Title: 誰是誰非?
作者:融資協會執委Tommy & Daniel
前特首梁振英,人稱CY,雖已退任特區首長,但多年來一直心繫社會,關心政事,體恤民情,殫精竭慮,為民發聲。作為國家領導人,講真,佢真喺當之無愧。
事源幾日前,中原地產創辦人施永青先生在一個講座上講到香港的房屋供應量有被誇大渲染之嫌疑,其實並没有房屋局所謂的未來3-4年,有10.7萬伙咁多,而應該只是每年的萬四,萬五伙落成量咁大把。
事隔一日,全國政協副主席梁振英先生隨即發聲直斥其非,非其所是。指出供應量並非落成量,供應量不可能不計算貨尾數量。同時並質疑施先生私自更改房屋局定下的供應量的定義是否為了多做生意?
兩人唇槍舌劍,拳來腳往咗兩個回合。雖然表面上公說公有理,婆說婆有理,但辯論層次之高,理據援引之精妙,邏輯思維之慎密,簡直是精彩絕倫,小弟嘆為觀止,五體投地,不得不寫個「服」字。
正當二人勝負未分,招來招往得難分難解之際,房屋局局長何永賢似乎不甘寂寞,又或者是本着見善則遷,有過則改的本能,於是乎又高調地走出來,意欲主持公道,以正視聽。
何局長不厭其煩地將房屋局關於未來3-4年的房屋供應量清清楚楚地再闡述一次。記住是未來3-4年的數量,不是某一年的數量。佢話已落成而未賣出的貨尾有2.7萬個。施工興建中的單位有6.8萬個,隨時可以動工的單位有1.2萬個。三者相加,3-4年總供應量是10.7萬個單位。言之鑿鑿,擲地有聲。
如果將10.7萬個除以3,即得出平均每年有35,666個供應量。如果除以4,即平均每年有26,750個供應量。這顯然與施生所講的極其量只有15,000個單位,差天共地。
施生援引的是差餉物業估價處每年公佈的落成量。將落成量等同供應量是否妥當,姑置勿論。但無庸置疑,施生咁講當然有其動機,亦無須質疑,生意人想多做生意當然也無可厚非。然而,之所以有此供應量口舌之爭的原因,其實好簡單,就是因為樓市低迷,樓價不振,發展商貨尾積壓成山的緣故。
大家知道貨尾單位是如何累積而來的嗎?
根據需求和供應定律,在現有的價格下,如果需求量等於供應量,也即是市場想買的數量等同市場想賣的數量。在如此完美的情況下,市場吸納量=市場供給量,咁貨尾單位等於零,一件貨尾單位也不會有。但問題是這幾年來,一手新盤的成交量或吸納量遠遠低於每年新樓的落成量。賣不出的貨尾積下積下,不驚不覺已經累積到27,000個單位。
這是一個非常驚人的數字,是一個令發展商觸目驚心,膽戰心驚的數字。因為近幾年來,每年樓市的平均吸食納量只是14,000個單位左右。换言之,這27,000個的貨尾單位,加上還有3000幾個買咗樓花,但因樓價大跌而做唔到按揭的單位,總數量有3萬幾伙之多。就算在零落成量的情況下,也足以應付2年以上的吸納量。
更大鑊的是噩耗陸續有來,新春於斯,各大報章已預告今年有3萬幾個單位等待開盤。這堆數量同房屋局公佈的每年平均供應量大致吻合。問題是這些可供出售的數量,有部分是樓花。而真真正正,實實在在的落成量,最終可能真喺得13,000~14,000個單位左右。
咁樓花喺唔喺供應量?施生話唔喺。原因是樓花未落成,不能入住,故不算是真供應。咁樓花是什麼?如果你一定要俾個名詞佢,咁佢最多可以叫做潛在供應量。
至於CY質疑的貨尾單位,施生認為也不是供應量。因為貨尾是賣唔出的數量,佢喺曾經的供應量。如果再叫供應量,咁就犯咗會計學上常犯的一個錯誤,叫做重覆計算(double counting)。如果你一定要俾個名佢,咁佢性質同二手市場一樣,就叫二手供應。
貨尾唔喺供應量,樓花又唔喺供應量,咁每年的供應量,順理成章也就只剩下每年的落成量了。
施生是否狡辯,我層次低,唔識評論,亦没資格出聲。不過潛在供應也好,二手供應也好,在樓市不斷下跌,而且仲未止跌的情況下,數字之多,數量之大,對社會經濟影響之深遠,已經到了社會賢達如CY, 施生等人,不再啞忍,不得不出聲的時候。因為他們兩個,在小弟看來,動機都喺想藉正視問題,去解決問題。尤其是CY,為了香港,為了市民,真喺鞠躬盡瘁。
話說回來,就算3萬幾件貨尾單位都叫二手供應。不過坦白講,二手供應都喺供應。每增加多一件貨尾,就等於發展商多一筆資金被困鎖,資金運轉被斷裂。如果每件貨值500萬,咁30,000幾件的貨尾即等於1,500億的資金流動性liquidity 被黑洞吞噬,也即是話money in circulation 無端端消失了1,500億。咁你話樓市喺唔喺好唔健康?咁你話貨尾堆積喺唔喺好大L鑊?會唔會隨時要咗發展商條命?
此之所以,我估CY同施生都好清楚知道,一旦解決唔到貨尾問題,香港發展商隨時可能變成内地內房翻版。
於是乎,施生走出來話供應沒咁多,喺想鼓勵多些人出來買樓,增加需求。CY話供應太多,喺希望政府減少造地,減少供應。因為他們明白, 無論是減少供應或增加需求,兩者都有助穩定樓市。而他們二人真正的動機都喺想幫助樓市止跌回穩,回復健康。
不過咁高階的想法,又豈是班薪高糧準又唔肯用腦的高官所能明白?枉費了施生和CY咁辛苦,用心良苦唱雙簧,又有何用?真的是我本將心向明月,奈何明月照溝渠。結果都喺緣木求魚。
不過,就算施生增加買家需求的計謀成功,CY減少土地供應的建議也成功,但面對如此海量的供應量,樓市起碼也要三數年才可以重回健康軌道。真是遠水救不了近火。
在此危急存亡之秋,不才有一計,好想在發佈財政預算案前獻給財爺,雖不敢講是靈丹妙藥,但要消化這積壓如山的3萬幾個貨尾,卻可保證即時見效,藥到病除。
好簡單,易過借火。就是由財政司司長陳茂波宣佈發1,500億專債,用來購買這3萬幾伙貨尾單位。發債當收入,慣常技倆,財赤即時消失,再也不須等財爺用三數年時間去解決。
不過, 如果財爺害怕發債太多給人詬病,咁不如重用一次政府百分百擔保,向銀行借貸1,500億,用來購買這3萬幾伙貨尾單位。相信此舉亦有助促進銀行業績,省亮國際金融中心牌漆。
至於如何運用這批貨尾資源,不才亦有3個建議,供財爺選擇。
第一,用作大學生宿舍,規定香港八所大學所有大學生都必須入住宿舍。原有不足宿位的學生,可以全部入住這批另類宿舍,等所有大學生都能堂堂正正,享受獨立的住宿生活。
第二,用來發展產婦產業。面向全世界孕婦,說好香港故事,吸引她們來香港生育,入住這批優質的產婦屋,發展安胎,胎教,陪月行業。如果想加入些少科技元素,亦可以順手推行AI機械人代孕。新聞一出,肯定震驚國際。何樂而不為?
第三,用作老人福利,作老人院用途。不才不知房屋局長有没有參觀過老人院?知唔知這些徐徐老矣,昔日獅子山下,曾對香港經濟作過貢獻的公公婆婆,如今卻蝸居在不足30尺的床位?環境之差,堪比劏房。聽閒財爺家族曾經營劏房生意,如果屬實,不才相信質素一定不會差過時下的老人院。矢志要解決劏房質素的房屋局長,不如請你連老人院的質素也一併解決埋?可以嗎?
以上三項,任擇其一,一經採用,保證樓市即時起死回生,重獲生機。
做或不做,肯或不肯,全在財爺一念之差。
不過分別是,一念天堂,一念地獄。
Title:110%按揭的誘惑
作者:融資協會執委Tommy & Daniel
首先要解釋一下什麼叫110%按揭。銀行家稱之為 debt to asset ratio =110%。其實好簡單,亦好容易理解,即是話你件資產值100蚊,但銀行卻借110蚊俾你。這看似天方夜譚的《一千零一夜》寓言故事,今日卻實實在在,真真正正在香港,這一國際金融中心出現。
驟眼睇來,件貨已經資不抵債,或者可稱之為負資產。但為何還有財務機構願意做這蝕本生意呢?難道這裡頭有不為人知的秘密?
為什麼我說財務機構做的是蝕本的生意呢?因為好簡單,假如業主借完錢後即時斷供,咁豈不是等於銀行用110蚊去買100蚊的資產,即時輸10%?世間竟有咁神奇的事?
如果我沒估錯的話,這可能是一條苦肉計。一條不得已而為之的苦肉計。打在黃蓋身,痛在周瑜心。傷害自己,以血和淚騙取交易。
你知我知眾所周知,香港樓價跌咗30%,負資產宗數高達43000宗。樓價已經跌到一條非常危險的危險線。再跌下去的話,勢必出現更多負資產。一旦苦主斷供或棄供,銀行必定出現壞賬。就算還未出現壞賬,銀行亦不得不提高壞賬撥備。撥備一高,亦即隨時影響銀行資本充足比率。緊接而來的是銀行前景評級負面,股價下跌。也許仲可能要大量裁員。一連串的問題一環又一環,環環相扣,最終勢必影響香港國際金融中心的地位。這些之前我從未敢言及的一發不可收拾的狀況,今日我再唔講,恐怕再講亦太遲。
財政司知唔知上述情況,我真喺唔知,不過金管局一定知道問題嚴重。觀乎金管局放寬樓花按揭,成數由7成加到8成。目的是就是要杜絕上述事件發生,等班苦主可以上車,避免撻訂。但問題是加多一成按揭,可惠及的苦主數量亦唔多,因為樓價下跌不是一成,而是三成。
舉一個例,假設某人3年前向發展商買入樓花1000萬並選擇以建築期付款,俾一成首期100萬等交樓時俾多200萬,再向銀行借700萬就可以成交上樓。但不幸的是,樓價已經跌至700萬。銀行以最新估價只能借490萬。原本以為補多200萬就可以上車的苦主,現在卻要補夠410萬。扣咗原本準備好的200萬,仍欠210萬。金管局放寬一成按揭,苦主可借560萬,但仍然要補140萬的差價。這140萬並非小數目,俾不起這140萬的苦主,最終可能就要面臨撻訂,血本沒歸。
這批面臨撻訂的苦主究竟有幾多呢?
假設近3年來每年有一成買家選擇建築期付款,以3年共約40000宗一手成交來計,粗略估計,即是有4000個因樓價大跌而做唔到按揭的苦主。
又假設放寬一成按揭,可救到500個苦主,咁仲有3500個苦主,除咗撻訂,似乎別無出路。
對於這3500個苦主的3500件貨,發展商其實可以沒收一成首期,再收番層樓重售。但如此一來,發展商手上的貨尾單位就會一下子由原本的27000件增加至30500件。
面對如此海量的貨尾供應,為了不回收這已售出的3500個單位,我估計發展商絕對有誘因自己承做,或補貼其他財務機構來承做110%的按揭。
事實是否如此,我不知道。講明只是靠估沒辛苦。 之不過,這條誘惑苦主110%按揭上車的苦肉計,看來卻除笨有精。
因為第一,收回重售,何時何日才能售得出尚為未知之數。第二,更加重要的是,一旦資金積壓,周轉不靈,或資金斷裂,後果將如同新世界般不堪設想。
此之所以,發展商今時今日所面對的困局可用3個字形容。
也即是: 慘!慘!!慘!!!
然則,苦主面對110%按揭的誘惑,又是否應該接受呢?
苦主手頭上有200萬,原本要補多140萬才能上車。但依家有財務機構肯借770萬,即喺話如果苦主肯簽個名,就可以上車,扣咗4.88%的參與費,仲有30幾萬可以為新樓裝修,添置傢俬。 問題是層樓價值只有700萬,債務卻是770萬。值唔值得上會則要考量苦主膽識。
假設上會後,樓價止跌回升,苦主有望債務越供越少,最終逃出生天。但如果樓價非但不升,而是越跌越低,咁苦主就有可能淪為供死會,越供越多債。因此上會與否,真喺見仁見智,視乎苦主對未來幾年樓市走勢的預期。
不過這3500個苦主想撻訂了事亦非易事,因為發展商就算能以700萬重售,合約規定都有權追收你200萬的差價。
因為誠哥話俾你知,呢D叫合約精神!
無論是27000件貨尾或是加埋這3500件撻訂單位,變成30500件存貨,都一樣喺海量供應。貨尾一日未清,一手新盤一日都只能減價促銷。而二手減價的壓力就更大。如此惡性循環,樓價將永沒升日。
樓市淪落至如斯田地,始料不及。誰之過?財爺話喺地緣政治以及香港復甦不如預期。喺唔喺真喺如此,我唔知,不過不才覺得查找原因,不如尋求解決方法來得實際。
咁如何解救呢?好簡單,可用勾地政策。不過,財爺和發展局長都先後講明政府要主導土地供應,不會將主導權交俾市場。因此,勾地政策救市無望。
Ok, 你要大政府,小市場,Fine 唔緊要。仲有一招更好的方法可以令樓價止跌回穩,不過,唔知你財爺又肯唔肯?
與其房委会每年用400億起3萬幾個公居屋單位,不如就動用呢筆公帑,以成本價去買晒發展商手上的3萬幾件存貨,然後你作為公屋分配給輪候册上的人仕也好,或作為居屋出售給白表人仕也好。反正一舉兩得,締造雙贏。一來免除發展商求售無門,資金積壓,步新世界後麈。二來也可以減輕房委會揾地起樓壓力,輕輕鬆鬆坐享3萬幾個單位,何樂而不為?
大有作為的今屆政府,矢志解決深層次房屋問題的發展局局長和財政司司長,只要你哋两個一聲令下。刹那間將得廣厦千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山。
載於青史,功德無量!
明天必定更好
作者:融資協會執委Tommy & Daniel
想講一件舊事。
不才20多年前是一名中學教師,位低糧薄,僅以糊口。
那時正值學校收生不足,教師Redundant (過剩),學校面臨縮班殺校。面對如此困局,英明的校長馬上立即作為英明的決策,應對危機。
全體同工,包括老師,技工,校工,駐校社工,助教TA, 實驗室Lab Technician,總之就是所有的持份者。全校總動員,召開會議。議題只有一個,就是探討學校现有資源下的强,弱,優,劣。因為校長明白,只有知己知彼,先可以百戰不殆。
對內發揮强項,對外宣傳優點。改善弱勢,淘汰劣者。就這樣,學校在如此大刀闊斧的改革後,校務蒸蒸日上。到現在,我所屬那所學校依然屹立於該區,名列前茅。別的殺校之聲依舊,我哋卻門庭若市,學生如鲫。
這就是改革的功效,而且必須是徹底的改革。
不是門面工夫的修修補補,因為家長的眼睛是雪亮的!
事隔20多年,如今想起,如在昨天,別有一番滋味。
香港現處百年變局,黑暴之後,由亂及治,由治及興,是否也需要大刀闊斧的改革呢?
如果答案是「是」的話,那我想講講香港的强項和優勢。
因為有些優勢可能被人淡忘,有些強項可能未盡發揮。
香港享譽國際,曾經的購物天堂和美食天堂雖逐漸褪色消失,但仍有其他好多優勢依然强勁,更加重要的是這些優勢獨一無二,其他地區無從代替。
香港是東方之珠,遠近聞名。獅子山下,優良的系統,制度和文化,不勝枚舉。顺手拈來一籮又一籮。簡單税制,低税率外資垂涎三尺。廉潔的風氣,廉潔的公務員團隊,勝在有ICAC。健全的司法獨立制度,仲裁國際認可。得天獨厚的深水巷,便利轉口航運。優越的地理位置,交通四通八達,連貫中西。自由的資本市場,資金自由進出流動。强勁的外儲備,加上聯制度,任志剛打趣稱之为鐵打的衙門,流水的官。背靠祖國,作堅實後盾。此等優勢,成就了香港成為了國際金融中心。
百多年來,幾十代人的努力,國際金融中心的地位來之不易。前人種樹,雖能讓後人乘蔭,但亦须明白十年樹木,百年樹人。若不好好珍惜,去蕪存菁,而是躺平吃老本的話,則有朝一日,這些優勢,不是我危言聳聽,也將如美食天堂,購物天堂般,去如黄鶴,蕩然無存。
國際金融中心是香港的命脈,千祈千祈要好好保護,千祈千祈不可以動摇。但是也須明白金魚缸中,水清則無魚。監管苛嚴,則可能令外資卻步。例如近期的詹培忠案,聽講證券界人士十居其九,都是雷同操作。此案一出,人人自危。反觀首屆特區政府的胡仙一案,則顧及公眾利益,拿捏有度。事先聲明,本人不識詹培忠,亦不了解案情,只是道聽途說。在此只想表達一句「水清則無魚」的前人智慧。
作為國際金融中心,樓股昌旺是必然條件,對經濟發展也非常重要。然而,眾所周知,現時股市股值由60萬億,跌至30萬億,跌幅一半。樓價跌到業主膽戰心驚。連小紅書都耻笑香港淪為金融中心遺址。
可幸的是香港資金並沒外流。货幣供應M3屡創新高,銀行存款也有增無減。定期存款高達10萬億。如果可以確認楼市止跌回穩,股市重回牛市,誘使資金從定期流向楼市和股市,香港國際金融中心必定可以重放光彩。
楼市是百業之母,再跌恐怕傷及銀行體系,也影響金融中心地位。
凡此種種,为政者,尤其財金大老爺,不可不察也,不可置若罔聞也。
除了上述的優勢,擺在香港面前的仲有兩大產業强項。不才認為政府可以配合私人企業,拆墙鬆綁,大做特做。
這兩大產業就是醫療經濟和教育經濟。這兩大產業比之夜繽紛,日夜都繽紛更有作為百倍。尤其是拓展孕婦來港生育,生意之大,產業之多,超乎想像。何不坐言起行?
特區政府自第一屆起,已實施問責制。成效如何?是非自有公論,公道自在人心。唔想多講,亦唔敢多講。
不過,今屆政府是有作為的政府,是以结果为目標的政府。特首特別为高官度身定做了一套KPI (key performance indicator),相信成敗功過 ,無所遁形。
昔有孔明揮淚斬馬謖,今有特首英明換雙雄。要改革,要創新,就要果斷,就要大刀闊斧。而不是婆婆媽媽,修修補補。
工作可能艱巨,議論可能纷紛,過程可能慢長,结果可能殘忍。但要踏上征途,要由治及興,要安定繁榮,要改革,要有所作為,這些也許都是必經之路。
正如聖經所言:「流淚撒種的,必歡呼收割」。
The Paradox of thrift
作者:融資協會執委Tommy & Daniel
The Paradox of thrift是一條經濟理論。嚴格上講,它不是一條理論,雖不至於是一條歪理,但也應該是一條悖論。中文譯作節省的悖論,或者是儲蓄不消費的悖論。
話明是悖論,也就是它不正確。但也不是完全不正確。而是在表面上看,或者說在某一個角度或層面上看,它似非而是。但實際上,細心地咀嚼下,它又的確是似是而非。
這世間上的是是非非,非非是是。真真假假,假假真真,何其多也。真的想分辦出真假,恐怕要花費不少功夫。是否值得,見人見智。
但是,我相信世間上的真相卻是,真的假不了,假的真不了,因為正如前國家领導人鄧小平所言,實踐是檢驗真理的唯一標準!
好啦,言歸正傳。這條悖論原來源自一句古老傳言:「 儉能致富」。也即是說你儲蓄越多,越不消費,你的財富就會越累積越多。
這句話正確嗎?從表面上看,它好像很有道理。你個人儲蓄越多,你的確可能越多錢,越富有。但是如果你諗深一層,你也儲蓄不消費,我也儲蓄不消費,所有人都儲蓄不消費,試問你從何賺取金錢來供你儲蓄呢?如果你再沒有錢儲蓄,你又能如何富有呢?
這也就是這條悖論之所以叫悖論的原因。
因為在個人層面,表面上看似正確的東西,一經過檢驗,最終你會發現它原來是錯的。我們因此而得出它似是而非的結論。
更發人深省的是,這條悖論的錯誤,還不止於個人層面。在經濟學家Keynes (凱因斯)看來,如果人人都儲蓄而不消費,那對總個社會經濟來說,影響則將會是災難性的。因為整體消費下跌,必將導致經濟蕭條,GDP下降。而經濟衰退則又可能導致失業上升。失業上升,最終也將影響政府的庫房收入,導致財政赤字。你說不消費的結果是不是很嚴重?是不是一個災難?
如此看來,消費對整體經濟的影響是深遠的,是舉足輕重的。要經濟增長,就要鼓勵消費,促進消費。而不是鼓勵儲蓄,打擊消費,你知我知大家都知,現時香港住宅楼價下跌了30%,工商鋪下跌幅度更甚。市民財富蒸發,無錢消費。政府面對3000億財政缺口,1000億的赤字。有識之土,包括不同政黨紛紛献策提出,要求政府開源節流,裁減公務員編制,公務員減薪的呼聲,甚囂塵上。財政司長陳茂波好像也從善如流,公開表示,新的一份財政報告,會加大力度,重點放在節流。
寫到這裡,我很想大家静一静,想一想。政黨的要求,財爺的想法,是對的呢?還是錯向呢?
為什麼把重點放在節流,而不把重點放在開源呢?
公務員全體減薪,会不会影響消費?會不會影響經濟?會不會還有連鎖反應?最終得不償失?甚至對財赤不單沒有帮助,反而令它加劇呢?
講真,我覺得为政者,一個月3,40萬薪高糧準的高官,財金老爺,真的不可以不深思熟慮!
小弟人輕言微,但我始終覺得開源比節流重要。不過相對開源,節流的確比較容易簡單。然而,就算一定要採取節流減薪,也一定要想想辦法,看看能不能夠不影響消費。
說來奇怪,答案是可以的。
這也許就是經濟學人同會計師大相徑庭的分別吧!
經濟學上有個名詞,叫財富轉移,或者叫财富重新分配(income redistribution)。無形的手可以作財富分配。有形的手,也可以作財富分配。而財富再分配的結果,有時可能令人意想不到,且驚喜詑異,拍案稱绝!
公務員減薪確實會影響他們消費,對整體經濟不利。但如果把公務員所減下來的薪酬,交到另一批人手上,那這批人不也可以消費,而他們的消費不也同樣會提高而促進經濟嗎?
问題是讓誰來消費這筆錢,對經濟的效益最大?
在這個问题上,經濟學人又發現一个秘密,就是窮人的marginal propensity to consume(mpc),一般比較高。意思是說,如果你把額外的一筆錢從富人身上轉移到窮人身上,那麼窮人的邊際消費一般比富人高。也就是說,在財富轉移之下,整體的總消費就會更加高。
只有這樣轉移財富,公務員的減薪才有意義,對經濟才有貢獻。
還有一個方法,就是把全體公務員減薪省下來的錢,變成消費券,無差別地派發给香港人。這樣做也許更有效率,因為消費券只能消費,而不能轉換成現金。最終消費的结果,可能真的能夠實現財爺在電視上的宣傳口號:「齊齊加码消費,全力帶旺經濟」。豈不樂哉!
但是,話說回來,如果節流減薪,做不到財富轉移,或是以消費券(Consumer Voucher)的形式派發,那麼,财爺扭盡六壬節省下來的錢,会不会只喺令庫房的儲備多少少,又或者財赤少些少,結果中咗Paradox of thrift的陷阱而不自知呢?又或者只是流於一種姿態,回應一下社會不同政黨的呼聲擺了?
如果是這樣,倒不如財爺什麼都不做,繼續發債度日,繼續發債當收入。
因為這樣起碼不用減薪節流,不會誤中Paradox of thrift 而淪為笑話。
一條退休公式的迷思
作者:融資協會執委Tommy & Daniel
前科大經濟系教授雷鼎鳴十幾年前發明了一條完美的退休方程式。
好簡單,就是將你現時每月所要花的支出乘以300倍,所得出的淨資產(或現金),扣除通脹後,仲能夠做到4%回報的話,咁你就可以安枕無憂地離開職埸,安心退休!
簡而言之,這條公式叫300倍月支出+4%回報。
舉一個例,假設你現時每月支出5萬, 將之乘以300, 得出1500萬。這1500萬就是你所需累積的,扣除所有債項之外的凈資產。如果你相信自己可以以任何投資方式,賺取每年4%的回報率,咁即是說,你每年可以賺到60萬。將60萬除以12, 即剛好等於你每月所要花的5萬。也即是說,從你退休那刻時,你每個月所花的都是你不用工作所賺的投資回報,直到你百年歸老,你那1500萬的本金,都絲毫無損。可以傳承給子孫後代,或者捐贈公益金遺愛人間。
多麽吸引的退休目標!我十多年來風餐露宿,起早摸黑,省吃儉用,為的就是我那夢寐以求的1500萬。真他媽的心馳神往!
終於皇天不負有心人,我2年前終於儲夠了退休所需的1500萬。
為此,我還特意開了一支香檳,搞了一個小型慶祝會,宴請親明戚友,並開咪(mic)宣佈,我退休了!
看到親友們羡慕的目光,我仿佛刹那間,變得高人一等。
開始的時候,很順利,每個月都有5萬的回報收入,過得好舒適。不過,慢慢的出現了一些意想不到的事。
所謂天有不測風雲,人有旦夕禍福。阿姑大肚使一筆,阿仔本應畢業,以為可以出來打工自立,點知佢又話要去外國深造,又使一筆。自己多來年為咗退休,日做夜做,積勞成疾,進進出出醫院,調調理理又一筆。禍不單行,家中火燭,再使一筆。屋漏兼逢連夜雨,老婆撞車換車又再使多一筆。
入不敷支,呢度一筆,果度一筆,1500萬的盈餘資產,好快就剩返600萬左右。天啊,餘生慢慢歲月,如何熬到盡頭?
我不禁倒抽一口涼氣,都分不清到底是天災,還是人禍。不過,天災也好,人禍也好,兩樣都好可怕。或者就如劉德華在《焚城》中所講的一句話,「有時,人禍比天災更可怕」。
面對財困,入不敷支,我諗過以下好多種開源節流的方法。
Cut老婆家用,減阿女零用錢。問親友借債,出售部分資產。諗來諗去,又好似借錢最好。因為其他方法都喺挖東牆補西墻,順得哥情失嫂意。唯獨是借錢可以當收入,欠幾多,借幾多,咁就好輕鬆地做到收支平衡。再借多些,豈不是由赤字變盈餘?
我突然覺得我好天才!
再望多一眼這條完美退休方程式,表面上好似好完美。但是諗深一層,又似乎有不完美的地方,那就是千算萬算,竟算漏了天有不測之風雲,人有霎時之禍福這一不可控的因素。
世界之大,無奇不有。我以為我自己好天才,不過,估唔到同我一樣天才的還有財爺陳司長。
面對庫房入不敷支,佢首先攞用土地基金(現稱未來基金)1000億, 再向市場借債1000億, 餘下的那1000億,就當赤字。這3000億的財政缺口,三撥兩撥,竟然又乾乾淨淨,妥妥當當,神手其技。
問世間,論天才,捨你我其誰也哉?!
不過,借錢梗要還。借債輕鬆,還錢難。債發多了,將來攞乜嘢來還?
而且,還有一個更重要的問題要問,究竟這一年3000億的財政缺口,為何會出現的呢?是週期性的,還是結構性的?
不過講真,週期和結構都太深奧,我真的不識區分。但這3000億的財政缺口何來,卻可以試下揣測一下。
原來政府今年的經常性收入包括利得稅,薪俸稅,賣地,罰款等等大約有4500億。如果以量入為出的理財原則,支出當然不可超出4500億。但今年政府的總支出包括房屋,教育,醫療,公務員人工等等卻錄得7500億。7500億減4500億,剛好等於3000億。也即是這3000億財政缺口之來源也!
缺口雖大,但也不是沒有解決方法。除了以發債來填補財赤之外,還有沒有其他方法呢?
答案當然是有。
據報章報導,往年政府賣地收入有千幾億,今年卻只有幾十億。賣不出地當然也就起不了樓。起不了樓,與這千幾億地所能衍生的其他收入,諸如厘印費,相關行業如建築商,建築工人,律師樓,律師,會計師樓,會計師等等的利得稅,薪俸稅等等,當然也就付之流水。
千祈,千祈不要睇少這些收入,聽講加加埋埋可以有2000億之多。
因此,賣地收少了1000億,加上喪失了這2000億與地產相關的收入,剛剛好等於3000億。
原來這3000億的財政缺口,是因為樓市下跌,負資產宗數43000宗,發展商賣唔到樓,投地意欲低迷所造成。
如此困局,雖然與政府打壓樓市不一定有關。但一定是因發展商貨尾積壓,一手新盤和二手苦主忍痛鬥平蝕讓的結果。
一手加價不易,二手加價無從。然而,政府卻有为楼市起死回生之能。
關鍵是政府要想方設法令樓市止跌回穩。因為這跌跌不休的樓市,前前後後,跌了30%,已經跌到了一條非常危險的危險線。再跌下去,將會出現眾多不利現象。
第一, 銀行體系將受到影響,因為銀行手中現在握有43000宗資不抵債的不良資產。Debt to asset ratio 超過100%。再跌,不良資產更多就不在話下。
第二, 如果銀行體系不穩,國際金融中心的地位也必受影響。
第三, 一旦出現大量苦主供不起樓,連鎖反應出現恐慌式的再下跌,一發不可收拾,社會經濟也不安寧。
此之所以,樓價止跌回穩,刻不容緩!
如果發展商一手樓盤可以加價,我相信二手市場將會回穩回升。
而如果政府賣地不再流標,且又可以加到地價的話,我相信一手發展商將不再使用賣一件蝕一件的策略。
而可以令政府暗中加到地價,而又永不流標的方法,說來簡單,就是前三屆特區政府曾經使用過的勾地政策。
恢不恢復勾地制?救不救樓市?要不要賣地填補這3000億的財政缺口?
全在今屆政府一念之差!
勞力士新錶加價的啟示
作者:融資協會執委Tommy & Daniel
今日想分享的,會涉及少少學術成分。不過,都是一些放之四海而皆準的經濟理論,我相信我可以講得清清楚楚,毫無難度。
經濟學有條定律叫需求定律,說的是價錢和需求量的反向關係。這表面上簡單不過的概念,應用上來卻大有文章。可以解釋到的人为現象叫人拍案叫绝,可以預測的结果也叫人佩服的五體投地。
事先聲明,不關我事,我只是理論的應用者。歸功的是過去以來,理論的創造貢獻者!
經濟學上有樣東西叫做競爭性需求(competitive demand),其實指的是兩種代替品相互競爭的關係。假如一種代替品的價錢抬高,另一種代替品的需求就會增加,结果價錢也會增加。
這是市場力量,是無形之手(invisible hand)在操作的结果。
你知我知眾所周知,勞力士有一手市場,也有二手市場。可以說兩個市場是相互影響且相互競爭的市場。雖然不可以說買了一手新錶,就一定不會買二手舊錶。但理論上,就帶錶的功用上,一手勞力士和二手勞力士的確是替代品。意思是說,買了一手就不會買二手。或者說,買了二手就不用再買一手。
勞力士在全球經濟不景氣,銷售量低沉的情況下,卻選擇加價。
为什麼呢?
答案其實好简單。勞力士用的就是competitive demand的經濟理論。一手勞力士錶加價,二手勞力士錶的需求增加,因此可以預期的是,在其他因素不變的情況下,二手勞力士的市場價格和銷售量都會上升。
這是第一輪效應first round effect。但由於一手和二手錶是代替品的關係,因此當二手勞力士價錢上升之後,反過來一手錶的需求又會上升。結果是價錢又會再上升。這叫second round effect.
此等運作之後,你升我又升。你升完到我升。我估這就是勞力士一手新錶加價的邏輯。也即是此等策略利用了二手市場的市埸力量。
這就叫經濟學。這就是为什麼經濟學人識,而會計師唔識的原因。
財政司陳茂波話俾大家知,今年財政赤字是1000億。但講真,財赤绝对不是財爺口中的1000億。因為佢拿走了土地基金(現叫未來基金)1000億。再加上發債發了1000億。若果不將這2000億當作收入,那麼,今年的赤字實際上是3000億。
我沒有搞錯,你沒有聽錯,是3000億的赤字,3000億的財政缺口。
怎麼辦呢?
會計師靠的是發債。發3000億債,不就解決了嗎?
但是債是借的錢,要還的。而且有債息,本息都要還。
在經濟學人睇來,發債不是上策。
既然香港房產有一手新楼,也有二手市場。是不是也學學勞力士的做法呢?
答案是可以的。
但是,不能一本天書學到老,要变通。
中國人的哲學是窮則变,变則通。
這應該不是什麼大道理,但要变通,要靈活引用,也不容易。
我夠膽講,如果一手新盤加到價,二手市場必定止跌回稳,繼而回升。
不過目前的處境不單是新盤加不了價,而且還要跟二手競爭鬥平。造成你低我更低的局面,造成發展商賣一件蝕一件的惨劇。
因為發展商不同勞力士。勞力士有單一定價權,但發展商沒有。
假如新世界加價。長實不單不加,反而減價的話,那麼新世界加價豈不等於自殺?
咁二手樓業主加價先可以嗎?得!不過更加難。全香港一百幾萬間私楼,你有什麼可能叫所有願意出售的業主统一加價?
一手也不能加,二手也加不了。真的是萬事起頭難。到底這因撤辣太遲而跌跌不休的楼市,什麼時候才是盡頭?
答案全在政府一念之差!
因為香港政府才是大地主,是全港土地的壟斷者(monopoly),是土地唯一的供應者,擁有絕對土地的主導權和定價權。
這裡的定價權指的不是你定多少就多少。而是達不到底價,你可以拒绝出售。這樣,不就等於掌管定價權了吧!
而由前幾屆房屋及規劃地政局局長孫明揚創立的勾地制度正好可以符合這種操作。
可惜,令人沮喪的是這麽好的制度,卻被現任財爺和發展局局長束之高閣。
這對主管土地生殺權的高官在不同埸合異口同聲地宣稱無意恢復勾地制度,因政府要有主導權,不可將主動權释放給市場。
自由市場的運作不是價格機制price mechanism在無形中分配資源嗎?主導權交给市場不是最有效率嗎?有什麼問題呢?
不過,話說回來,大佬呀,勾地表中的土地,本來就是政府擺咗落去,遲早都要推去賣的地。開放俾發展商勾,何解就會没咗土地主導權呢?
莫非真的只有以現行入標的方式才叫擁有土地主導權?
會否局長根本不了解勾地制度?
而寧願流標,流標,再流標都不用永不流標的勾地制度。
講真,勾地制度的博大精深處豈非我輩凡夫俗子所能完全體會,但我知其優點是,發展商縱使对塊地有興趣,但達不到政府心中的底價,你根本就勾不出。
而達到底價這一關,即表示土地不會被賤賣。
過了勾地第一關,也不等於能夠成功買到塊地,因为勾出來塊地仲要經過公開拍賣puplic auction.也即是說,千辛萬苦勾出塊地,也可能分分鐘为別人作嫁衣裳,因為價高者得。
有人叫價高過你,你最終只能望地興嘆。
简單介紹完勾地制度,你會發現其精妙處是政府可以喑中定土地底價。
發展商加不了價,苦主業主加不了價,但政府卻可以加心中的勾地底價,這和勞力士加價,就有異典同工之妙。
只要這地價高了,一手新盤就有加價的本錢。一手加了價,二手的需求也就隨之上升。
要增加銷售,要增加生意,有時真喺唔喺靠一味減價。曾聽過這樣一個故事。不過沒做fact check, 若有引錯,先在此道歉。
Dr.Marten初時出的鞋,售價並不高,但銷售一直不理想,一再減價後,情況亦没改變。老闆沒計可施,最後把心一横,將門市零售價大幅提高。
奇怪得很,奇蹟一樣的結果,銷售大升,造成今日家傳户曉的Dr. MARTEN.
为什麼?
我沒有研究,沒有發言權。
不過,如果作為商業博士研究生的case study, 题材應該不錯。
此之所以,做生意也好,地價也好,楼市也好,並不一定要一味鬥平,一味打壓。
可以是高處不勝高,不一定是高處不勝寒。
以楼市为例,隊冧容易,救市難。
97楼市下挫,死幾多人?最後如何用九牛二虎之力救市,不用我講,這代人大家都好清楚。
現時香港樓市所面對的可能比97更嚴峻。再不救市,後果可以比97更可怕。
若果重啟勾地措施,由政府带頭加地價,再到發展商一手加價,希望藉此可以令二手止跌回穩,最後回升。
若此願望成真,則天佑香江!
為官者應急市民所急,為民請命
作者:融資協會執委Tommy & Daniel
香港樓價自高位跌落30%,是好不正常的下調,且已經超出和偏離正常軌道,到達一條非常危險的危險線。
為什麼呢?
因為跌咗30%,等於向銀行抵押的抵押品資產蒸發了30%,也即是說抵押品的資產值只剩返70%。假設一般銀行按揭成數是7成的話,咁即是說銀行貸款的debt to asset ratio由原本的70%升至100%。
用通俗易明的形容詞來說,即是銀行做100%,或10成按揭。
舉一個例,層樓原本值1000萬,跌咗30%,即是跌剩700萬。而原本做7成按揭生意的銀行,因資產值蒸發了300萬,等於做足10成按揭。也即是100%負債比率。
以金管局公佈的43000件負資產宗數來計,即是這不幸的43000宗,跌幅還不止30%,而可能是40%,又或者是50%。而承做緊這些資不抵債按揭生意的銀行,分分鐘因為苦主供不起樓或棄供而要蝕本撇賬。
寫咗咁多,我只喺想講一樣嘢,就是樓價30%跌幅之後,將傷及銀行體系。
而作為國際金融中心的銀行體系一旦受損失控,後果將會是災難性的。
此情此景,本以為早已觸動財金大老爺神經。但奇怪的是,到目前為止,沒人出過聲,沒任何救市動靜。若無其事的背後,是因為唔識經濟唔識驚,還是成班官員,你也事不關己,我也事不關己。你也己不勞心,我也己不勞心?
或者,用另一角度睇,會唔會班財金老爺見樓價跌咗,商廈跌咗,地舖跌幅更多,反而沾沾自喜,覺得是一件好事?背後邏輯是樓價跌了,成本跌了,營商環境好了,競爭力大了,生意大大好做了。豈不樂哉!
若果真喺有如此想法,我不敢話佢哋膚淺。但喺我想話俾佢哋知,成本不是不重要,但做生意唔單止只睇成本,而是仲要睇回報。也即是rate of return和rate of cost 的關係。縱使樓價未跌之前,成本10%,但回報率有20%,咁有乜問題?又例如鋪租未跌之前,租金成本50萬,但回報有100萬。咁又有乜問題?問題是未跌之前,門庭若市。跌咗之後,則吉鋪處處。
此之所以,自以為打壓樓市就可以控制成本,可能是大錯特錯。因為樓價跌咗,舖租跌咗,生意卻更難做。
也即是說,做生意,只要rate of return > rate of cost的話,成本再高,也沒有問題。
一味追求低成本,但如果沒大過成本的回報。成本再低,盤生意遲早都係死路一條。
我咁講唔知夠唔夠清楚,也唔知佢哋明唔明白。
不如以財爺發債作為例子吧。
假設,我聲明只喺假設。假設財爺發1000億債,債息4厘。夠低了吧。不過,如果發債所得,只喺用在一般開支,例如出糧俾公務員。咁回報率即喺零。4厘債率,在回報等於零的情況下,只須25年,只是計債息,這1000億將會化為烏有。
講真,我唔喺危言聳聽。我真喺唔喺危言聳言。不過,奈何自古以來,忠言皆逆耳。
上星期玄學家7師傅和投資專家湯博士做節目,7師傅預言2025年樓價仲要再跌20%。
風水佬呃你十年八年,我唔知佢預言準唔準。當然我唔希望喺真,不過假如真的話,咁真喺會出大事。
因為到時負資產就唔喺43000宗,而可能是十幾二十幾萬宗。一旦負資產苦主供唔起,又或是不肯供款落鹹水海而棄供的話,咁銀行就要以比市價貴好多%的價錢收回作銀主盤,再以比市價更低多好多%的價錢清理走數以百計,數以千計,或數以萬計的不良資產。
咁後果唔使我講,大家都知問題好嚴重,非常嚴重。
銀行體系是金融中心的命脈,千祈千祈唔可以有動搖。
樓價是經濟的命脈,千祈千祈唔可以再跌。
千祈千祈要止跌回穩。千祈千祈要回穩回升。
在此危急存亡之秋,不才殷切期望財金大老爺大發慈悲,當機立斷,急市民所急,為民請命,適時推出救市大招,挽救蒼生,造福市民。
千秋萬代,福有攸歸!
国際金融中心的地位,來之不易。國際金融中心的必然條件,一定是樓股皆熱,資產有價,股市暢旺。
而不是淪為小紅書口中的金融中心遺址。
減支出,重塑樓市升勢
作者:融資協會執委Tommy & Daniel
現時香港房屋大致可以分成三類。1.私人住宅,2. 資助房屋例如夾屋和居屋,3. 出租公屋。其中第二及第三類佔香港總居住房屋占比約45%。可見資助房屋方面對香港庫房來說是一筆好巨大的支出,同時也是一筆好沉重的福利。
房委會預計未來幾年,每年建造公營房屋的支出是400億。根據香港01新聞網的數字,現時每間公營房屋的建築成本大致100萬,咁即是話400億的建築費每年可以起40000個公屋單位。
重點是這40000個單位庫房可以收的地價是零。唔講你唔知,除了部分居屋零零星星的補地價,原來政府每年肩負45%的建屋責任。
或者講得再貼切些少,原來政府每年派45%的房屋福利。房屋福利之大,叫人瞠目咋舌!
又試下粗略咁計下政府在建造45%房屋福利的總支出吧。現時香港出租公營房屋820000間左右,若加埋居屋數量,估計約有1100000間。這110萬間的公居屋,可容納全香港約3300000人居住,也即佔全香港總人口750萬的45%左右。條數好易計,唔使會計師都計到。
以每間房屋100萬的建築成本計,110萬間公居屋,合共總建築成本是1萬1千億。
我唔知大家睇完這些數字,會唔會倒抽一口涼氣?講真我就倒抽了兩口涼氣。抽了一口,再抽一口,前後共兩口涼氣!
1萬1千億,天文數字,天大福利。要中幾多次六合彩頭獎先有呢粒數位?
原來一千幾百年前杜甫的願望,「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏,風雨不動安如山」,今日終於在香港實現了45%。
最令人意想不到的是,申請公屋門檻之低,舉凡有香港身份證的18歲居民都有資格申請。於是18歲申請,大學畢業22歲,再躺平或做part time 三數年,只要入息不超過12940。咁就免費有間公屋。
你知道嗎?諷刺的是年青人形容成功擁有間公屋是人生最大的成就。
人望高處,水向低流。這千古不易的道理,卻給不知邊位天才將申請公屋定在18歲而破滅咗。為了間公屋而躺平,而下流化,白白地浪費將近十年的青春年華。
這麽珍貴的社會資源,不應該是給真正需要者嗎?不應該是給老弱病殘,鰥夫寡婦嗎?你卻偏偏當福利白白送給年輕人。
為什麼不將申請公屋最低年齡定在32歲?等年輕人大學畢業後可以打拼十年八年,等佢哋付出汗水打拼後,都沒能力買樓先去申請呢?
知否?你變相剝削咗年輕人上進的機會。知否?你個政策相變令佢哋自甘向下流,知否?你害咗佢哋一生。因為最寶貴的十年青春年華白白花費在輪候公屋上。
至於2人至10人以上的家庭,入息限制也一樣好容易達到。就以4人家庭為例,入息上限是30950,只要月入低過30950就合資格。兩夫婦如果入息超標,咁其中一個就自動失業。要達到要求,真喺易過借火。
總之就是只要你願意,就幾乎人人有份。試諗下,在咁情況下,你有乜可能清得哂輪候冊上的輪候人士。公屋起得再快,起得再多,結果都喺多多都唔夠。
因為你倒末為本,本末倒置。應該要幫的你幫唔到。唔應該幫的你驚死幫唔切。
更駭人聽聞的是,一旦你分到間公屋,你幾乎可以享用一世。因為再以4人家庭為例,只要你入息不超過154750, 你都可以繳交富戶的雙倍租金而不用遷出。
而公屋的平均月租是2297, 雙倍薪金即5000蚊都唔駛。
一個年薪185萬的4人家庭,交4千幾租,仲可以霸住閒公屋。
咁公平咩?
對於兩夫妻都打工,月入3-4萬,自力更生購買私樓供款者,公理何在?
講真,如果庫房大把盈餘,任你大花筒無所謂。但喺,庫房現在年年赤字,盈餘所餘無幾,公共財政喺唔喺要用得其所?喺唔喺唔應該使冤枉錢?
咁大筆的公營房屋開支,仲有免費教育和醫療福利,錢從何來?
一直以來,無論是回歸前或回歸後,行之有效的策略都是高地價政策。
高福利靠的是高地價。
低稅率靠的也是高地價。
高地價和低稅率是連體嬰。高地價和高福利是雙胞胎。
這兩個識經濟的人都知的秘密,真喺唔知財爺知唔知?真喺唔知財爺明唔明?
因為如果佢知,佢沒理由仲唔出招救市。因為如果佢明,佢沒理由仲唔出來講樓價止跌回穩。
經濟學上有條簡單的David Ricardian Rent話俾我哋知,樓價跌,地價一定跌。樓價跌咗30%,地價已經跌到連漢豪姐都話發展商出價低到不能接受的地步。如果樓價再跌,難道想地價跌到零嗎?
沒有地價收入,沒有發展物業衍生的一連串生意的利得稅,印花稅以及同地產生意有關的勞工薪俸稅等等的等等,你攞乜嘢來支撐公營房屋的福利支出?
大佬,你班財金大老爺,高高在上,薪高糧準。你不理民間疾苦,ok, fine 沒問題。
但喺,如果你又唔想減薪,又好想繼續提供房屋福利,你喺唔喺要重新塑造樓市升勢,為庫房謀點本錢呢?
香港需要Elon Musk
作者:融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
香港公務員编制共192000, 現聘請了173000, 單睇数字,仲可以請多19000個左右。這還未包括非公務員,但又支公務員薪金的教師,社工,以及醫管局的醫护人員。加加埋埋又幾乎10萬人。市民不禁想問一個問題:有需要咁多嗎?
又睇下附近國家或地區的公務員人数,作一個比較。星加坡人口500萬,公務員人数63300。台灣2000幾萬人,公務員36萬人。深圳人口接近2000萬,公務員人数12萬人。咁睇來香港公務員是四區之中,佔人口總数,比率最高的冠軍。年年考第一。
假如市民同意又認為香港公務員在不影響服務的情況下可以cut一半。咁香港就需要Elon Musk(馬斯克),需要馬斯克咁嘅人才,需要好似美國一样的效率改革委員會。
馬死落地行。我夠膽講,香港公務員cut一半都没問題。因為眾所周知,你知我知大家都知,整個公營架構疊床架屋,既臃腫又多冗員。
在下不熟公務員编制,試過望過一下,密密麻麻的相互關係,既複雜又难以理解。望多一眼,頭都痛埋。
試舉一個不知道正確以否的例子。同財政有關的部門包括有財政司,副財政司,金管局,金發局,商務及經濟,財經及庫務,工業貿易等等。哇,今日先知原來掌控經濟問題分咁多部門。表面上部分越多,分工越精細。但問題是每開多一個部門,在在問題是要花多好多錢。經濟好時無所謂,任你大花筒。但你掌管經濟問題,經濟唔好就要諗縮水啦,你話啱唔啱啊?喂疊床架屋,除咗駛錢不突止,最大問題是政出多門,一個問題,你推俾我,我推俾你。推來推去。人工照出,問題依然喺問題。
小弟今年年初换走駕錢七,學人用電動車。由於貼遲咗易通行,導致過隧道沒缴费。在不知如何处理下被出信通知要繳罰款1250元。但由於錯不在我,在罰款信中得知可以申請退款,於是根據指示提出申請。你估由申請日起到真正收到退款,需時幾耐?
答案是整整9个月。
我倒抽一口凉氣,不禁想问,为什麼效率咁低?
真唔知運輸局長林世雄被更换同易通行亂象有没關連?
咁你話香港喺唔喺需要一個Elon Musk一樣的效率改革委員會?大刀濶斧,裁減冗員,精简構架?
舉多一例,立法局議員90人,下面區議員不勝其数,相關地區工作的仲有民政事務,又有乜關愛隊。眼花瞭亂,又喺有D多舊魚。Cut走一半, 唔通就世界末日?
不過,問題又來啦。裁減咗10幾萬公務員,佢哋嘅生計又如何?如果佢哋不是刹那間在地球消失,咁佢哋要唔要食飯?佢哋兒女要唔要上學?佢哋父母要唔要老有所養?政府瘦了身,公營冗員是裁了,架構也精簡了,但社會卻多了10幾萬人失業,或私人企業多了10幾萬人就業的壓力。一個問題是解決了,但另一個問題又出現了。以衍生一個問題去解決一個問題,整個社會問題根本沒有解決。
此之所以,提出以瘦身去解決庫房赤字问题,根本就不是急中生智,而是藥石亂投。是下策而不是上策。
歸根究底,要问的問題是究竟赤字是怎樣出現的?
回答得了這個問題,赤字問題將不再是問題!
不才認為香港現時所有问题,包括但不限於庫房赤字,市民消費意欲低,餐飲執了一間又一間,中小企資金鏈斷裂,叫苦連天。連立法局議員林建峰都男兒有淚竟輕彈,只因已觸傷心處……等等的等等(下略777字),都是因打壓楼市而來,或者可以話都是因打壓楼市而衍生出來的问题。楼市是被成功打壓了,楼價跌了30%。但是,誰是赢家呢?是政府嗎?赤字千億。是商家嗎?生意比楼價高峰時难做。是業主嗎?近8年內買楼的全部苦主,全部蝕讓。血汗錢呀,财爺你知道嗎?再问一聲难道是發展商?新盤賣一件蝕一件,一殼眼淚。市場根本沒赢家,只有輸家。喺三輸,庫房輸,發展商輸,小中企輸。仲有業主血汗錢被蒸發。
因此,好简單,只有楼價止跌回穩,重回升軌,上述的问题慢慢就可以不藥自癒。
成千億的賣地收入,加埋賣地衍生出來的其他產業,一年起碼2-3千億。
既然开到源,又何需節流?有2-3千億收入,又何需cut公務員幾百億的支出?
可惜財經官員沒一个識經濟。一味打壓楼市,盲目地打壓,出盡九牛二虎之力。結果打出個大鑊。
講真,香港作為一個國際金融中心楼價高根本喺常識,唔高先喺不正常。咁點解要打壓?
除非你話我知楼市有泡沫,否則你因民粹而打壓就喺做錯,打壓到楼市跌至30%的危險線,就喺大錯特錯。再打壓下去,就分分鐘恨錯难返。
是時候要認清問題本質啦。是時候要追本溯源從根源上解決問題啦。是時候要出救市大招,令楼價止跌回升啦!
祈求上蒼天97悲劇千祈,千祈不要重演!
因為我彷彿依稀聽到97因楼市大跌而跳樓,而燒碳而死的無辜亡魂,在哭號,在哀嚎!
救市莫太遲
作者:融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
港人開心指數創7年新低,10個港人接近2個抑鬱,焦慮。首11個月破產宗數超過舊年全年總和。好傷感,但傷感之餘,都好想問一聲,香港點解會搞成咁?香港由治及興之路行到邊個階段?
在夜繽紛,日夜都繽紛,月月煙花,日日盛事的歌舞昇平經濟之下,失業率靜悄悄地由3.0%升上3.1%。歌舞昇平,難掩港人處於經濟水深火熱的困境。
財爺話失業率只喺輕微上升,只喺升咗微不足道的0.1%。然而,我想講,千祈千祈唔好睇少這0.1%,因為星星之火,可以燎原。在低質素的會計師眼中,這0.1%可能微不足道。但在識經濟的人看來,佢卻可能是經濟變差的先兆,是大規模企業經營困難倒閉的前奏,是失業人土家庭生活拮據的開始。
又同你做下會計條數好嗎?香港整體就業人數380萬人,這380萬要養活750萬總人口。即一個人揾銀,二個人食飯。
如果失業率是3.0, 失業人數就是11萬4千人,當失業率升上3.1, 失業人數就升上11萬7千8百人。條數好簡單,唔使會計師都識計,即喺多咗3800人失業,也同時等於7600人頓時失去生計。
這嚴重嗎?
喺呀,真喺可以可大可小!
如果這3800勞工,好快揾到工,咁失業就當轉工,乜事都無。但喺如果只有一半人揾到工,咁就仲有1900勞工繼續失業。又假如這3800人,從此永久失業,咁佢及佢家人共7600人的生計將如何?人不可一日不食飯,大人唔食,細路都要食。問題是沒工開,沒糧出,又何來有飯食?
極端少少講,假如這7600人因生活唔到,跳樓燒炭輕生,咁你話喺唔喺可大可小,好嚴重?
你唔好話我危言聳聽。97年因樓價跌幅過甚,期間真喺試過死好多人。有幾多人跳樓?有幾多人燒碳?我沒有數據,但我估政府應該有。
此等悲劇,什麼原因?
答案就是樓價下跌,失業上升。
逝者雖已矣,但前車卻可鑑。香港依家樓價已跌咗30%,已經跌到一條非常危險的危險線。失業率也慢慢升到3.1%。你問我驚唔驚?我真喺好驚。我驚的原因是因為財爺唔識驚,因為佢話好輕微。我驚的原因是因為財金官爺沒動靜,不當一回事。
我再講,我驚是因為財金官員唔識驚。因為佢哋唔驚,我就更加驚!
樓市是百業之母。樓價跌咗咁多,各行各業都苦不堪言。最令人沮喪痛苦的是所有官員,沒一個知道發生緊乜事,沒一個官員sense到問題嚴重性,當然也就沒有任何救市措施。任由你在深海中,在火焰裡,叫苦連天,官員們仍安枕無憂,發緊春秋大夢。真的是,叫天天不靈,叫地地不應。眼見財富日日蒸發,生意月月虧損,心中抑鬱焦慮,開心指數又怎可能不創新低?
樓價跌咗30%,受苦的表面上是業主,影響所及,無錢消費,無心情消費,走去大灣區消費。但其實影響更大更深遠的是以物業抵押給銀行融資做生意的中小企老闆,因為銀行一call loan, 資金鏈就斷裂。週轉唔到,唯有結業。
古往今來,因liquidity困擾而死的企業何其多也。財金大老爺真喺唔知?
政府又如何呢?政府有得益嗎?答案當然是否。沙田地價由8千幾一尺跌至3000, 啟德地價由萬7一尺跌至6000, 幅度驚人。庫房盈餘由萬一億跌至5千幾億,赤字連續幾年。如此田地,連開發北部大都會,填海明日大嶼的本錢都成問題,又何來有錢打拼經濟?
如此局面,叫輸!輸!!輸!!!三輸。業主輸,中小企輸,庫房又輸。
再演變下去會點?我唔知,亦唔會知,更不敢想像,97慘況,相信這代人仍歷歷在目。有沒政策失誤?有沒拯救太遲?有沒人要負責?政府內部有沒檢討?我哋小市民,唔會知道。
講真,真喺唔希望歷史重演!
除了自求多福,更希望的是財爺,財金大老爺快D瞓醒,認清問題,正視問題,早日為苦主,為中小企,為庫房,為經濟,為民生,解決問題。
你哋每月支薪30幾40萬,請問小市民可以奢望你哋物有所值,為市民做少少嘢,救急救難嗎!
拯救蒼生,功德無量!
祈求財金大老爺,救市莫太遲!因為過期的春藥,食來都沒L用!
重典治亂、猛藥去疴 !
作者:融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
特首迎難而上,帶領香港由亂及治,成功立咗基本法第23條,功在社會。立法後超哥口口聲聲要拼經濟。最近國家主席習近平也藉澳門特首就職典禮的機會下,勉勵超哥要全力拼經濟。重典治乱、猛药去疴 ,依家就要齊齊努力,打拼經濟。
超哥警察出身,能武未必能文。雖有雄心壯心,但何謂拼經濟?如何拼?拼經濟要唔要籌碼?要乜本錢?講真,真喺唔知佢知唔知?
知之為知之,不知為不知。本來是一種美德。但是,如果不知為知之,則就可能事倍功半,吃力不讨好。甚或者對社會經濟不利。
我一個做生意的朋友對我說:「Tommy, 拼經濟不是用口講㗎,經濟是要用錢打返來嘅」。我慨嘆一聲,對之曰:「兄台明鑑,然則緣何對牛彈琴」?
前特首CY提醒要小心供地過多,前财爺唐唐話要計得掂数,背後全部都喺有經濟含義㗎。除非你真喺完全唔識經濟,完全不了解市場運作,否則又點可能用个「愛」字代替經濟效益而單憑口術去拼經濟呢?
喂,打拼經濟喺要用真金白銀㗎,明唔明?真金白銀即喺錢。錢即財富。財富來自於資產。資產即手中的股票,家中的住宅,做生意的地舖,各行各業的商廈及工廈。如今你睇下,股市財富蒸發咗一半三十萬億。樓市包括住宅,工商廈,地鋪價值跌咗三份一。最值錢的土地資源,地價趨近零。連庫房本來綽綽有餘去打做北區拼經濟的錢,計及所發的債務,都差不多俾佢清零。在咁嘅情況下,錢呢?邊仲有錢去打造經濟?
樓市喺百業之母,商人做生生意的本錢靠佢抵押俾銀行融資,普通百姓辛辛苦苦買樓供樓期待退休老來有所養。發展商靠佢創造財富蔭及百業,包括及不限於承建商,律師,會計,飲食等等的等等。政府庫房靠佢作為部份收入支付運作。但是,樓市依家跌咗30%,已經跌至非常危險的危險線。再跌下去的話,將一發不可收拾,因為一旦恐慌式的拋售,斷崖式的下跌將崩潰整個市場。
此之所以,救市刻不容緩,救市迫在眉睫!
救經濟必先救樓市,救樓市在於重塑市場運作,在於重啟創造金錢財富的引擎,在於拯救聘請75%勞工,提供飯碗俾貧苦大眾的中小企,在於滋潤庫房,提供拼經濟的子彈俾政府!
我咁講,唔知講得夠唔夠清楚?
救樓市,一旦為之,就必須大刀濶斧,用大招。救市最忌的是唧牙膏式的招數。因為細眉細眼的招數,只會為市場添煩添亂,招數用老咗,就不會再有效力。
如何救樓市?如何創造真金白銀來拼經濟?
答案好簡單。
答案在於政府,尤其可能就是財爺以及一班財金大老爺出救市大招。如果政府不出招,咁就只能指望發展商自救。
出什麼大招?如何出?不才相信位坐高堂,高高在上,個個月三,四十萬月薪的財金大老爺一定唔會唔識。但到依家水浸眼眉仍無動於中,不才以為是非無能也,實不為也!
至於緣何不作為?小弟真喺唔會知。
發展商如何救人自救?首先第一件事要做的就是停工。因為只有零動工先可以煞停新供應,而且要keep住一年零動工,集中火力清減手中2萬幾件貨尾。跟住第二件要做的就是再加2年零投地,或者零星投少少地,聊勝於無。咁樓價先有望企穩。財爺唔肯效法阿爺出來講聲樓價止跌回穩,發展商只能靠自己力量,自己令佢止跌回穩。
因為發展商如果沒辦法令樓價止跌回穩,而是鬥快減價,咁買家久而久之就會習慣遲買平一舊,唔平唔買的心態就會繼續,個市就只會一浪比一浪低。因此,只有零動工,零投地後,發展商先有本錢為新盤加價。加價新盤後你唔買,只只能買貨尾。如此貨尾越清越少。待貨尾都買少見少時,二手先可以喘定。否則,新盤同二手競爭,二手同一手鬥平,咁跌市就一日也不會終止。
如此操作,需時三年。
既然止跌回穩然後回升是救市的先決條件,咁最簡單和最有力的做法,就是叫財爺陳茂波效法阿爺,趁CCL連跌2個星期,最新有少少回升,剛好又遇上美國減息0. 25時,出來講一聲「樓價止跌回穩」。呢個時候,喺講樓價止跌回穩的最好時機。因為你一直都話樓價仲喺高,跌幅仲喺細,咁就解鈴還需繫鈴人,必須由你出來,宣佈樓市止跌回穩。
上次撤辣已經錯過撤辣的黃金時機,加上又衰多口不斷提及樓價仲喺高。如果今次再衰多鑊,錯過令樓市止跌回穩的機會,咁就真喺罪無可恕!
救樓市,救經濟,逼在眉睫!
作者:融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
今日信報財經新聞有段news. 話新世界淨負債佔資產比率(net debt/asset ratio)超過100%,又話新世界出信要求債權銀行豁免其違反貸款財務指標。心感大事不妙,咁大的地產發展商,上千億資產的發展商,今日竟要為債務頭痛煩惱。咁大市值的發展商尚且如比,苦苦支撐緊的星斗市民和中小企東主情況會否更加惡劣?
財政司司長以及一眾財金官員當然肯定知道淨負債佔資產比率超過100%喺乜意思。但是後果有幾嚴重,我估佢哋實沒做過評估,就算肯去做下評估,結果也不會講俾我哋小市民知。
原因也許可能有2個。 不過講明先,小弟只喺靠估。1. 講俾你知你都唔明。2. 怕可能引起市場恐慌。尤其是第二點,早排市建局不肯公佈啟德道流標的標價,就是因為害怕因為標價遠低於估價的下限,怕引起公眾恐慌。既然畫公仔畫出腸會引起恐懼,咁當若無其事,喺唔喺就可以大吉利事呢?
負債佔資產比率超過100%,簡單D講,即喺資不抵債,或者套用物業市場名詞來講,即喺負資產。面對如此客戶,銀行為求自保,一般做法當然喺call loan. 但問題是如果借款是區區3數百萬,銀行call loan收樓用銀主盤身份賣樓後,條shortfall欠款尾數,好多時撇賬就算。但其實欠債還錢,天經地義,銀行告到你破產都可以。
此之所以,假如銀行一視同仁,執正來做,又假如新世界最終淪為第二個恒大,咁條數之大,分分鐘好似大到不能倒的恒大咁,引發起的內房危機,情況有幾嚴重?唔知財爺和班財金官爺知唔知呢?
講真新世界也知問題嚴重,於是才出信要求銀行豁免其違反貸款財務指標。我唔知道新世界的貸款財務指標是多少,但肯定沒可能是100%。做財仔咁多年的常識話俾我知,LTV沒可能做百分百。咁就當新世界本來個貸款財務指標是60吧%。咁依家超過100%,其意思即喺佢手上的資產asset貶值貶咗超過40%。大佬啊,阿財爺,全香港人都知住宅樓宇跌咗30%啦,新世界手上資產貶咗40%有乜出奇?因為道理好簡單,商用物業,地鋪,又或者是買咗嘅土地,仍在興建嘅地盤,共貶值幅度又何止30%咁少?
講真新世界要求豁免貸款財務指標,其實即等同要求銀行唔好call loan, 因為一旦銀行call loan, 所引發的問題,銀行自己也心知肚明。震憾之大,影響之大,我夠膽講,沒人夠膽預測。大家回憶下,當年美國次按風暴,雷曼兄弟倒了,AIG卻䇄立不倒,原因可能不是AIG財政比雷曼健全,而可能是AIG太大,如果連佢都倒,咁引發的恐慌和後遺症,連美國政府都不敢想像。此之所以不得不救他,此之所以叫做大到不能倒也。
新世界命運如何?會否劫後餘生?能否逃出生天,小弟並非神仙,無從得知。但是,對於現時面對同一處境,同一命運的43,000宗負資產的業主,加埋發展商的呼吸plan和財務公司沒呈報信貸資料庫的頭按和二按,其實可能超過10萬宗負資產。我哋嘅命運共同體,就肯定命途多舛,註定坎坷!
樓價跌咗30%是一條非常危險的危險線,因為呢條線代表承做茂波plan, 林鄭plan, 發展商呼吸plan, 等等的等等,舉凡9成,8成,7成的按揭全部都淪為負資產。但奇怪的很,令人訝異及震驚的是,上至財爺,下至財經官員卻若無其事。任憑市民點樣如坐針墊,佢哋卻定過抬炸彈,沒一個當一回事。沒任何應對,沒任何招數,仿佛30%的跌幅只是正常的調整和回調似的。難怪財爺在大庭廣眾,高調地表示樓價跌幅有序,不虞大跌。言下之意,是否仲未跌夠?仲要再跌?
特首在立咗23條後,由治及興,矢志要拼經濟。但現時消費低迷,吉舖處處,結業多過開業,經濟增長跌至1.8, 失業率升至3.1, 最大鑊喺財赤千億,庫房乾塘。這些結果的原因,好簡單,就喺因為樓價下跌再下跌所造成的。
隊冧樓市,等於隊冧消費。隊冧消費,等於自毀經濟。各行各業的經濟不振,庫房又點可能豬籠入水?
這因果關係,任何一個稱職的財金官爺都沒可能唔知。
是時候要出招救樓市了,因為救經濟必先救樓市。救樓市,逼在眉睫。希望財爺以及一眾
主宰香港經濟命脈的官爺,明白這一道理!
財金官老爺薪高糧準,理應為民請命,真不該高高在上,逼在眉睫竟仍無動於中。更不該如唐詩人杜牧所謂的「商女不知亡國恨,隔江猶唱後庭花」!
限制貸款上限、硬性設立DSR – 意欲何為?
作者:融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
最近財經事務及庫務局發表了一篇文章,對於過度借貸的问題,局方將設立無抵押個人貸款上限以及同時有可能定立供款佔收入比率,俗稱DSR(Debt Servicing Ratio),文章出街後,財務界議論纷紛,驚惶失措。雖不必解讀为世界未日,但业界亦極想知道,佢究竟意欲何為?
讲真我又唔喺許局長,又點可能知道佢意欲何為。
不過,目前香港經濟不景,吉舖處處,结业之聲此起彼落。加上股市不振,楼價大跌,中小企業融資困難,破產宗數越來越多。会不会是局長先知先覺,突然如夢初醒,心恐市民理财不善,債台高築,以債養债,越借越多,最終陷入困局,走上破產之途。於是乎急急腳意欲以借貸上限以及供款佔入息比率,力挽狂瀾,免蒼生百姓因借貸過多,又沒力償還而走上不歸路。
是否真的如此,不得而知。但問題是,就算局長真的如此這般心繫百姓,憂國憂民,小弟仍然想問一聲,此等措施真的有用嗎?真喺能夠達到以结果为目標嗎?
舉個例。針對5000月薪以下的低收入人士,我設借貸上限為5000, (聽講星加坡都喺咁上下),我又設DSR为60%。即是話债仔每个月最多只能用3000元來还本金和利息。果真如此的話,有兩樣嘢要注意。1.低收入人仕最多只能借5000。财務公司如果借多過5000俾佢,即屬違規。違規當然有罰則,這包括罰款,吊銷牌照,甚至乎可能要囚禁。2. 財務公司不可以要求债仔每月还款多於3000,否則亦同屬於違法。
老老實實,上述例子真喺靠估沒辛苦。不過如果真喺定得咁低,咁目標對象好大可能就是菲傭。唔講唔知,原來香港有30萬外籍傭工咁多。決策者如此關心菲菲,怕佢哋堕入過度借貸陷阱。果真如此體恤菲情,官恩浩蕩?定还是小弟忽發奇想,猜測会唔会是某有份決策者,家中菲傭近日因借貸過多,無力償還,走避回鄉,而財仔追魂call, call到決策者家中。於是無名火起三千丈,誓要規管这30萬外傭的借贷市場,此之所以無抵押借貸上限和DSR之來歷也!
事先聲明,只是胡亂猜測,如有雷同,不幸言中,實屬巧合!
言歸正傳,措施有用嗎?
不才認為多舊魚!
第一, 信資通(MCRA)的資料庫根本就未完善。全港今日为止2千多家財務公司,你知我知,不過唔知決策者知唔知,未加入信資通的,又或者又唔夠資格,又沒財力物力加入信信資通者起碼有8,9成。試問若未加入信資通的财仔,亦未將債仔資料,包括但不限於将借款額輸入信資通的資料庫,咁點去計算借款上限呢?如果計唔到上限,咁設立上限又有何用?局長又唔知知唔知,點解咁多财仔未加入信資通?答案好简单,就是成本太高,根本計唔到数。你叫果D生意額只有3数百萬的細財,如何俾得起幾十萬,甚至過百萬的總費用?一言以蔽之,一日信知通的數據未涵括所有的財務公司,一日貸款上限都形同虚設。
第二, 在信資通涵蓋率未達百份百的時候,要避開借貸上限也很容易。只要不是信資通的成員,沒责任要將借貸额輸入信資通。就算借貸上限是5000, 我也可以分開以3数间不同名的財仔,每間借佢5000,咁4間就可以借俾佢20000。同未有設立上限前一样。所不同的是之前一间公司一份合同,依家要用四间公司四份合同。文件多咗,人手多咗,成本多咗。此而矣!既然没違規,咁就唔駛怕公司注册處查牌。而財經局想達到的目的,也就付諸流水。
第三, 我假设財經局立例,有理無理,所有財仔都必須加入信知通,所有貸款都必須上傳資料庫。咁又是否萬全之策,而沒有漏網之魚呢?答案當然喺No啦。所謂你有张良計,我有過橋梯,你規管的是有牌的財仔。信資通成本咁高,我以合作社形式無牌經營,咁又得唔得呢?
又或者我以典當形式,用一D價值好低,但又好難介定價錢例如字畫, NFT之類的東西來典當。只要雙方同意借貸額度,咁就可以因為典當不屬財仔而避開被規管的限制。海濶天空,上限又是任由我定。
講開又講,唔講又再講,其實我之所以話佢多舊魚,咁喺因為,財仔都喺一門生意,風險都喺自己承擔。唔駛你設借貸上限和DSR, 任何一間財仔都有自己自定上限和DSR啦。就以菲傭為例,就算沒有你設的上限,唔通你估我會借十萬九千7俾佢咩?
退一百步講,就算我借10萬9千7俾佢,到時佢还唔到破產或走佬,損失不又是自己承擔?最重要的是,財仔的資金,全部都是股東自己的錢,來自銀行體系的水喉,晨太早已經俾金管局栅死了。財仔因沒借貸上限而導致的损失,亦基本上丝毫不影響銀行體系的健全性。我自己的損失,關卿底事?
最後,我仲想講嘅喺,借貸上限你如果定得太高,根本就沒意思,因為对於菲傭,唔使你定,我都唔会借10萬俾佢呀。但是,如果你定得太低,假如真的是5000。咁到時財仔做少咗生意,做唔夠数生存唔到而大量結業的話,咁唔知对社會日会否造成震蕩呢?
局方唔知需唔需要評估下呢?·
因為2000幾间財仔,数萬人的生計!
此之所以,借貸上限,縱使一定要定,也一定要好小心,因為太高沒意義,太低既帮唔到真正资金需要者,又会衍生社會問題。
咁最終借貸上限定在幾多,DSR又定在幾多,讲真我真喺唔識。不過,我知道,亦相信,除咗聰明睿智,才幹卓越的局長,应該沒有其他人識得定得出!
北都發展,計得掂數?
作者:融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
今屆政府銳意掌控土地房屋供應權,土地發展局局長漢豪姐磨刀霍霍,既要發展北区都會(Nothern Metropolis),又要明日大嶼填海。但问題是錢從何來?你是獨自發展?定是要私人發展参與發展?如果你要私人發展商參與的話,咁私人發展商在商言商,就沒可能不計数。
所謂殺頭生意有人做,蝕本生意沒人做。早幾日,特区政府邀到85个机構簽署北都發展意向書。特首超哥動之以情,用个「愛」字吸引發展商大力投入。然而,除非個「愛」字大過盤数,否則,地產發展最終投入以否,最終都喺要計一計数。
條数點計?
其實好简單。
對於地產發展商而言,條数就是土地成本+建築成本+利息成本+合理利潤。從投地到銷售楼花,为時3-4年。如果預計售價大過總成本加合理回報,咁就为之計得掂数。但是,如果到時實際售價低過總成本,咁就为之蝕本,計錯数,或計唔掂数。就喺咁简单。
你知我知大家都知,樓價從高峰跌咗30%,財政司司長到目前为止,对楼市的公开評論,記憶所及,仍停留在楼價仲喺高,跌幅有序,不是插水斷崖式下跌,脱供比率仲喺细。大佬啊,發展商現時賣一件蚀一件,你咁講,到底是攞景?还是贈慶?
我不禁倒抽一口涼氣,因為唔單止是發展商的一手,就連近十年八截前買入的二手業主,邊個唔喺一行眼淚,蝕本收場?
今個財政年度推出8幅地,其中6幅流標,九龍城啟德道因入標價遠低過估價的下限,市建局因怕引起市場恐慌而不敢公開入標價,政府銳意發展的北區,發展商寧願以每尺千二紋的價錢將土地賣俾政府也不肯自己發展。道理好簡單,答案就是計唔掂數。
最新消息,今日屯門重推的新盤凱和山,尺價只是7千幾起。元朗二手溱泊尺價不足8000。我想問一個問題,元朗屯門尚且是7-8千的尺價,你估更邊遠的北區都會,將來可以賣到幾錢一尺?
就當預期8000吧,咁假設地價2000, 建築費6000, 利息成本1000。 未計合理利潤,總成本已經大過預期售價,即是發展商要蝕住做,你叫佢點做?
是否頒個「愛」字俾發展商?再贈個「良心企業」的牌扁?
其實樓價跌到今日的田地,姑先勿論對社會經濟所引起的震盪,如果樓價再跌,最令人擔憂的結果將會是地價已經趨近零。因為計及建築成本和利息成本,如果你容許發展商有合理回報的話,咁就要零地價將地賣俾發展商。而如果你要發展商付3幾千地價俾庫房的話,咁發展商就只能是白做或用愛心蝕做。
此之所以,前特首梁振英憂慮長遠土地過剩,長篇大論房屋供應非越多越好。更加有經濟常識的是,明確指出造地不可以不計成本。大佬呀,麵包堆積如山,3數年都賣唔去,麵粉已經一文不值,你仲要儲十年麵粉,而且仲要喺用價值不菲的成本去做多十年廿年麵粉。請問你有乜理據?有乜理由?有乜需要?
你知我知眾所周知,庫房只剩返6千左右億,如果計及之前發的債,其實已經差不多清零。除非財爺除了發債外,仲有其他開源節流的良方,否則,樓價唔升,土地沒價,庫房乾塘,工商百業因物業貶值而融唔到資,現金流斷裂,或被call loan, 試問如何振興經濟?如何配合國家大灣區發展?
最令人擔憂的是,到目前為止,政府上至財爺,下至財經官員,沒一個覺得樓價跌30%是一個問題,難道真的要等到問題惡化先肯出來救市?
出來救市? 難道要等到好似97那次跌到咁慘列先知嚴重?到時再救市會唔會揾唔到孫明楊之類的高手?最想問的是,會唔會too late?
繼續發債當收入絕對不是解決財赤的良方,在庫房不勝負荷的情況下,你要發展商蝕住發展北都,倒不如你叫漢豪姐感動85個簽意向書的機構,每人豪捐20億俾你,合共170000000000,唔知咁會唔會直接又實際少少呢?
早前香港陷入政治爭拗,「一鋪清袋」論甚囂塵上;隨李家超特首一句的「由治及興」,香港政局漸告穩定,但在經濟和財政上,如果再不改弦易轍,恐怕距離一鋪清袋越來越近,過百年香港開埠以來創造的財富毀之一旦!
領取全球頂級薪酬的香港財政官員碌碌無為,造成如斯局面,又如何對得起中央,對得住市民?
局長被更換 司長有隱憂
作者:融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
香港終於有問責制了!今日一覺醒來,觸眼所見的big news是文化體育及旅遊局局長楊潤雄,運輸及物流局局長林世雄被更換。這應該是超哥以KPI(key performance indicator)量度下2條友之後,覺得其不達標又或者物色到有更合適的人可以取而代之的結果。
觀乎2位難兄難弟的政績表現,雖然沒甚成就,逃不出超哥的法眼,但論2位大帝對香港經濟的影響,點都一定不及財政司長陳荗波。今日2位局長話被更換就被更換,不才懷疑,陳司長的地位恐怕也難保長遠。
Google下楊潤雄的劣績,不外乎啟德郵輪碼頭的交通雜亂無章,邁阿密美斯入球埸而不落球埸踢波。再者,可能仲有請唔到Taylor Swift而辯稱自己沒佢電話。再大鑊少少的,可能就是要超哥三催四請佢交出文藝創意產業發展藍圖而久久不能也。此而矣!咁就問責落台。
而林世雄更可謂無辜辜燉冬菇。佢衰乜呢?
第一, 易通行安排倉卒,司機不滿。第二,颱風期間,旅客滯留機場。第三,煙花之後,內地客迫爆離境口岸。
咁就人頭落地。
但再看看財爺,那就馨竹難書了。
香港響譽國際,貴為國際金融中心,然而股市市值由高峰期的60萬億跌到現在剩返30萬億左右,跌幅一半,蒸發30萬億。30萬億是什麼概念你知道嗎?30萬億可以買起全香港所有的物業呀。然而,咁就消失了。震撼之大,肯定大過焚城片中的幅射程度。最令人痛心的是被小紅書恥笑香港淪為金融中心遺址。
樓市又如何呢?中原指數由高峰期197跌至今日137, 跌幅30%。這代表全港私樓業主財富大幅收縮了將近三分之一。最新金管局數據,私樓負資產達4萬多宗,若加上發展商的二按和財務公司的數位,負資產宗數當在10萬宗左右。面對財富蒸發,市民就算有錢,亦無心消費。行政會議召集人葉劉,在南區影的吉舖,相對全港街舖來說,其實只是冰山一角。今日你試下行下任何一條昔日繁華,一鋪難求的大街小巷,今日卻是吉舖處處。市民不消費,又何來有生意可造。不結業已是萬幸。結業的,是否只能慨嘆時不與我?
最大鑊的是財政赤字連連,幾年下來,財政盈餘已經由1萬1千6百億跌至如今的5千幾億,若計及近3數年所發的債,其實所有財政盈餘已經差不多清零。再加上未來5年聲稱仲要再發6200億債,咁條數即喺負數。
面對如此困局,振興經濟一定是當務之急。須知道救經濟必先救樓市,但財爺卻逆其道而行。先不談其遲遲不撤辣,白白錯過救樓市的黃金時間,單就其在撤辣前仲口口聲聲話樓價仲喺貴,以及撤辣後,樓市成效不彰,先升而後又再跌破底價,佢又走出來話跌幅仲喺細,就可以斷定佢根本就是雪上加霜,再在樓市的傷口上加多一刀。大佬阿,如果你話樓市仲喺高,跌幅仲喺細,你對外的資訊,豈不是即是話樓價仲要再跌。試問在此情況下,又有人敢買樓來等跌嗎?沒人買樓即造成發展商貨尾囤積,發展商貨尾囤積,即造成政府賣不出地,政府賣不出地,即造成庫房缺水,也即是年年財赤的終極結果。
咁要點解決?答案當然是開源節流。咁簡單的道理,財爺當然知道。但問題是佢交出方案了嗎?佢交出什麼方案呢?
講真,開源的方法,除了一味發債,其實又可以變賣資產。政府大把資產,例如機埸,水務局,郵局等等。當年領展上市用的就是股市集資一途。今日何不效法?
有民間智者提出讓來自全世界的非本地孕婦在港出身的子女可領有香港身份証。這不失也是一條豬籠入水的良方。如此一來,安胎村,胎教村,陪月,育嬰中心,同埋之後的一條龍教育。香港想窮都難。
仲有教育城,醫療經濟,香港都可以坐言起行大搞特搞。
仲有公屋也是可賣的資產,何不研究考慮?
如上種種,都是開源的良方。
至於節流就更簡單,有人指出高官工資太高,公務員也可減薪。不過不才認為如此一來,本已疲弱的消費會再受打擊。是不得已而為之的方法,可免則免。
然而,以上種種的方法,司長不知是不肖為還是手中還有更好良方。可惜到今日為止,除了發債,卻還是發債。
債台高築,除了有違量入為出的理財原則,同時也恐怕影響香港主權基金評級。
今屆政府是有為的政府,是由治及興的政府,是雷厲風行的政府,是以結果為目標的政府。面對財赤,面對第三季經濟增長只有1.8%, 相信超哥應該好快就要財爺交出振興香港經濟方案,假如司長也好似楊局長咁遲遲交不出,又或者超哥物色到比陳司長更合適的人選,不知道到時特首會不會以沒有最好只有更好的理由將佢更換?
不可不察也!
救經濟,必先救樓市!— 論如何破解今日香港經濟困局
作者:融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
香港樓市出現的問題不單是樓價下跌,地價下跌咁簡單。
庫房赤字,盈餘跌至只有9個月的開支。再跌將面對主權評品受挑戰。影響幾大,唔使我講。
發展商手頭新盤賣唔出,出路只有一條,就是減價。觀乎今年新盤,賣得似樣的,全部都是賣一件蝕一件的蝕本貨。影響所及,不單是發展商不敢貿然投地,最大鑊的是一手不斷減價,二手盤要出貨的話,只能和一手競爭,相互踐踏。造成惡性循環,一手二手競爭一日不息,跌浪一日不會停止。
問題的嚴重性豈止謹止於此,銀行體系面對樓價跌了30%的危險線先至令人擔憂。面對40000幾個負資產,財爺話違約率仲好低。大佬啊,你識唔識經濟㗎?第一,負資產加上發展商呼吸plan的個案,再加財務公司的個案,肯定不止40000。粗略估計不少於80000. 這些是較銀行高息的次按,暴雷機率一定比銀行高。更加令人恐慌的是,這些是隱形債。可以在不知不覺間殺你個措手不及。
第二,廣大業主在面對樓價下跌,財富蒸發的情況下,最影響的是什麼你知道嗎?最影響的是消費情緒和意欲。造成今日商舖十室一兩空的原因,正是市民不消費或用腳走去大灣區消費所造成的。
上面所謂樓價跌30%指的只是住宅,原來地舖,工商跌的還不止30%。今日銀行對地舖工商不是不做按揭,就算做,成數也遠低於70%。所造成的困擾是融資困難,生意周轉不靈。一有風吹草動,銀行會唔call loan?
中小企是香港經濟的支柱,大家面對的困境,一行眼淚,有苦自知。最大問題是中小企業聘請75%的勞工。今日失業率之所以咁低,一部份靠的是中小企苦苦支撐。徦如,我假如有一日中小企面對消費如此低迷支撐不住,所造成失業的雪崩效應。小弟不敢想像。
失業率已經由3%微升上3.1%,請不要輕視這0.1的上升,因為星星之火,可以燎原。
寫了咁多,其實我最想講的是,今日的果,可能,我猜測是決策者一直以為香港樓價好L貴的因。
於是乎一直打壓樓市,包括工商地舖。不過我想問,今日樓價是平了,而且平了許多,但生意是好了定還是差了?只要好好思考下這一問題,解決了這一問題,一切其他問題都應該可以迎刃而解。
樓市是百業之母,樓市出現咁大跌幅,是屬於不正常的下跌,是屬於影響深遠的下跌,是不可以視若沒睹,並口口聲聲話幅度仲喺細,而不去解決的問題。
當然樓價下跌是有人得益的。得益者是那些以前買不起樓的,但依家可以成功上樓。但受害的有幾多呢?大家思考下!
首先是業主,結果是財富蒸發不消費。
跟住是發展商,樓賣唔出,不投地。
然後是庫房財赤。政府要不斷發債以彌補財政缺口。大佬阿,發債即喺借錢,借錢唔喺唔使還㗎。
最大問題的是銀行。如果動搖了體糸穩定性,我最怕最擔心的是金融中心的地位。
一個國際金融中心,樓價貴是必然的。世界上有邊個國際金融中心樓價平?試比較下,疫情前中環甲夏租金咁貴,但空置低,租客揾到食。今日租金咁平,但沒人租。點解?因為揾唔到食囉。揾唔到食,你免租送俾佢,佢都say no。
明乎此,再睇睇星加坡,希望高官尤其財爺明白香港定位是國際金融中心。我們成功不是鬥平,而是鬥貴但卻超值。
救經濟,必先救樓市。救樓市,好簡單,只須效法祖國,由財爺出來講一聲「樓價止跌回穩」!