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汪敦敬博士. MH 祥益地產總裁

第三編 正分隔開公私營房屋市場 政府需堅持20年「想法的確理想 但現實難做到」|汪敦敬

立法會早前曾辯論進一步完善房屋階梯的議案,筆者對議員們的幾個觀點,也想回應分享個人的看法:第一,筆者見到市場總是有人認為私營和公營房屋是應該分開處理的,有關想法的確是十分理想,但現實中並不容易做到,因為這樣做必須要考慮已經買了居屋的細單位業主,他們總有一日需要賣出單位希望向上游改善環境,而換樓對象當然需要面積大一些,或者希望居住環境更舒適,如果現在將公私營兩個市場分隔開,對他們將來換樓是否有幫助和合乎他們到時的意願?當然不是,因為公私營房屋分隔政府起碼要堅持20年左右的時間,才能為分隔房屋市場之後的換樓需求做到足夠的準備,即有足夠的公營換樓對象的市場放盤數量,包括在地區及戶型也能讓他們有足夠選擇,那才可以實行到真正的公私營房屋分隔。就算真正實行到,一個買入細單位的居屋業主其實是否想換私樓?有沒有人問過他們的意願?筆者見到的大多數都是想換回居屋的是相對上較少的,即是說就算公私營房屋我們不單只短期內沒有條件去做,而且亦未必是居屋小業主所需的,很大機會是弊大於利的。

還有不少人都會介懷居屋出現「癲價」成交,首先,筆者是同意不接受一些不符合申請資格及入住用途的人士買入,但只要符合資格及居住的指定要求之外,我們是不應該介意其單位升值,因為單位升值賺錢的人只是一些本來合乎資助資格的小市民,為何要眼紅他們賺錢呢?出現居屋樓價癲價上升的始作俑者其實是政府,因為政府是好心地將一些位置非常好的地皮起居屋,但收取只是居屋範圍加很少的價錢,這些居屋在市場自然等於提高了賺錢機會。政府給予一個好的位置而不出現升值的話,那除非有關房屋的質素很差,要不然升值幾乎是必然的,政府應該要檢討值不值得找一個好的位置去興建居屋,這是居屋政策的問題,筆者暫時不去討論。相反,一個有炒樓意圖的人,只要合乎申請資格又搬進單位居住,他一樣能享受到這個紅利的,其實我們是不用千辛萬苦想辦法去令到這些賺錢的情況不出現。

筆者見到很多人說居屋只容許以「居二市場」方式售予現有公屋居民、合資格申請居屋人士或白居二,同時又不允許自由市場買賣,那就可以徹底分隔市場,甚至有人說不會令居屋「賣一間少一間」,其實這些想法是令人啼笑皆非的,樓宇市場是需要轉流率的,只要有轉流率,在不同狀態之下的樓宇都可以是供應,更加重要的是政府一定要令選擇的單位更加多、買賣方式及付款的方法有不同的選擇,才可以令到居屋轉流率提高。減少單位轉流、分隔市場、在不足夠完善之下分開公私營房屋及減少成交的方法,只會令到樓市萎縮,受害的只是賣出樓的業主或者不合乎申請資格的夾心人士,市場不是一加一等於二,轉流得好是可以令到大量人增加機會,摧毀市場只是滿足了一些眼紅別人賺錢的人而已,對整個市場都是傷害。

第二編

樓市新態/世界紛亂凸顯香港價值汪敦敬
數據公司Altrata日前公布《2024年億萬富豪人口普查》顯示,紐約蟬聯「全球億萬富豪最多城市」,香港維持排名第二位,有107人身家達到10億美元(約78億港元),超越亞洲其他城市,更較排名第八名的新加坡(58人)多出一倍。

  香港穩佔全球金融樞紐地位

  筆者看到這一新聞後不禁苦笑。近年來香港經歷多番苦難,甚至有人提倡躺平、攬炒。儘管如此,香港仍然是全球最富有的城市之一。如果以股票的市盈率(PE)計算,美股是充滿泡沫的,相反港股是「負泡沫」的。如以一個正常的PE來衡量,香港很可能已經是全世界最多富人的地方。

  上述報告指出,美國與中國擁有多個上榜城市。其中,紐約是全球億萬富豪最多的城市,達144人,按年增加9人,增長最強勁。在香港居住的億萬富豪人數有107人,雖然按年減少5人,但仍拋離排名第三的三藩市(87人);第四位為倫敦,有78人;第五位為莫斯科,有77人。世界正在朝着東升西降的方向發展。

  報告還指出,「中國香港仍憑藉其獨特優勢,扮演着連接中國內地與國際市場的重要金融橋樑角色,使其在全球金融體系中佔據着無可替代的樞紐地位。」

  筆者認為,世界愈亂只會更需要香港這個國際樞紐中心。也正因為東升西降,全世界在亂的情況之下,香港獨有的中立和平穩環境,反而成為全球都需要的大都會與金融中心。

  財富增長東升西降

  筆者觀察所得,排名中最富有地方的本地生產總值(GDP)其實增長不高,最大增長的地方是中國及東盟,甚至沙特阿拉伯、俄羅斯近期的表現都不俗。增長國家將會培養出富有城市出來,在未來後來居上,無論新舊的國家都同樣需要香港作一個平衡東西方的地方。

  世界抵制愈多,西方愈多「打茅波」,香港便愈有價值。11月22日,私人財富管理協會與畢馬威聯合發布的《2024年香港私人財富管理報告》顯示,2023年香港私人財富管理業錄得3410億港元淨資金流入,較2022年的1210億元大增1.8倍;瑞銀集團則謂香港以人均財富58.2萬美元位列全球第三,居亞洲首位,亦較2022年增長逾5%;又再依據財務諮詢網站Cardrates.com調查所得,香港成年人的財富中位數也年增2.2%至20.69萬美元,位居全球第四。

  香港財富不斷增長,不止富人、人均水平也是增長的。當然也有人失意,但我們不需將失意板塊作主導。今日的美國政府當然會想打壓香港,打壓香港的原因正正是因為香港前途無限。未來港人也會面對風浪,但我們背靠祖國,只要勇敢面對、毋須懼怕。

汪敦敬:強積金應加入房地產選項

筆者雖然只是一個小投資者,但從事地產及股票投資已數十年!最近,筆者有份提議獲得廣泛討論,即「將強積金的供款當作買樓首期」,我覺得應該以投資角度去評論這一提案。

甚麼是強積金?筆者的理解是一個強制性的儲蓄和投資計劃!大家要清楚這不是一個「贏硬」的方案,因為沒有人會為蝕本做擔保和包底的,但很多人拒絕「用強積金做首期」的建議,往往都說這樣做是增加了有關養老的風險。這種看法是絕對錯誤的,筆者再次強調,強積金絕對是一個有贏有輸的強制性儲蓄及投資計劃!政府要求市民參與強積金,是因為有計劃的投資/儲蓄方案是相對有保障性的。大家更加要認清楚的是,強積金的錢是屬於供強積金的市民!

房地產和股票都是投資,同樣有風險!也同樣有機會!兩者只是不同的投資選擇!認為買樓少了投資保障是一個錯誤,因為風險是由市場決定。增加強積金的配套,是增加了機會和保障的,同時持有地產與股票更是較理想的投資組合,因為消費者可以享受到不同產品的特性!筆者認為,政府推出一個強制性儲蓄計劃之餘,不應只讓保險「壟斷」市場!所謂「壟斷」是令消費者沒有選擇權的意思。

沒有迹象顯示股票比房地產安全!根據歷史記錄,應該是房地產相對股票較戰績彪炳一點!更加重要的是,很多買家想用強積金支付買樓首期,而不少地方(包括國內和澳門)已經容許提取有關資金去做首期。

當然,投資不同項目都有其特性,就算用強積金去投資,亦要明白房地產的特性。房地產和其他投資項目一樣有下跌的時候,但「認為房地產會不斷下跌」這是數十年間歇性不斷出現的超級錯誤,真正的樓市是有升有跌的!

如果買房地產的缺點就是下跌的時間周期較長,但股票同樣有相似的情況。如果有足夠時間去投資房地產,例如10年,其實就足以確保其退休時候價格的升值。有一批人是特別適合用強積金去買房地產的,例如是要交租給業主的長期租客,如果買了樓就可以自己供樓,在這十幾年裡面亦不需要擔心租金升值,到了退休時已供滿樓更加不需要再負擔租金。針對這類人來說,筆者看不到有甚麼特別風險