乘減息東風，楼價將轉稳。
上周內，兩则新聞影響着全球和香港经济趨向!當然是前美國總統特朗普再次勝選，明年初再度入主白宫，而共和黨更有機于参眾兩院取得主導權，全面執行新政府政纲！
筆者閱讀各大美國主要媒體的評論，並歸納下列各種新政府影響美國经济未來發展。對于內部经济而言，她會大幅減收個人入息税和公司利得税，轉移税金入纳税人口袋，鼓勵公司投資，市民消費和投资，促進经济全面復元。在過去高利息，贵油價下，经济復元未似预期，物价高企令市民生活艱難，正是特朗普高票回朝的主因!對于外部經濟，她會再次大增關税，提高外國商品进口总价，可以補貼部分损失國內税收，但也間接地推升通脹率!以往美國联儲局每以國內通脹率2%為未来減息指引，但新政府的加徵關税是反效果的，未來减息步伐或被拖延。不過，特朗普素來行事大胆，反對傳統，他有可能不依過去減息规则。明年上任后或上調2%指标，利便持續大幅減息，藉此鼓勵商界投資，促進消費，增加市民收入，做大税基，彌補税收损失。
美國联儲局上周議息后，宣佈立刻減息1/4厘。香港各大小銀行立即跟隨，把最優惠利率減低1/4厘。謮者小心注意，香港銀行果斷行動反映出她們资金充足，求生意心切，盡快減息幫助客户解困，达到大家双羸效果。高利息是把兩面刀，銀行收取高息，但也促使客户減少借贷额，以减低利息负荷。高息是令不少客户經營困難，走上欠息，欠债，清盤的恶性循環，銀行被迫收回抵押品，通常是上市公司股票，房地產及有形资產，短期放售銀主押品，令资產價格受害。
經過特區政府全面撤辣及銀行減息後，最近一季本地住宅市場轉好，一手盤去盤提速，二手楼宇業主叫價轉硬，一二手楼價呈现減價速度放缓，楼價可望止跌回稳。如明年減息步伐加快，本地住宅楼市繼續活躍，一二手樓價可以企稳回彈！
甫選出美國下任總統，财政部部長藍佛安于八日舉行的十四屆人大常委會第十二屆會議新聞發佈會上介紹，從2O24年起，將連續五年每年新增地方政府專項债券中安排8千亿元，累計可置换隐性债务4万亿元。再加上是次常委會批准的6万亿元债券限额，直接增加地方化债资源1O万亿元，令到化债壓力大大減輕。这表明中央政府協助地方政府化债的决定和能力，是屬中長期措施，不是收到短期效果。當然不是香港股民想像的短效性，但是中長期政策旨在連贯性，不是短期炒作性。無容否認，中央财政部的行動表態是中央政府的積極表態，長遠利好经济前行，對中港股票/物業市場起着積極推進作用！
總括來說，香港住宅楼宇市道還看本地经济復元情形和速度，又视本地楼按利息降低步伐。特區已剔除所有管制物業市情的行政手段，未來主要视乎本土經濟情況和外资流入趨勢。不竟本土住宅市場最壞日子已屆滿，朝向隧道出口邁進，迎來美好明天！
張宏業
中國房地產評估師，香港测量師，英國皇家特許测量師，澳門房地產評估協會會员。
2024 特首施政報告开創「安居香港」社會
上月中旬，特首李家超發表2024年施政報告書，針對房屋政策提出「造地建屋、發展安居」的施政目標，進一步落實宜居香港的概念，是廣大市民共同期待的。
對于公私型房屋有着兼顧。未來五年的總公營房屋供應達到189OOO单位，較本屆政府上任時大增8成，實是超额完成!具體而言，政府正式啟動舊型屋邨重建，典型例子如彩虹邨十五年重新發展方案，將分三期，重建后建成92OO个单位，增量17OO个，多了24%，有力回應邨民多年素求。筆者建議從整體单位中撥出部分改建為出售公屋单位，滿足邨民新生代遷回同邨跟父母同住照顧需求。通過利用增量的17OO单位，做出同邨相鄰又独立的布局，吸引關連準業主購買，幫助特區政府回收部分建造成本，再用于未來公屋計劃上。私樓市場价格連番下降，令到私楼地价急降，大大影响庫房收入，政府宜廣開财源。
「劏房」問題是今屆政府决心解決的長久歷史痛点。特首表明立法制訂住宅楼宇分間單位出租制度，並且定名「简樸房」。「简樸房」具體標準包括必須有窗，有獨立厕所，面積不少于八平方米。這項规定既可改善劣質劏房的內部環境，也為業主和物業投資者制定具體规定，不用担心不合法的擾虑。现時二手私樓市場不復活躍，尤其是市區高齡舊樓成交困難，「簡樸房」不失是中短期的出路。
同時間，施政報告公布未来十年私營房屋需求是132OOO个，而政府已準備好未来五年可興建8万个私營房屋单位的土地。五年內已可供七成土地，表明政府有效有力地滿足私楼未來土地刚需!再加上發展商手中未開售及货尾單位，预表未來私樓市場可望平稳前進，大升值機率不高。對于年青準買家一族，私樓价格連續下調，今天樓价已不是「遙不可及」了!過去歷屆特區政府的高樓价的棘手問題可望得到根本性改善，是全香港市民及社會期待的。不過這也改變過去私人住宅的只升不降神話，物業投資者必须「改變思維」積極應對。
總括来說，今年度的施政報告對於公私營住宅提出具體部署，是開拓「安居香港」社會打下重要房角石舉措，是市民福氣，是社會樂见，是長远稳定社會之舉，值是大家点赞的報告書。
張宏业
香港测量師，英國皇家特許產業测量師，中國房地產評估師。