政府聽民意 評論員亦應有讚有彈｜汪敦敬
香港金融管理局上星期(12月4日)推出一次特別安排，放寬樓花住宅按揭(容許銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至六成)。雖然是事後的補鑊，但的而且確是一個正確的做法，筆者認為值得一讚！
早兩天房屋局局長何永賢就簡樸房作出補充，提出會調整有關的方案提交立法會審批，這亦是回應市場的意見，避免因簡樸房而引起了劏房業主過早改動。簡樸房的標準雖然有人覺得定得有點離地，但出發點仍然是想劏房的階段早日完結，從政者只要肯作出修正，其實是可以理解的。
而文化體育及旅遊局新任局長羅淑佩亦表示，一簽多行實施後，本月7日錄得14.5萬內地旅客人次訪港，較上月每日平均旅客訪港數字增加28.5%，讓港人一同同心協力，展現一個更好的笑容，筆者欣賞這種說法，即是領導群眾向正確方向去樂觀爭取，這才是一個好的為官之道，我雖然對政府處理市場上經常作出批評，但讚揚的也不少，我欣賞現屆政府十分重視聆聽意見，當然我們的困難就是政府聆聽不同的意見後，有時候是需要一點時間去分辨哪一個才是適合的，難免會花多點時間！
但筆者覺得仍有一些事情是可以爭取事前做的，例如我之前提過數十年前賣樓花的方式是由銀行擔保按揭成數的，即買家在入伙的時候是可以保證借到買入樓花時的原價八成，起碼1982年筆者入行時所見的樓花市場是這樣，我曾與銀行討論過這個做法，銀行覺得是難以評估風險，肯面對難以評估的風險正正是保障客戶的重點，當銀行評估不到風險自然就不容易用價單去借出充分的按揭，那發展商就要考慮用較低價或者為這個按揭作出部分擔保，有這個實際數字去做編制掛勾，樓價就不容易急升，大家可能忘記了過去十年樓花很多時的升幅都遠超過二手樓，試過有一年同一區同類型樓花的呎價是上升超過三至六成，但樓花是沒有計算在樓價指數之中，所以樓花帶動的上升牽動力其實是無從監管的，若法例需要提出按揭擔保，就不會將不確定的風險轉嫁小市民承擔了，與其事後銀行一起「捱義氣」去給予借貸「補鑊」以維持穩定的金融環境，不如在事前買樓的時候已經得到合理牽制吧！
筆者認為有識之士要盡言責，好的管治不應該像以前般是靠反對派去反對及牽制政府，應該好像現在政府樂意聽取民意，而民意亦是有讚有彈。如果政府做到這點，筆者認為市民應該珍惜羽翼，評論者應有格，我們有彈有讚之餘，當然要避免不要有意或無意之間呼應了一些外部勢力對政府的攻擊，而且評論者只是分享心聲，很多時未必正確的，應體會政府所面對的問題，所以評論者也要有風度，政府聽了之後未必會跟隨，大家都要學習互相信任
第三編 正分隔開公私營房屋市場 政府需堅持20年「想法的確理想 但現實難做到」｜汪敦敬
立法會早前曾辯論進一步完善房屋階梯的議案，筆者對議員們的幾個觀點，也想回應分享個人的看法：第一，筆者見到市場總是有人認為私營和公營房屋是應該分開處理的，有關想法的確是十分理想，但現實中並不容易做到，因為這樣做必須要考慮已經買了居屋的細單位業主，他們總有一日需要賣出單位希望向上游改善環境，而換樓對象當然需要面積大一些，或者希望居住環境更舒適，如果現在將公私營兩個市場分隔開，對他們將來換樓是否有幫助和合乎他們到時的意願？當然不是，因為公私營房屋分隔政府起碼要堅持20年左右的時間，才能為分隔房屋市場之後的換樓需求做到足夠的準備，即有足夠的公營換樓對象的市場放盤數量，包括在地區及戶型也能讓他們有足夠選擇，那才可以實行到真正的公私營房屋分隔。就算真正實行到，一個買入細單位的居屋業主其實是否想換私樓？有沒有人問過他們的意願？筆者見到的大多數都是想換回居屋的是相對上較少的，即是說就算公私營房屋我們不單只短期內沒有條件去做，而且亦未必是居屋小業主所需的，很大機會是弊大於利的。
還有不少人都會介懷居屋出現「癲價」成交，首先，筆者是同意不接受一些不符合申請資格及入住用途的人士買入，但只要符合資格及居住的指定要求之外，我們是不應該介意其單位升值，因為單位升值賺錢的人只是一些本來合乎資助資格的小市民，為何要眼紅他們賺錢呢？出現居屋樓價癲價上升的始作俑者其實是政府，因為政府是好心地將一些位置非常好的地皮起居屋，但收取只是居屋範圍加很少的價錢，這些居屋在市場自然等於提高了賺錢機會。政府給予一個好的位置而不出現升值的話，那除非有關房屋的質素很差，要不然升值幾乎是必然的，政府應該要檢討值不值得找一個好的位置去興建居屋，這是居屋政策的問題，筆者暫時不去討論。相反，一個有炒樓意圖的人，只要合乎申請資格又搬進單位居住，他一樣能享受到這個紅利的，其實我們是不用千辛萬苦想辦法去令到這些賺錢的情況不出現。
筆者見到很多人說居屋只容許以「居二市場」方式售予現有公屋居民、合資格申請居屋人士或白居二，同時又不允許自由市場買賣，那就可以徹底分隔市場，甚至有人說不會令居屋「賣一間少一間」，其實這些想法是令人啼笑皆非的，樓宇市場是需要轉流率的，只要有轉流率，在不同狀態之下的樓宇都可以是供應，更加重要的是政府一定要令選擇的單位更加多、買賣方式及付款的方法有不同的選擇，才可以令到居屋轉流率提高。減少單位轉流、分隔市場、在不足夠完善之下分開公私營房屋及減少成交的方法，只會令到樓市萎縮，受害的只是賣出樓的業主或者不合乎申請資格的夾心人士，市場不是一加一等於二，轉流得好是可以令到大量人增加機會，摧毀市場只是滿足了一些眼紅別人賺錢的人而已，對整個市場都是傷害。
第二編
樓市新態/世界紛亂凸顯香港價值汪敦敬
數據公司Altrata日前公布《2024年億萬富豪人口普查》顯示，紐約蟬聯「全球億萬富豪最多城市」，香港維持排名第二位，有107人身家達到10億美元（約78億港元），超越亞洲其他城市，更較排名第八名的新加坡（58人）多出一倍。
香港穩佔全球金融樞紐地位
筆者看到這一新聞後不禁苦笑。近年來香港經歷多番苦難，甚至有人提倡躺平、攬炒。儘管如此，香港仍然是全球最富有的城市之一。如果以股票的市盈率（PE）計算，美股是充滿泡沫的，相反港股是「負泡沫」的。如以一個正常的PE來衡量，香港很可能已經是全世界最多富人的地方。
上述報告指出，美國與中國擁有多個上榜城市。其中，紐約是全球億萬富豪最多的城市，達144人，按年增加9人，增長最強勁。在香港居住的億萬富豪人數有107人，雖然按年減少5人，但仍拋離排名第三的三藩市（87人）；第四位為倫敦，有78人；第五位為莫斯科，有77人。世界正在朝着東升西降的方向發展。
報告還指出，「中國香港仍憑藉其獨特優勢，扮演着連接中國內地與國際市場的重要金融橋樑角色，使其在全球金融體系中佔據着無可替代的樞紐地位。」
筆者認為，世界愈亂只會更需要香港這個國際樞紐中心。也正因為東升西降，全世界在亂的情況之下，香港獨有的中立和平穩環境，反而成為全球都需要的大都會與金融中心。
財富增長東升西降
筆者觀察所得，排名中最富有地方的本地生產總值（GDP）其實增長不高，最大增長的地方是中國及東盟，甚至沙特阿拉伯、俄羅斯近期的表現都不俗。增長國家將會培養出富有城市出來，在未來後來居上，無論新舊的國家都同樣需要香港作一個平衡東西方的地方。
世界抵制愈多，西方愈多「打茅波」，香港便愈有價值。11月22日，私人財富管理協會與畢馬威聯合發布的《2024年香港私人財富管理報告》顯示，2023年香港私人財富管理業錄得3410億港元淨資金流入，較2022年的1210億元大增1.8倍；瑞銀集團則謂香港以人均財富58.2萬美元位列全球第三，居亞洲首位，亦較2022年增長逾5%；又再依據財務諮詢網站Cardrates.com調查所得，香港成年人的財富中位數也年增2.2%至20.69萬美元，位居全球第四。
香港財富不斷增長，不止富人、人均水平也是增長的。當然也有人失意，但我們不需將失意板塊作主導。今日的美國政府當然會想打壓香港，打壓香港的原因正正是因為香港前途無限。未來港人也會面對風浪，但我們背靠祖國，只要勇敢面對、毋須懼怕。
汪敦敬：強積金應加入房地產選項
筆者雖然只是一個小投資者，但從事地產及股票投資已數十年！最近，筆者有份提議獲得廣泛討論，即「將強積金的供款當作買樓首期」，我覺得應該以投資角度去評論這一提案。
甚麼是強積金？筆者的理解是一個強制性的儲蓄和投資計劃！大家要清楚這不是一個「贏硬」的方案，因為沒有人會為蝕本做擔保和包底的，但很多人拒絕「用強積金做首期」的建議，往往都說這樣做是增加了有關養老的風險。這種看法是絕對錯誤的，筆者再次強調，強積金絕對是一個有贏有輸的強制性儲蓄及投資計劃！政府要求市民參與強積金，是因為有計劃的投資/儲蓄方案是相對有保障性的。大家更加要認清楚的是，強積金的錢是屬於供強積金的市民！
房地產和股票都是投資，同樣有風險！也同樣有機會！兩者只是不同的投資選擇！認為買樓少了投資保障是一個錯誤，因為風險是由市場決定。增加強積金的配套，是增加了機會和保障的，同時持有地產與股票更是較理想的投資組合，因為消費者可以享受到不同產品的特性！筆者認為，政府推出一個強制性儲蓄計劃之餘，不應只讓保險「壟斷」市場！所謂「壟斷」是令消費者沒有選擇權的意思。
沒有迹象顯示股票比房地產安全！根據歷史記錄，應該是房地產相對股票較戰績彪炳一點！更加重要的是，很多買家想用強積金支付買樓首期，而不少地方(包括國內和澳門)已經容許提取有關資金去做首期。
當然，投資不同項目都有其特性，就算用強積金去投資，亦要明白房地產的特性。房地產和其他投資項目一樣有下跌的時候，但「認為房地產會不斷下跌」這是數十年間歇性不斷出現的超級錯誤，真正的樓市是有升有跌的！
如果買房地產的缺點就是下跌的時間周期較長，但股票同樣有相似的情況。如果有足夠時間去投資房地產，例如10年，其實就足以確保其退休時候價格的升值。有一批人是特別適合用強積金去買房地產的，例如是要交租給業主的長期租客，如果買了樓就可以自己供樓，在這十幾年裡面亦不需要擔心租金升值，到了退休時已供滿樓更加不需要再負擔租金。針對這類人來說，筆者看不到有甚麼特別風險