優化土地招標條文，正在此時候!
上周跟會計師討論香港公共财政時，他們有些担心本土地价向下將會影響庫房收入，長期特區政府财政平衡起着负面因素。其實也不無道理，以前土地收入佔上总收入比重不輕。樓价下行已数年，地价也跟着下跌，且有着不少流標案例，從商業用地擴展到住宅土地，成功招標的住宅地价也比評估值低。
回看過去二年，共约八幅土地流標，最新一项是市建局推出啟德道/沙浦道發展项目，只收長實集團一份入標，但因局方認為太低价收回。八幅土地项目中，住宅/主要住宅用地占上七宗，商業用地只有觀塘區一幅。其中大嶼山土地巳有三宗，分別是東涌二塊，小壕湾一塊;资助性房屋種類有二宗，分別是荃灣油柑頭的首置项目及柴灣祥民道的樂建居，反映私人住宅价格拾级向下時，發展商對離島/偏遠地方和资助性房屋種類住宅投資興趣不高。這其實是私樓公開售賣情形相關，市區/新市鎮新房价格繼續下降，較偏遠位置新盤下降幅度更深，且完售日子更長，發展项目利润大減，為何捨易取難呢？偏遠地區開售新盤稀少，二手樓成交不活躍，發展商製訂新盤价不易，又建築成本較市區高，利润不獲保証，發展商趨向保守。雖然大嶼山小濠湾和東涌東路均屬铁路往宅项目，但是今天铁路效果已不復明顯，反而周邊社區和零售配套更被看重，最终于二幅项目流標收場。
當住宅市道興旺向上時，發展商不介意拿下大型偏遠项目，以「開荒牛」形式下注，並且首期開出低廉呎价招來上車一族入住，再逐漸加推單位，加入不同面積單位组合及加高平均呎价，可達致樓价慢慢推高，吸引早期業主同區换樓的漣漪效應!但是今天住宅价格仍然不振，這個方程式已失效。市民仍未摸清本土经济持續增長門路，每期新盤銷情视乎當日利率走向和经济表現，再造持續上升的神話不易受落。
再仔细分析，八宗流標项目共通點是入標者数目不高，最多是四份，甚至有四宗只有一份，而東涌東站项目更没有入標者。低標数目說明不多發展商想参加或是有能力入標。她们售新盤單位不容易，且低价完售大降邊際利益，對購買新土地變得小心。
當楼市興旺上升中，發展商爭相高价奪地，既可迅速補充土地儲備，也可藉着「節節上升」地价表示看好未來樓价，加强市民買樓意欲，製造連環上升循環。今日楼价仍未有結束下行的日子，發展商不敢贸然用低价投地，再推低新盤呎價。宏觀角度上，土地价格下調使發展商手中土地儲備重新估值時有着贬值壓力，直接地影響企業手中物業總值，不利公司融資活動。
剛好特區同多間本地和國內發展商簽署北部都會區開發備忘錄，正式啟動未來土地開發活動。以前政府招標土地文件规定嚴格，如需要發展商代建土地中政府設施，但只回饋議定標書日計算建築成本，發展商每是蚀本收埸，因開發期長，建築成本都增高，政府應修改條文，把最後建築成本也纳入回饋数考慮列中。另外，以往政府招標土地，多以整幅形式，變成投資额巨大，投資期較長，不利投資者入市，政府可將大型项目拆细。
今日發展商生意不易做，面對大型项目如北部都會區，官民應該携手前行。政府積極檢视土地招標文件條款，減少不利開發部份，達到双羸局面。明日香港發展北移已是不爭事實，官民齐齐参與，收到最佳效果。政府可考慮恢復勾地制度，大減流標机率，利好市場回復平稳。
張宏業
中國房地產評估師，香港测量師，英國皇家特許测量師，澳門評估協會會员。
二0二四年十一月三十日
香港住宅樓市何日再破地獄?
近日全城最熱門的問題莫如「你看了电影《破.地獄》?」無錯，兩位華語笑匠許冠文和黃子華，相隔三十二年后再度破格主演劇情片!票房走勢相當凌厲，一舉突破四千萬元票房數目，且觀眾好評如潮。許冠文專訪中更祝願香港经济再次破地獄，筆者预言當時也是香港住宅楼市真正復常，走出下跌循環之日。
回想近五年来，一手新盤成交量走勢起伏，二手交易量也不太理想。一手楼数字是「先高後低」，首二年延續2019年前的強勢，2020和2O2I年成交量還是14730和17214宗。步入2022年和2O23年，一手新盤銷情走淡，都徘徊于一萬宗附近收官。今年特區政府下定决心振興市道，連番出招安定住宅樓市!截至上月中，今年一手新盤总成交量已回到1250O宗以上，全年有望持續強勢于三年後再度到年15000宗以上收局。每月成交量重上1200宗以上，逐漸回到正常軌道中，樓价经歷多年下跌期後轉稳，收復幾年来的跌幅。不難解讀是今輪樓价轉變是有赖政府連番行動，如完全撤銷辣招，香港楼按利息轉向下行,特首施政報告放宽投資移民可入市豪宅单位等等!平情而論，今次住宅價格調整幅度颇深，一洗樓價不會下跌的幻想，做成短期止跌回升要费上大量工夫和時間，且持續性變成不易掌握。物業投資不像其他種類，其特性是投資看重中長期趨勢，啟動下降走向不易轉向。主要元素是交易成本較高，市場透明性不夠，成交金额較大，住宅投資兼具自用情感因素，受到政治经济因素影响不少，综合地使投資者謹慎，畢竟是终生最大投資项目。又因為交易成本高昂和程序费時，物業价值持續上揚才是鼓勵自住者和投資人士踴躍入市的主要誘因。當樓價走向未明朗之前，購買物业變成高風險，低回報的选擇，投資者寧願選擇彈性高的種類如股票，债券和虚擬货幣，明顯是因為放售容易，且成本低使獲利較豐厚!物業投資流動性低，受到政經稳定因素左右，例如今天俄烏，以巴衝突未结束前，投資者對物業投資尤其是大码的存着戒心。
香港正因着中美贸易前景不明朗影響，于下任美國政府领導團隊履新後，才開始浮現新政府具體對中國贸易措施。如果特朗普執行競選時承諾，他將再次大增中國货物各種进口美國関税，中美港经济難免受到打擊，影响本土市民收入增長展望，本地住宅市道同時受到冲擊。短期經濟前景不明正是楼價上升的绊脚石!不難预言，明年美國通脹率不能大幅受控，利息走低幅度未似预期，全球包括香港楼宇按息下降幅度和時間受到干擾!
今天本地经济增長要依賴「盛事經濟」拉動，金融業表现不似预期，能否長遠地尋找到持續發展構成為本土楼價走勢决定性元素!無可否認，以前本土高樓價是靠高收入的金融界人士強力支援，今天樓價高位向下正是反映本地人士的正常購買力!
「破.地獄」影片叫座，固然是拜二位出色演员所赐，但是题材切中時弊也是不可或缺的原因。香港住宅楼價再破地獄日子是發生于本土经济重拾長遠興旺方向之後!
張宏業
英國皇家特許测量師，香港测量師，中國房地產評估師，澳門房地產估價師。
2024年11月23日
乘減息東風，楼價將轉稳。
上周內，兩则新聞影響着全球和香港经济趨向!當然是前美國總統特朗普再次勝選，明年初再度入主白宫，而共和黨更有機于参眾兩院取得主導權，全面執行新政府政纲！
筆者閱讀各大美國主要媒體的評論，並歸納下列各種新政府影響美國经济未來發展。對于內部经济而言，她會大幅減收個人入息税和公司利得税，轉移税金入纳税人口袋，鼓勵公司投資，市民消費和投资，促進经济全面復元。在過去高利息，贵油價下，经济復元未似预期，物价高企令市民生活艱難，正是特朗普高票回朝的主因!對于外部經濟，她會再次大增關税，提高外國商品进口总价，可以補貼部分损失國內税收，但也間接地推升通脹率!以往美國联儲局每以國內通脹率2%為未来減息指引，但新政府的加徵關税是反效果的，未來减息步伐或被拖延。不過，特朗普素來行事大胆，反對傳統，他有可能不依過去減息规则。明年上任后或上調2%指标，利便持續大幅減息，藉此鼓勵商界投資，促進消費，增加市民收入，做大税基，彌補税收损失。
美國联儲局上周議息后，宣佈立刻減息1/4厘。香港各大小銀行立即跟隨，把最優惠利率減低1/4厘。謮者小心注意，香港銀行果斷行動反映出她們资金充足，求生意心切，盡快減息幫助客户解困，达到大家双羸效果。高利息是把兩面刀，銀行收取高息，但也促使客户減少借贷额，以减低利息负荷。高息是令不少客户經營困難，走上欠息，欠债，清盤的恶性循環，銀行被迫收回抵押品，通常是上市公司股票，房地產及有形资產，短期放售銀主押品，令资產價格受害。
經過特區政府全面撤辣及銀行減息後，最近一季本地住宅市場轉好，一手盤去盤提速，二手楼宇業主叫價轉硬，一二手楼價呈现減價速度放缓，楼價可望止跌回稳。如明年減息步伐加快，本地住宅楼市繼續活躍，一二手樓價可以企稳回彈！
甫選出美國下任總統，财政部部長藍佛安于八日舉行的十四屆人大常委會第十二屆會議新聞發佈會上介紹，從2O24年起，將連續五年每年新增地方政府專項债券中安排8千亿元，累計可置换隐性债务4万亿元。再加上是次常委會批准的6万亿元债券限额，直接增加地方化债资源1O万亿元，令到化债壓力大大減輕。这表明中央政府協助地方政府化债的决定和能力，是屬中長期措施，不是收到短期效果。當然不是香港股民想像的短效性，但是中長期政策旨在連贯性，不是短期炒作性。無容否認，中央财政部的行動表態是中央政府的積極表態，長遠利好经济前行，對中港股票/物業市場起着積極推進作用！
總括來說，香港住宅楼宇市道還看本地经济復元情形和速度，又视本地楼按利息降低步伐。特區已剔除所有管制物業市情的行政手段，未來主要视乎本土經濟情況和外资流入趨勢。不竟本土住宅市場最壞日子已屆滿，朝向隧道出口邁進，迎來美好明天！
張宏業
中國房地產評估師，香港测量師，英國皇家特許测量師，澳門房地產評估協會會员。
2024 特首施政報告开創「安居香港」社會
上月中旬，特首李家超發表2024年施政報告書，針對房屋政策提出「造地建屋、發展安居」的施政目標，進一步落實宜居香港的概念，是廣大市民共同期待的。
對于公私型房屋有着兼顧。未來五年的總公營房屋供應達到189OOO单位，較本屆政府上任時大增8成，實是超额完成!具體而言，政府正式啟動舊型屋邨重建，典型例子如彩虹邨十五年重新發展方案，將分三期，重建后建成92OO个单位，增量17OO个，多了24%，有力回應邨民多年素求。筆者建議從整體单位中撥出部分改建為出售公屋单位，滿足邨民新生代遷回同邨跟父母同住照顧需求。通過利用增量的17OO单位，做出同邨相鄰又独立的布局，吸引關連準業主購買，幫助特區政府回收部分建造成本，再用于未來公屋計劃上。私樓市場价格連番下降，令到私楼地价急降，大大影响庫房收入，政府宜廣開财源。
「劏房」問題是今屆政府决心解決的長久歷史痛点。特首表明立法制訂住宅楼宇分間單位出租制度，並且定名「简樸房」。「简樸房」具體標準包括必須有窗，有獨立厕所，面積不少于八平方米。這項规定既可改善劣質劏房的內部環境，也為業主和物業投資者制定具體规定，不用担心不合法的擾虑。现時二手私樓市場不復活躍，尤其是市區高齡舊樓成交困難，「簡樸房」不失是中短期的出路。
同時間，施政報告公布未来十年私營房屋需求是132OOO个，而政府已準備好未来五年可興建8万个私營房屋单位的土地。五年內已可供七成土地，表明政府有效有力地滿足私楼未來土地刚需!再加上發展商手中未開售及货尾單位，预表未來私樓市場可望平稳前進，大升值機率不高。對于年青準買家一族，私樓价格連續下調，今天樓价已不是「遙不可及」了!過去歷屆特區政府的高樓价的棘手問題可望得到根本性改善，是全香港市民及社會期待的。不過這也改變過去私人住宅的只升不降神話，物業投資者必须「改變思維」積極應對。
總括来說，今年度的施政報告對於公私營住宅提出具體部署，是開拓「安居香港」社會打下重要房角石舉措，是市民福氣，是社會樂见，是長远稳定社會之舉，值是大家点赞的報告書。
張宏业
香港测量師，英國皇家特許產業测量師，中國房地產評估師。