淘寶實體店顛覆香港零售行業
乘公務之便，筆者剛走進台北田中達也微型世界。田中先生利用七大主題打造眼中的微型组合。以日常事物為創作靈感，內容跨越家庭，形狀，颜色，比例，動態改變，生命力及世1界觀，將天馬行空的想像化作現實，以各種新鮮視角看待熟悉事物。最使筆者驚喜是二组作品：防疫口罩變身夏日迷你游泳池及與鲔魚推壽司一起逛街買新衣。盡把人類固有的看法和思維來一遭颠覆性重訂，為他藝術事業闖上高峯。
美國現時經濟政策增加不稳性
自從特朗普當上本屆美國總統後，他的施行新政及發表言論，每每都具有颠覆性倾向，使全球經濟前景滿載着不明朗因素。中美貿易戰更加步入深化階段，關税主義抬頭，令生產國經濟蒙上極大傷害，國家貿易步入自我保護主義中。香港依賴經濟繁榮因素起着根本性變化，中美關係交惡迫使歐美投資基本離開，中美貿易戰令香港轉口貿易受到冲擊，可幸香港得到祖國巨大支持把資金，人才，旅客傾倒特區。特區政府靈活地推出「盛事經濟」策略，為本地經濟注入新活力，新動能，新元素。
香港零售業極需改革
過去幾年，香港零售業經歷重大波動！2024全年的零售總額的臨時估計是3768億元，較2023全年下降7.3%，而2024全年的零售業網上銷售價值的臨時估計是317億元，較2023全年只下跌2.6%，足見市民已習慣網上購物行為，實有賴電子支付的普及化及接受性和便利的跨境和本地的物流運輸服務。
尖沙咀地帶店舖見證
得知淘寶傢俱實體店已於中港城商場開幕，並出現市民排隊参觀熱潮，筆者利用平日到訪看購買什麼傢俱。
乘坐渡海小輪到彼岸尖沙咀，立即迎來大批國內自由行和旅行團朋友，沿途天星碼頭走入廣東道看到人潮興盛，購物氣氛濃厚。還記得去年中廣東道地舖仍有不少吉舖面，今天大部份已被旅遊相關零售業租用，地帶已回復到九龍半島最主要旅客到訪區。沿着海防道，漢口道，樂道等等都見到新店林立，購物氣氛不俗，食肆生意回來，香港旅遊業真的回來了！
淘寶傢俱實體店記行
淘寶傢俱實體店選址中港城，筆者感覺已是創新性。中港城以前是旅客和市民乘船往返珠江三角洲主要城鎮和澳門的常用碼頭之一。隨著中港澳跨境陸路交通網络完善化後，海路運輸已「不復當年勇」了。以前中港城商場店舖主要吸纳輕便食肆，手信店，便利店，什物店等等，淘寶傢俱實體店落户商場二樓是商場未來租務重要突破位，再把大型市民家居生活店拉回商場中，重塑商場將來定位。
於2025年2月22日開幕，淘寶傢俱實體店首階段營運佔地面積逾25000平方呎，房舖採用嶄新的綫上綫下融合的運作模式，為本地消費者提供購物新體驗。消費者能先在實體店內親身接觸及了解商品，並掃描商品上的二维碼以獲取詳細產品資訊及獨家折扣資料。選定心儀產品後，可直接在淘寶購物平台下單。更加重要是實體店與多家內地知名品牌合作提供實物陳列和更新和聯合宣傳，並積極夥拍香港知名品牌和機構，例如煤氣公司及中銀香港等，達到跨業界共享合作的巨大運營平台。舉例中銀香港推出特別中银淘寶世界萬事達卡，現場可直接掃描二维碼申請，方便市民輕鬆購物。
實體店提供一條龍傢俱及裝修服務
除了辦公室和家庭傢俱陳列外，實體店特别設置室內裝修部門，陳列各種內部裝修物品如地版，牆身瓷磚/雲石及潔具組合，全面性提供一站式平台讓市民和企業添置室內傢俱及完成內部装修。除了提供有限陳列產品外，顧客更可瀏覽廣闊淘寶網路世界，選取產品專頁，豐富選擇並促進市民購物數目和金額。不少朋友告知登入淘寶網站購物已逐漸成為生活習慣，因為淘寶店內商品「包羅萬有」，價格合理，多購買更有折扣或運费減免，增加不少購物樂趣。
香港零售業面臨改革
淘寶實體傢俱店採用嶄新的綫上綫下融合的營運模式，把願客購物限制完全打開，再不局限店舖內陳列商品數量和種類。電子支付渠道，跨境物流運輸，大湾區的龐大商品生產基地及電子媒體多元化一同顛覆傳統實體零售行業，走向綫上綫下融合運營模式已是業界的未來藍海。大小商場及同地區商户可自建生活平台，連接各種生活運營商，共創綫上綫下經商優勢！
張宏業
2025年3月15日
中國房地產評估師，英國特許测量師，香港测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事
兩種封面颜色代表不同經濟願景
2024年2月25日，財政司司長隨筆中如此說：每年預算案封面色調的選擇，包含着我們對香港未來一年的期盼。2024年是淺杏色，2025年是湖水藍色。如今年預算案结中的267段說明：象徵着未來發展藍海中的無限潜力，也寓意經濟高質量發展的深厚底蕴與廣闊前景。正如湖泊與海洋的深邃，蕴藏着無限生機與可能。無怪乎特區政府承諾2025/2026年大舉投資北部都會區基礎建設和新型產業中，冀能找出下一个藍海，逐漸擺脫多年財政赤字的延續!
北部都會區是香港地產發展未來藍海
明顯地，特區政府視北部都會區是香港地產界的未來藍海。如第61段中已經表明：北部都會區對香港社會和經濟發展至為關鍵，能加速創科產業發展，讓我們更深度參與大湾區建設，同時為市民創造優質的事業發展機會和生活環境。大家請注意，北部都會區有别於上世紀香港新市鎮發展思维，是把工作/生活/娱樂/教育/醫療同聚焦一起，全方面性，多功能性，就地方性解決市民大部份需要。為了集中使用資源，政府全速推動三個片區下半年招標，包括古洞北/粉嶺北，洪水橋/厦村及新田科技城(含河套區)以滿足創新科技，現代物流，專上教育，文體旅遊及專業服務行業用地剛需。
醒目讀者不難發現2025/2026財政預算案「隻字不提」交椅州人工島規劃進度和預留撥款情況，似乎間接地把特區土地發展作出先後次序，提速發展北部都會區已是不爭事實吧。
百元印花税新招助年青人上車
聰明發展商已早着先機，百元印花税新招減税下，不少於十五個新盤單位短期內應市，細碼新盤單位不少位於北部都會區內，如嘉里發展的元朗朗天峰，新地及地鐵的天水圍 Yoho West Parkside, 泛海的洪水橋都等等。北部都會區新盤單位銷售競爭激烈，發展商爭相開出低均價及低總價互相拉客，料短期掀起新一波減價戰，其他地區新盤單位銷情必被攤薄。不過，上車朋友必須有心理準備是先行者享受平價優惠，但是接受「開荒牛」式周邊環境。不難想像，密集式推售新盤單位未來做成相近入伙日子，影響落成時轉售價格和租金水平。陸續入伙的啟德新區已是一個最新鮮佐證。長期看好，短程受壓是經常重覆的歷史!
經營和非經營帳目分別處理
財政預算案第212段中，特區政府表明政府的收支大致分為兩大帳目，即經營帳目及非經營帳目。經營帳目中，政府表明意願是收支盡快達到平衡，通過不同渠道如「用者自付」和「能者多付」(見第229段)增加收入和嚴控政府開支增長如全體公職人員和所有公務員一律凍薪和裁減公務员總數。
政府收入依賴三大税種
在2025/2026年度政府預算收入中，政府倚重三大税種包括利得税(29.1%)，薪俸税(14.6%)及印花税(10.3%)，累計有54%，但是地價收入只有3.2%。明顯地，特區政府已修正高地價收入思维，透過振興總體經濟活力和增加樓股交投额，收取過半的收入預算。
回望過去財政年度收入，特區政府暂別千億賣地收入的思維是務實可取的。從2022/2023年的699億一直下跌到2024/2025年的135億，賣地收入劇減是大勢所趨。下個財政年度，特區政府賣地計畫只有八幅住宅用地，並呼停出售商業用地，預計可達到210億是合理估算。
長遠而言，房地產是承載不同行業，藉着經濟繁榮造就房地業資產值上升。歷史上，香港借用低成本的资產升值製造大量民間財富，令其他服務性行業和消費行業受惠。無可否認，今日特區已不能再倚靠資產大幅升值致富，房地產行業的歷史任務已是「曳然而止」，大家静待經濟再復興來拉升資產價格。
司長金句作總结
淺杏色代表破曉晨曦，迎來希望，懷抱信心，蕴藏着對更和諧團結的期盼；湖水藍色蕴藏無限生機和可能，司長藉着非經營帳目大舉投資北部都會區，冀能收到長久美滿结果。
最後引用司長於回歸早期2002/20O3財政預算案的金句作结：我們珍惜的香港是一個關愛，互相尊重，非常自由和各自各精彩的地方。今日香港遇到風浪，正是你我都可以出一分力的時候。筆者深信特區明天會更好，香港回到祖國的大家庭，繼續建設國家，振興香港。
張宏業
2025年3月1日
中國房地產評估師，英國特許测量師，香港测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事
澳門城市更新導賞團收獲滿滿！
二月中旬，筆者参加澳門城市更新導賞團，是澳門房地產評估協會接待智地平台和珠海評估協會一行。導賞團內容精簡充實，参觀兩個澳門都市更新案例：澳門M8文化商業地標和新中央酒店。走過大半天的時光隧道，體驗三百年濠江流金歲月，品嚐濃郁澳門味道，可謂乾貨滿滿，獲益無窮。
澳門M8文化商業地標
美好的春天下午，大隊先從議事亭前地出發，沿着小段细斜坡的羅结地巷慢步五十米，到達澳門M8文化商業地標。M8前身是郵電廳職工宿舍，興建於1963年。2018年，這座舊建築物迎來了重生的契機，重建過程中M8保留了澳門歷史記憶，並巧妙融合了傳统與現代，孕育新的生命力，成為澳門回歸後首個商業文化都市更新重建項目。
甫跑完五十米小斜坡，迎来M8業主代表的熱情接待。大隊先乘坐電梯登上商業地標的屋頂，登高望遠，盡收風景，飽覽附近議事亭前地，细味澳門歷史城區的核心地帶。
M8成功注入商業元素
M8澳門八号共有九層，逾120個國際及本地品牌進駐，涵蓋美妝，時裝，美食等，包括廸斐世(DFS)，OLIVER，時尚廣場(TFS)等時尚商店品牌及著名各地美食如新派上海菜，時尚泰菜及現代韓式餐廳。
登上屋頂後，業主代表詳細介绍重建流程，建築特色，設計理念，保育內涵，運營模式，獲獎情况等等。筆者深刻體會重建的困難度，複雜度及细緻度，但同時感染業主對項目的濃厚使命感和深厚滿足感，實非一般商業項目可以報效回業主的。把全新的生命力注入地塊上，確實是别具意義的，縱使花上百倍心血，也是值得敬畏的使命！
向新中央酒店出發
從M8商業地標遙望新中央酒店醒目的红色招牌大字，便是導賞團下個参觀學習的目的地。心中立刻湧出莫名的衝動，真想立刻駕空飛達红色大字上，感受新中央酒店氛圍！
同樣䇄立在世界文化遺產歷史城區的中心區，新中央酒店绝對是澳門人集體回憶。每天新馬路中的人聲車聲仿佛訴說新中央酒店非凡的歷史足跡。導賞團非常榮幸把得到新中央酒店老闆蕭兄的親自接待和介绍。
酒店重開完了老闆夢想
在酒店網址中，蕭老闆寫下「一句戲言，一個夢想」文章，在此筆者特意節錄最后一段，文字盡訴一代企業家的心跡。文章中如此記載：巨人再次矗立，抹去塵封，再次绽放光芒，重新肩負起照亮舊城區歷史重任，為澳門成為「世界旅遊休閒中心」貢獻最大力量，這是我們的任務，並是我的驕傲」。作為地產開發商，項目獲利是天經地義的事情，難得是蕭兄有如此社會使命感和責任感。項目縱然困難重重，仍然迎難而上，堅持完工，细節中看到心血，成功實非偶然得到的。
重開新中央酒店工程艱巨
認識蕭兄已三十多年，難得今天仍看到他的不朽企業家精神！大家登上新中央酒店天台，一邊欣賞世遗歷史名城的風貌，一邊细聽老闆精彩重建經驗分享。最使筆者深刻印象是工程團隊的地基施工加固的說明：工程團隊憑藉巧奪天工的技術從地基開始修復和加固工程，使用自主研發的静態鑽椿工法，在原本沒有椿基礎的地基上打下129支樁，並重新建造新基礎，以增強整體荷載能力。老闆還打趣地說，原本想去申請地椿技術專利，但最後打消念頭，因為想起應該再沒有類似新中央酒店的重建項目，註冊專利成功也是徒然的。
重建新中央不單是地產項目
重建新中央酒店不只是地產項目，更加是重置澳門商業地標，重拾幾代澳門人集體回憶，重新保存澳門歷史城區面貌，再次延續地標建築物生命，為未來澳門人再造輝煌歲月。蕭兄以迎難而上的毅力完成這項歷史任務，既是缔造完美的地產重建項目，也是完夢歷代澳門人的心願；延續新中央酒店的光芒，繼續為澳門人民寫下歷史足印。
可喜的是新中央酒店重建成一個成功保育案例，看到酒店生意滔滔，中餐廳客似雲來，收到名利雙收的效果。評估會同仁告知筆者，中菜廳「碧麗宫」是年青時家庭聚餐時常光顧的，還記得會購買瓷器的碗筷赠送親友，真是滿載年青時的集體記憶！
市區重建是文化傳承
参觀過二個市區重建項目：一個是文化商業大樓，一個是五星级酒店，同樣地取得空前成功，為澳門市區重建打下強心針，是可喜可贺的。舊樓保肓/市區重建是艱巨任務，花上百倍功夫，也未必達到名利雙收效果。無論如何，澳門舊城區日漸老化，重建活動是必須，但是如何達到名利雙收結果，實赖地產商/業主，文化界人士及特區政府共同努力驅進，是艱巨的，是花力的，是費時的，但是值得的，是堪敬畏的。只有百倍毅力和决心才可取得最後成功！
張宏業
2025年2月22日
中國房地產評估師，英國特許测量師，香港测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事
私宅成交量，蛇年勝龍年
還記得筆者初入地產行時，時常聽到行內老行尊說「股樓齊鸣」，意思到股票先興旺，再到樓宇暢銷，形成相輔相成效果。甫踏入蛇年，經濟新聞報導DEEP SEEK程序可以免費下載，不乏用家表示該人工智能程式簡單易用。更加振盪是開發成本遠遠低於同樣美國收费程式，表明中國人已用極低成本創造類似的人工智能模式，一舉打破美國科技界壟斷神話，並且立刻掀開熱炒香港人工智能行業上市公司股票的浪潮。過去一週內，香港股票指數被阿里巴巴和比亞迪等龍頭股節節拉高，配合每日成交突破三千億元，指數連番打破阻力位，直撲二萬三千点大關！
新春時地產界集會見聞
正值新春時候，筆者受邀出席一連串私人/發展商/地產社團的新春團拜和新盤發佈會，廣泛地收纳本地地產界人士的蛇年樓市最新行情。發展商密集式開展新春新春宣傳活動，足証她們開售新盤單位心切。在地產界社團新春團拜中，不少老行尊概歎二手樓宇銷售生意難以促成，尤其是市區高齡單幢單位，新買家不多，銀行借貸取態不進取，促成成交唯有小業主肯大幅割價。反過來看，新盤單位出售競爭激烈，只要肯叫價畧低於同區二手新樓價，仍然可以取得不俗銷售成果。兩者分別是新盤單位首期少，按揭息率合理，較受年青用家和國內各種專才/優才/人才歡迎。
温故知新
根據特區政府土地註冊署公布數字，2024年一二手交易量分別是16912和36187宗，累計53099宗。月均成交量大约4425宗，超過月均值是4月，5月，10月和11月。如果分拆一二手按月成绩，去年一手及二手月均成交量大約是1410及3016宗。一手樓突破均值月份是3月，4月，5月，10月和11月，而二手樓突破均值月份是4月，5月，10月，11月和12月。兩者既是呈現同方向走向，但是二手市場则是趁一手成交量稍微回落日才發力跟進。明顯是一手先發，二手跟隨的大市形勢，一手主導作用明顯。
2024年市道已大幅回暖
再擴大回顧年份到前三年，2021至2023年。由2021至2024年累計年成交量分別是74297(2021年)，45050(2022年)，43002(2023年)和 53099 宗(2024年)。2024年成交量相比2023年已上升23%，証明政府「撤辣」效力明顯。不過單看去年12月份成交量只有4103宗，一二手交投量只有887宗和3216宗，有呈现虎頭蛇尾的情形。今年年初慣性新春小陽春未有出現，正解釋發展商積極開售新盤單位的原因。
近年私宅偏重中小型單位
2024年一二手私宅交易登記量值统計中，登記價值低於一千萬佔上八成，低於八百萬七成，低於六百萬五成二，証明平價私宅主導地位，尤其是八百萬下的私宅較為受落，成為今年一二手樓業主的明燈。不難預期，今年中小型私宅仍是暢銷一族，是發展商主推優先選項，纳米樓不再是潮流。
股樓齊鳴效應再被放大
股樓齊鳴是投資金句，仍然歷久不衰，股票和樓宇投資活動互相報效。香港物業市道每是先旺住宅，由小延續到大型單位，再旺到工商舖物業，這個循環似乎生效!
中國人工智能模式已進入成熟應用階段，加上中國電動汽車已領導全球汽車行業，今年香港股票市場是由人工智能和電動汽車及其下游企業带動熱炒浪潮。當投資者在股票市場獲取短利後，自然地把部分收益資金轉化到樓市中，初期肯定是中小型私宅。香港股票市場暢旺吸引初期創立及成熟企業分拆人工智能/電動車/下游業務上市集資，自然地本地辦公室市場出現不少新投資者，大力拉動本土辦公室租賃和買賣活動。
不過，今年本土物業市場仍然處於復甦期，先求量再求價，交易先升缔造私宅價格回稳。大部份專才/優才/人才計畫赴港，最初二三年仍是觀察期，先看清工作稳定情況，自己/子女/長者居港適應情況，厘清合適居住生活地區，最初只會租住安居，當决定留港發展長住後才會購買心儀地區的新盤單位。不難想像，這群人士的剛需購買力會延後爆發出來。股市暢旺催化物業復甦，但是真正中長期回暖仍是借助經濟回稳及樓市供求平衡。蛇年交易量勝過龍年，私宅總成交量回到六萬宗，一手佔二萬，二手佔四萬，價格逐漸回稳。
張宏業
2025年2月15日
中國房地產評估師，香港测量師，英國皇家特許测量師，澳門房地產評估協會會員，粤港澳大湾區数字產業協會副會長，香港上市公司獨立非執行董事
地價低成，新盤低開，樓价仍跌？
計畫多年的北角大型文化综合地標式豪宅「皇都」终于今周日公布首張價單。首批包括88伙，以90天現金優惠付款方式計算，提供最高折扣22%，折實售價由$6,055,000起，折實呎價由$16,888起。今次首張價單包含1伙3房户，62伙2房户和25伙1房户，即折實由$6,055,000 至$19,593,000, 即折實呎價由$16,888至$26,988。這份價單被冠以頭炮喜動價，發展商開價委實震撼，羸盡市場焦點，希望收到「一炮而红」效果。如果錄得多倍超额認購，再乘勢逐步加價加推餘下單位，盡快完售所有單位。其實今輪開售單價或總價都令市場人士和投資者不乏驚喜，因為不少分析師預期起價大約$25,000，逐漸加至$35,000, 即均價维持在三萬元左右。
市區樓面地價不足萬元
如果把今次首張價單再推演未來期數的平均售賣呎價，不難估計出最终均價應該只能達到$25,000, 再減除建築成本，合理發展商利潤率，借貸利息和其他專業人士费用，不難求出樓面地價于一萬元以下，也成為今日收纳同區舊樓项目重建上限。除非小業主願意接纳這些地價水平，否則這些市區重建項目必然告吹。
發展商低開新盤原因
為何發展商今天願意低價開售新盤單位？答案肯定是多元性，多樣性的，但是離不開借貸利率高企和前景不確定，今年利率下降預期不大，全港短期新盤單位供應量「先高後低」，同區二手住宅樓價仍然向下調整，去年末季新盤單位銷量不及預期，自身企業財務情況不理想等等。美國新總統年初上任後，連續地推出一連串政策，尤其是關税和驅逐非法移民政令，預期美國短期通脹率高居不下，使得今年再度連續減少利率變成不明朗。住宅樓價和交易量都是取决於本地利率遞減速度，今年美國高通脹率令全球及香港利率大減機會變成渺茫。面對今年龐大新開售和貨尾單位供應量及經濟復甦缓慢的複雜形勢，今年內發展商減價速售應該成為常態。同區二手樓價再受壓力，求售小業主只有再減價求變现，形成一，二手樓價下調循環短期未退。
地價走向反映發展商心態
地價是反映發展商拿土地的高低意慾。截止今天，今財年內特區政府成功售出二幅沙田住宅土地，均是錄得樓面地價$4,000元以下，是市場預測下限成功售出。兩幅土地是位於沙田新市鎮內成熟社區地段，附近交通便利，各種設施齐全，新舊住宅林立，發展商容易掌握新盤單位開售水位。從現時預期新盤單位售價，不難還原現時合理地價水位，她們較具信心下注拿地。從今財年發展商投地表現，不難想像她們只想購買市區或新市鎮成熟社區地段，取其交通方便，附近設施完備，未來銷情比較有把握。她們只會用合理市價下注，不會追價，務求降低投資風險和鎖定合適回報。
香港上市本地發展商股價不振
市民較注意地價和樓價下跌趨勢，通常忽略香港上市地產發展商股價變動。排除內房股股份大幅回落，不少本地大型地產發展商的上市股票價格已由高位回落1/3至1/2。股價回吐令公司市值大幅眨值，借貸比率升高，令到她們借貸不易，且要付出較高利率於銀行或债券商，大增她們經營成本，經營業務不易。這些因素迫使她們審慎補充土地儲備，減價求售新盤單位和盡量不添加新項目。
總括
综合來說，新盤單位供應量「先高後低」情形下，短期供應量仍然不低，發展商自然希望盡快把手中單位變成現金，既可減少未來企業經營成本和風險，也可盡快回收資金支付利息及其他支出。如果像美國聯儲局預期，下次美國減息將在年中啟動，則香港按揭利率可能下半年出現調整，可望成為本地住宅樓市的轉折点，最少可以減慢樓價下跌幅度。美國新總統上場把世界經濟推向未知數，未來四年經濟起伏幅度放大，使到預測更難準確。其實香港未來樓價已脱離長期上升的慣性，而會取決於本地利息變化及特區經濟復甦和中國經濟整體表现。何日確立利率持續下降軌跡，何日物業按揭利率低于物業回報率，何日住宅供求平衡，才是確定樓價止跌回稳日子。今天眾多地產和經濟界人士預期今年漲跌幅度率是「未免言之過早」，還是「摸着石頭過河」才是合算。今年貿然大舉物業投資是冒着不低風險，大家自己考量吧。
張宏業
2025年2月10日
香港测量師，英國皇家特許测量師，澳門房地產評估協會會員，香港上市公司獨立非執行董事，粤港澳大湾區數字產業協會副會長
地方兩會揭示今年經濟動能
全國兩會將於今年三月初首都北京召開。在春節前，地方兩會紛紛舉行，聚地方性2024年成績，2025年目標和2025年具體施政措施。雖然全國性目標將於三月初披露，但是地方兩會已展示出來各地具體計畫，细心分析和理解地方政府工作報告，可以找到不少經濟增長亮點，對企業和投資者具有先導作用。
地方兩會因地施政
進入一月中下旬，多個省份/自治區密集步入”地方兩會”時段。在截稿日，大部份地方政府已完成兩會程序，公布2025年經濟增長预期及相關計畫。多數地方預期目標為5至6%，顯示出對今年經濟增長充滿信心。因為各個地方經濟結構，地理位置，歷史沿革不同，地方政府分別交上達標的具體方針，讓各地官員朝着年度目標努力奔跑。
“擴內需”不可或缺
”擴內需”成為今年地方經濟工作重點，特別是重提振居民消費動能。如山西省政府開展提振消費專項行動，推動中低收入群增收減員，提升消費能力，意願和層级。具體而言，政府工作報告書列出一系列行業:民宿經濟，假日經濟，健康/養老/托育經濟，數字經濟，綠色經濟，冰雪經濟，銀髮經濟等等。引進及培育高品質酒店，品牌餐飲店，現代零售店和體系等等。特別提及”名品出晋”網络品牌培育行動，把晋區名牌產品輸出省外和國外。作為一個內陸省位擁有豐富天然資源，山西省已满足基本性消費，下步是朝向高質量，高科技，品牌性，溢外性模式。
“推動文化和旅遊深度融合”
另一個未來地方經濟重點方向離不開”文化和旅遊深度融合”，既可升華旅遊內涵，也可增加其他行業收益。福建省政府大力培育文化旅遊成為支柱產業。有效利用位於兩岸前沿地理優勢，打造情感交融的第一家園，建設世界閩南交流中心，媽祖文化中心及兩岸流行文化中心。红色旅遊大省如江西省，省政府着力推動”雲游江西”數字文旅一體化平台建設，爭取擴大過境免簽停留活動區域范圍，大力實施”樂游江西”文旅推廣計畫和”引客入贛”工程。縱然福建和江西各具旅遊豐富資源，有效使用社交平台宣傳本地文化/旅遊/土產成為今天必然手段，政府倾力維持旅遊目的地的吸引性和持久性是大勢所向。
“發展壯大民營經濟”
山西省政府着力推動基礎設施競爭性領域公平開放，常態化向民間資本推介項目，開展民營科技領軍企業培育工程，新增规模以上工業企業500家，培育專精特新中小企業300家。增強山西省股權交易中心服務能力，促進中小企業规範化股改，培育上市企業。健全中小微企業融資協調機制，優化信易貸，晋質貸，惠商保服務。過去幾年，新冠疫情對中小企業經濟打擊沉重，再加强壯大民營經濟是她們的救命草，尤其是信貸難必須立即正視。其實香港疫后同樣驟現中小企經營難題，通過放宽中小微企信貸限制，幫助她們利用電子平台渠道宣傳是「當務之急」。
振興農村經濟成為潮流
鄧小平南巡掀起中國開放改革之風，已經經過半個世紀。不少農民被吸引流入城市，大部分城市已呈现飽和。不少城市居民或原生農民開始流向附近農村和郊區居住，旅遊，養老，消閒，農村經濟已經成為下個發展重地。在今年政府工作報告中，不乏地方政府面向振興農村經濟。山西省政府着力推動以縣城為重要載體的新型城鎮化，大力推進縣域經濟發展及扎實推動農村全面振興。於上述三项方向上，分別提交具體執行措施，計畫和指標。城市化走過歷史任務，農村振興是下個目標，可見未來發展可期，值得大家關注。
總結
在過去半個世紀，中國已成為經濟大國行列，持續增長成為各地方和中央政府挑戰。鑑於各地方經濟，地理，社會結構差異，地方政府提出不同方案，期望可達到今年度經濟预期目標。面對中美貿易不明確化前景，中央和地方政府自然大力推演振興內需政策，使用現時國內巨大的居民消費力持續支持今年經濟增長。如其他經濟大國一樣，國內消費不失是今年推動經濟發展重要一環。
不能否認，國內平台和電子支付經濟已達到國際台階，但是服務業管理體系仍是處於進步階段，而且國際视野仍然有待拓展。香港是成熟金融，零售，酒店和專業中心，對於中國各種行業國際管理化推動協助性仍然好大，不少相關企業仍可找到生意商機。如筆者熟悉山西省，服務業硬軟件仍然不足，香港商家不難找到投資和合作經營機會
張宏業
2025年1月26日
前山西省政協委員，香港上市獨立非執行董事，粤港澳大湾區數字產業協會副會長
粤府致力融合粤港澳未來發展
今年廣東省人大政協兩會時，王偉中省長作了政府工作報告，表明未來廣東省政府致力融合粤港澳三地的全盤發展。
2024廣東省經濟表現
面對着外部壓力加大，內部困難增多的複雜嚴峻形勢，廣東省政府迎難而上，堅定扛起經濟大省的責任担當。2024年廣東省GDP總量已突破14萬億元，其中深圳及廣州市已分別錄得三萬億元以上的亮麗成績，是3.46萬和3.04萬億元，而佛山和東莞市也分別優於一萬億元的總量，其他五個大湾區城市依次排名是惠州(0. 56萬億)，珠海(0.42萬億)，江門(0.4萬億)，中山(0.39萬億)和肇慶(0.28萬億)。大湾區九城市的GDP累積總值是大约11萬億元，佔上全省的78%以上。值得投資者注意是三個城市的良好表現，包括東莞，惠州和江門，過去一年間優於平均。總括来說，三大板塊仍是依次排名是深東惠，廣佛及珠中江，珠中江中三個城市收窄差異。反過来看珠中江是未來發展潜力深厚的地區，因為生產成本最便宜，會吸引較多新投資项目擁入，將來發展具憧憬！
省經濟表現具體分析
廣東省是連續三十六年居全國經濟力量首位，主要拜進出口總額和工業增加值保持增長勢頭，分别是9.8和4.2％，証明省內新型工業生產再出口的產業連已漸成型，並且领跑全國。這說明省內大規模以上工業生產已走向高技術，高質量，低勞動密集式，低重覆生產式方向改善，可以說是廣東省已引領中國現代工業化的里程碑。對於全球生產鏈產生深遠影響，奠定中國未來成為工業生產強國的關鍵因素。對於全國經濟強省而言，粤港澳三地是內聯外通的完美結合體。
廣深港是各擅勝場
如今年中聯辦鄭雁雄主任於新春酒會上已清楚表明廣深港三地的未來方向，續寫新時代香江傳奇，需要我們堅持內聯外通，堅定融入大局。在粤港澳大湾區中，廣州主打综合，深圳主打創新，香港是「超级聯繫人」，主打內聯外通。「廣」是廣度的「廣」，「深」是深度的「深」，「香」是吃香的「香」。成功结合三地是優勢互補，未來發展是可期的。
2025年部署
2025年廣東省政府工作安排中，政府致力大湾區持續融合發展，落實到具體工程和項目層面上，包括「湾區通」工程，多種重大合作平台如澳門+橫琴新定位，前海聯動港澳打造現代服務業新體系及强化河套深圳園區與香港園區的聯動發展，提升廣深兩大中心城市發展能级，促進外貿提質發展如通過香港外通角色稳住歐美日韓市場，拓展東盟，中東，拉美，中亞等新興市場，把握非洲，南太平洋島國等市場潜力，推動「跨境」電商+產業融合發展，支持粤港澳企業「拼船出海」，積極打造粤港澳大湾區世界级旅遊目的地，全力打造新一屆全運會的精彩體育盛事等等。
全力稳定省內房地產市場
其實廣東省房地產市場表現直接影響省內資金有序地流入港澳經濟體系。廣東省政府已於報告書中表明持續用力推動房地產市場止跌回稳，合理控制新增房地產用地供應及盤活存量用地和商辦用房和推進處置存量商品房工作。粤地區商品房價格回暖肯定幫助港澳二地房地產交易量止跌上升和價格回到平順，稳定港澳地區的金融情勢。
2025年經濟表現目標
今年工作安排羅列一系列經濟/社會發展預期目標：地區生產總值增長5%左右，社會消費品零售额增長5%左右，規模以上工業增加值6%左右，居民消費價格漲幅2%左右及城鎮調查失業率5.5%左右。
作為最鄰近港澳地區，最直接影響港澳經濟表現及最多訪港澳旅客的龐大經濟省份，廣東省今年經濟表現對港澳地區的經濟增長起着决定性作用。如何有效地內聯外通是港澳兩地政府重要施政目標，保持外通世界無異是兩地生存之道，超級聯繫人角色在中美貿易關係緊張中肯定再次加強，再次創新，持續更新。仍然缅懷過去經濟成就是前進的绊腳石，持久求變才是王道，無論政府，企業，居民必然謹記的。
張宏業
2025年1月20日
中港澳物業和生意評估人员，上市公司獨立非執行董事
政府致力香港旅遊業跨地域化和跨產業化
步出2024年前，特區政府公布香港旅遊業發展藍圖2.0, 是七年後繼首份發展藍圖，出台較完整性，時代性，强執行性的改良版本，為可見未來本土旅遊業推行跨越改革，包括地域化，差業化，跨部門化多面式行動纲領，祈望再把香港旅遊業推上新台階。
主要旅客來源地演變
以入境旅客人次計算，今年首十一月主要客源地依次是內地(77%)，南亞及東南亞(7%)，歐洲，非洲及中東，北亞，美洲，台灣及澳門及其他地區(各3%，共15%)。如果把整個亞洲累加起來，占上90%；如把兩岸四地累加起來，占上83%。明顯地，旅港旅客主要從亞洲地區，中港澳台，而單一國家是內地，尤其是鄰近地點如粤港澳大湾區。相同時點內，過夜旅客是49%，逗留晚數3.2日，主要由較遠國家到臨。去年十二月一日起，深圳户籍居民和居住証持有者通過「一簽多行」簽証，在一年內可不限次數往來香港。長遠來說，是助長內地居民來港人數，但也減低她們留港住宿日數。面對未來「客量上留住下」的更新形勢，特區政府携手酒店業吸引旅客延長停港日子，開辟高级飲食體驗團如米芝蓮星级飲食之旅，協助振興本土酒店和餐飲收入。
推動四大「+旅遊」方向
「+旅遊」是將旅遊元素和其他產業结合，做到所謂跨產業化，旨在提升旅遊體驗的深廣度，滿足旅客多樣化要求，吸引更多「回頭」客。政府主攻把旅遊和文化，體育，生態和盛事產業深度融合，培育具香港特色的旅遊產品，體驗及盛事。以體育活動為例子，政府通過跨部門共同協作，全力和全速啟用及善用啟德體育園，全面釋放香港舉辦高规格及大型體育賽事和娱樂項目的實力興潜力。今年第十五屆全國運動會將由廣東省和港澳地區聯合主辦，其中八項賽事假香港六個場地上演，是香港首次協辦國家级的大型運動赛事，招來全國各地的運動員，隨行團隊，参看觀眾赴港旅遊，居住，消費和餐飲，是今年特區跨產業盛舉。
拓展跨地域性旅遊
根據上述入境旅客源頭，讀者容易發現主要來源地必然是內地，尤其是鄰近省份和粤港澳大湾區，特區政府通過各種手段去拓展跨地域性旅遊。筆者立即想到郵輪旅遊活動。早前十年前，港府斥資八十億元興建啟德郵輪碼頭。可惜是郵輪碼頭已啟用多年，但是旅客使用量稀少，郵輪泊岸次數不稳定，令到郵輪碼頭設施使用量低，收入銳減使碼頭维修保養欠奉，商户叫苦連天走上倒閉下場。在長期惡性循環下，碼頭變成不能吸引更多郵輪泊岸，情況非常零落，實是嚴重地浪費興建心血和金錢。在未來策略2方向4中提及鼓勵更多郵輪旅客來港，包括多管齊下帶動更多郵輪調配到香港，提升郵輪乘客的訪港體驗，提升啟德郵輪碼頭服務大家的功能，發展香港成為綠色郵輪港及培育更加郵輪旅遊業不同崗位專才。啟德郵輪碼頭是先過鄰近競爭對手落成，但是已被她們趕過了。鄰近郵輪港包括深圳，基隆，横濱及冲繩，啟德碼頭應該謀求同她們合作，拓展共同航線，做成東南亞和北亞地域的跨國海上旅程。
總结
開埠以來，香港旅遊業走過光輝歲月，羸得「美食天堂」，「購物天堂」，「東方之珠」的眾多榮譽。隨着時代變化，旅客來源地更替，旅客/居民北上/南下消費/餐飲主義興旺，香港旅遊業面臨機遇和挑戰，必須進行大幅改革，才可以歷久常新。粤港澳大湾區的高度融合迎來不少挑戰和機會，利用跨地域化，跨產業化来拓展未來新方向，開辟本土旅遊業一片藍海。大家不妨引首昂望，祈求香港旅遊業再登新高峯，规劃旅遊業成為眾多產業的组合版塊，為香港「盛事之都J做到名符其實，歷久不衰。更加吃重是旅遊/酒店/餐飲業财源廣進，客似雲過，老细和打工仔笑口常開!
張宏業
中港澳台资深房地產和生意評估人员
上市公司獨立非執行董事
2025年1月5日
地王演義說說地產浮沉
2O24年馬上過去，筆者應用地王演義回看全年整體地產市道的走勢，並展望明年市場變化。
回想三年前，早前中標的中環民耀街海濱三号商業地王，恒地已完成缴付全數的508億地價，成為賣地表歷來造價最貴的地王。資料表示，上述地盤面積51.6萬平方呎，預料提供184.3萬平方呎樓面或淨商業樓面面積約161萬平方呎(扣除停車場及政府，機構或社區用途後)，即约HK27,563元/平方呎的平均樓面地价。在2O17年5月中標的前中環美利道停車場大廈，恒地以232.8億拿下，平均樓面地价約逾五萬元。前後兩幅中區地王，四年半中均價平了八成，反映出商業地价回調走向。
事隔十五个月，新地以47.29億元中標旺角洗衣街商業地王，每呎樓面地價只是HK3,100元/平方呎，較市場估值下降16%，更比去年最高估價低约80%。兩幅港九商業地王連續以低價中標批出，是市場人士始料未及的，但已確立商業地產的積弱局勢。
今年底，前美利大厦停車場的商業地王完工入伙，向市埸正式招租，反應一般。附近中環和金鐘地點的商辦單位的最新成交呎價(以中高層海景單位同比)是大约HK25,000至30,000元/平方呎，大概相當於當日民耀街地王中標的地價，反映出香港核心地帶甲级商業市道持續低迷下調。
回看過去十年，特區政府出售土地收入，超過千億的年份只有2017，2019和2022年，而2017及2022年是上述兩幅商業地王中標年頭，表示商業地皮貢獻不少收入部分。直至年底，今年出售官地收入只得16.4億元，是來自一幅沙田住宅用地。不難推演，未来幾年出售官地收入仍是依賴住宅用地，大型商業或住宅地王再現機率偏低，明顯跟本土房地產低迷一致的。
總結2024年，中國的超一綫城市北上廣深傳來喜訊，土地拍賣頻出百億地王成交。最新是深圳地王涉宅用地T107-107号，華潤置地和中海地產聯合體以185.12億成功投得。公告顯示，該地皮位于深圳市南山區粤海街道，總用地面積約3.86萬平方米，總建築面積為26.3萬平方米，平均樓面地價約為70388元/平方米(6539元/平方呎), 溢價率是46.3%，反映競逐氣氛激烈。
其實早前，中海地產已於北京和上海連下二城。上海地王位於楊浦地區N090602号K8105地塊，成交樓面價是73288元/平方米(約6809元/平方呎)，溢價率16.3%。中海地產的進取態度源自她們今年首十一月三地驕人住宅銷售成果，共逾1200億元，均排名全市冠軍。
不難歸納來說，今年國內成功摘地的開發商均由龍頭央企及國企，民營房企拿地較為保守。這跟她們分別銷售成績一致，且超一線城市含北上廣深的銷售面積和金額是理想的，吸引她們踴躍補充土地儲備。就銷售種類而瓜分，商品住宅和豪宅類是較為暢旺的，百億住宅地王期然而生。這些住宅地王不少由商業用途改變规劃產生的，表明可見未來一線住宅地王仍是主流，待二三線住宅市場明顯改善後，才能得到開發商的光顧。
不少旅客到台北旅遊或經商，必會抽空去台北101大樓打卡。台灣地區地政局公告，台北101大樓稳居今年全台地王寶座，今年公告土地現值以每平方米210.3萬台元，連續12年蟬聯地王。身為全台熱門觀光地標景點之一，加上商辦市場需求殷切，商業活動熱络，帶動地價稳步成長。年底公告的現值地價表現出台北市仍是全台商業中心，零售市道旺，商辦用途需求殷切，再度蟬聯地王實至名歸。
综觀兩岸三地，地王演義道出地產市道起落。中國全境內，仍是超一線城市市場較健康，且商品住宅仍受追捧，一線城市孕育出住宅地王是值得期待的。反看香港，商業市場低迷多年，商業地王成交均價拾级而下，又加上住宅市場持續向下調，再造商業/住宅地王機率偏低，只剩餘市區住宅地皮支撑大局。台北是全台地區的商業/零售/旅遊中心，台北101大樓绝得配得十二年地王的稱號。中港台三地分别產出不同地王，實是當地地產市埸的風向標！
張宏業
中國房地產估價師，香港產業测量師，英國皇家特許测量師，澳門房地產評估協會會员
二0二四年十二月二十八日
2025年香港住宅樓市止跌回稳？
聖誕鐘，買匯豐？農曆年後，香港地產發展商期求明年吉利，以送赠大红包奖勵新春置業人士。時移世易，年底買入龍頭股票或年初買下新盤單位，還是值得仿效嗎？作為房地產專才，本文只集中回看今年住宅楼市表現和明年楼市预测。
先回顧今年本地住宅樓市，跌年仍是主旋律，是依賴減辣和降息產生高低起跌。年初特區政府全面撤辣，立刻释放積聚已久的剛需購買力，市場出現小陽春。正如春雨短促，升勢未能持久。剛需吸纳完便宜一手和二手楼後，大市回歸平静，體现经济不前，市民購屋意慾不振。幸好步入下半年，市場终于盼來美國三次減息，共累減一厘，市民供樓支出有着明顯改善。有別于上輪做法，香港银行「亦步亦趨」地立刻行動，連續減息三次。雖然減息幅度未能完全跟贴，最新優惠利率已降至5.25厘。銀行態度積極，反映经營不易，期望盡快幫輕企業和市民財務负担，共同爬出经濟低谷。
最新政府数据表示，十月差估署私人住宅售價指數報290.1，按月微升O.6%，暫時脱離跌軌，惟今年已累跌6.8%，回到2016年水位，基本上没收八年升幅。如果再仔細分開，中小型住宅(A至C分類)及大型住宅(D和E分類)分別累跌6.78%和5.20%，說明今年跌市由中小型住宅主導。反觀租金指数，整體指數反升4.78%，中小型及大型住宅分別上升4.91%和2.46%。租售指数出现反向走勢，說明特區各種人才計劃已直接成功吸收大量專才進港，間接推高私人住宅投資回報率，抵消部份利率攀升负面影響，有助引领投資者回到私人住宅市場。
总括而言，今年楼市篤定跌市收官，三次本地減息協助市道喘息，各项專才和投資移民直接他推升租金，帮助業主增長持货能力，重拾住宅投资者信心。
年底時特朗普再勝選，明年一月重回白宮主政。他以強勢回來，並且挾住美國参眾兩院控制權，可以全面施政，推行連串大動作改革。于经济領域上，他堅持振興美國本土生產，並且加高所有進口國家關税，通脹率肯定再被推高，減息步伐因此被減慢甚至叫停，明年全球利率走向變得未明。根據美國聯儲局最新预测，明年利息減少次數由4變2，美元立即應声向上，其他货幣匯報急跌，深度影響未未來各國GDP增長幅度。
正所謂「好事多磨」，原本各位本地房評家看好明年住宅市場，齐齐期待減息支持楼价，激活成交额，這些樂觀情绪已有所改變。本土经济受到城本经济角色轉型，企業運作模式改動和市民消费模式和地理區位轉換多層因素冲擊，不少中小企業捱不過年底纷纷停業，大型企業则重新檢视所有崗位数目而進行整合或裁員，對於本土经济打擊匪淺，齐齐投下「深水炸彈」！
展望明年，本地住宅已從回基本面主導，榮辱全繫于经济表現！告别新冠肺炎創傷和楼市辣招影響，本地楼市走過数次短暫稳定。年底本地三度減息的利好因素已见效力消退，未來楼市表现步入不明朗時期。如果特區政府持續推出扶助经济措施，延續吸纳人才，企業和资金進香港手段，则明年本土經濟可望保持增長。對于積弱的中小企業，政府应該悉力扶助人工智能化，平台推廣化，融入大湾區位化，協助尋找一條活路。
不能否認，香港房地產市場已出現根本性轉型，不可能延續「只升不跌」，「地少人多」的神話。投資者必須放棄「楼按楼」的投資態度，從新接受物業投資是「自住為主，投資輔助」和「公屋主導，私楼輔助」等新思维。自住者和投資者重新制訂投資策略，短炒獲巨利已「一去不復返」了！
張宏業
中國房地產估價師，香港测量師，英國皇家特許测量師，澳門房地產評估協會會员
2024年12月22日
優化土地招標條文，正在此時候!
上周跟會計師討論香港公共财政時，他們有些担心本土地价向下將會影響庫房收入，長期特區政府财政平衡起着负面因素。其實也不無道理，以前土地收入佔上总收入比重不輕。樓价下行已数年，地价也跟着下跌，且有着不少流標案例，從商業用地擴展到住宅土地，成功招標的住宅地价也比評估值低。
回看過去二年，共约八幅土地流標，最新一项是市建局推出啟德道/沙浦道發展项目，只收長實集團一份入標，但因局方認為太低价收回。八幅土地项目中，住宅/主要住宅用地占上七宗，商業用地只有觀塘區一幅。其中大嶼山土地巳有三宗，分別是東涌二塊，小壕湾一塊;资助性房屋種類有二宗，分別是荃灣油柑頭的首置项目及柴灣祥民道的樂建居，反映私人住宅价格拾级向下時，發展商對離島/偏遠地方和资助性房屋種類住宅投資興趣不高。這其實是私樓公開售賣情形相關，市區/新市鎮新房价格繼續下降，較偏遠位置新盤下降幅度更深，且完售日子更長，發展项目利润大減，為何捨易取難呢？偏遠地區開售新盤稀少，二手樓成交不活躍，發展商製訂新盤价不易，又建築成本較市區高，利润不獲保証，發展商趨向保守。雖然大嶼山小濠湾和東涌東路均屬铁路往宅项目，但是今天铁路效果已不復明顯，反而周邊社區和零售配套更被看重，最终于二幅项目流標收場。
當住宅市道興旺向上時，發展商不介意拿下大型偏遠项目，以「開荒牛」形式下注，並且首期開出低廉呎价招來上車一族入住，再逐漸加推單位，加入不同面積單位组合及加高平均呎价，可達致樓价慢慢推高，吸引早期業主同區换樓的漣漪效應!但是今天住宅价格仍然不振，這個方程式已失效。市民仍未摸清本土经济持續增長門路，每期新盤銷情视乎當日利率走向和经济表現，再造持續上升的神話不易受落。
再仔细分析，八宗流標项目共通點是入標者数目不高，最多是四份，甚至有四宗只有一份，而東涌東站项目更没有入標者。低標数目說明不多發展商想参加或是有能力入標。她们售新盤單位不容易，且低价完售大降邊際利益，對購買新土地變得小心。
當楼市興旺上升中，發展商爭相高价奪地，既可迅速補充土地儲備，也可藉着「節節上升」地价表示看好未來樓价，加强市民買樓意欲，製造連環上升循環。今日楼价仍未有結束下行的日子，發展商不敢贸然用低价投地，再推低新盤呎價。宏觀角度上，土地价格下調使發展商手中土地儲備重新估值時有着贬值壓力，直接地影響企業手中物業總值，不利公司融資活動。
剛好特區同多間本地和國內發展商簽署北部都會區開發備忘錄，正式啟動未來土地開發活動。以前政府招標土地文件规定嚴格，如需要發展商代建土地中政府設施，但只回饋議定標書日計算建築成本，發展商每是蚀本收埸，因開發期長，建築成本都增高，政府應修改條文，把最後建築成本也纳入回饋数考慮列中。另外，以往政府招標土地，多以整幅形式，變成投資额巨大，投資期較長，不利投資者入市，政府可將大型项目拆细。
今日發展商生意不易做，面對大型项目如北部都會區，官民應該携手前行。政府積極檢视土地招標文件條款，減少不利開發部份，達到双羸局面。明日香港發展北移已是不爭事實，官民齐齐参與，收到最佳效果。政府可考慮恢復勾地制度，大減流標机率，利好市場回復平稳。
張宏業
中國房地產評估師，香港测量師，英國皇家特許测量師，澳門評估協會會员。
二0二四年十一月三十日
香港住宅樓市何日再破地獄?
近日全城最熱門的問題莫如「你看了电影《破.地獄》?」無錯，兩位華語笑匠許冠文和黃子華，相隔三十二年后再度破格主演劇情片!票房走勢相當凌厲，一舉突破四千萬元票房數目，且觀眾好評如潮。許冠文專訪中更祝願香港经济再次破地獄，筆者预言當時也是香港住宅楼市真正復常，走出下跌循環之日。
回想近五年来，一手新盤成交量走勢起伏，二手交易量也不太理想。一手楼数字是「先高後低」，首二年延續2019年前的強勢，2020和2O2I年成交量還是14730和17214宗。步入2022年和2O23年，一手新盤銷情走淡，都徘徊于一萬宗附近收官。今年特區政府下定决心振興市道，連番出招安定住宅樓市!截至上月中，今年一手新盤总成交量已回到1250O宗以上，全年有望持續強勢于三年後再度到年15000宗以上收局。每月成交量重上1200宗以上，逐漸回到正常軌道中，樓价经歷多年下跌期後轉稳，收復幾年来的跌幅。不難解讀是今輪樓价轉變是有赖政府連番行動，如完全撤銷辣招，香港楼按利息轉向下行,特首施政報告放宽投資移民可入市豪宅单位等等!平情而論，今次住宅價格調整幅度颇深，一洗樓價不會下跌的幻想，做成短期止跌回升要费上大量工夫和時間，且持續性變成不易掌握。物業投資不像其他種類，其特性是投資看重中長期趨勢，啟動下降走向不易轉向。主要元素是交易成本較高，市場透明性不夠，成交金额較大，住宅投資兼具自用情感因素，受到政治经济因素影响不少，综合地使投資者謹慎，畢竟是终生最大投資项目。又因為交易成本高昂和程序费時，物業价值持續上揚才是鼓勵自住者和投資人士踴躍入市的主要誘因。當樓價走向未明朗之前，購買物业變成高風險，低回報的选擇，投資者寧願選擇彈性高的種類如股票，债券和虚擬货幣，明顯是因為放售容易，且成本低使獲利較豐厚!物業投資流動性低，受到政經稳定因素左右，例如今天俄烏，以巴衝突未结束前，投資者對物業投資尤其是大码的存着戒心。
香港正因着中美贸易前景不明朗影響，于下任美國政府领導團隊履新後，才開始浮現新政府具體對中國贸易措施。如果特朗普執行競選時承諾，他將再次大增中國货物各種进口美國関税，中美港经济難免受到打擊，影响本土市民收入增長展望，本地住宅市道同時受到冲擊。短期經濟前景不明正是楼價上升的绊脚石!不難预言，明年美國通脹率不能大幅受控，利息走低幅度未似预期，全球包括香港楼宇按息下降幅度和時間受到干擾!
今天本地经济增長要依賴「盛事經濟」拉動，金融業表现不似预期，能否長遠地尋找到持續發展構成為本土楼價走勢决定性元素!無可否認，以前本土高樓價是靠高收入的金融界人士強力支援，今天樓價高位向下正是反映本地人士的正常購買力!
「破.地獄」影片叫座，固然是拜二位出色演员所赐，但是题材切中時弊也是不可或缺的原因。香港住宅楼價再破地獄日子是發生于本土经济重拾長遠興旺方向之後!
張宏業
英國皇家特許测量師，香港测量師，中國房地產評估師，澳門房地產估價師。
2024年11月23日
乘減息東風，楼價將轉稳。
上周內，兩则新聞影響着全球和香港经济趨向!當然是前美國總統特朗普再次勝選，明年初再度入主白宫，而共和黨更有機于参眾兩院取得主導權，全面執行新政府政纲！
筆者閱讀各大美國主要媒體的評論，並歸納下列各種新政府影響美國经济未來發展。對于內部经济而言，她會大幅減收個人入息税和公司利得税，轉移税金入纳税人口袋，鼓勵公司投資，市民消費和投资，促進经济全面復元。在過去高利息，贵油價下，经济復元未似预期，物价高企令市民生活艱難，正是特朗普高票回朝的主因!對于外部經濟，她會再次大增關税，提高外國商品进口总价，可以補貼部分损失國內税收，但也間接地推升通脹率!以往美國联儲局每以國內通脹率2%為未来減息指引，但新政府的加徵關税是反效果的，未來减息步伐或被拖延。不過，特朗普素來行事大胆，反對傳統，他有可能不依過去減息规则。明年上任后或上調2%指标，利便持續大幅減息，藉此鼓勵商界投資，促進消費，增加市民收入，做大税基，彌補税收损失。
美國联儲局上周議息后，宣佈立刻減息1/4厘。香港各大小銀行立即跟隨，把最優惠利率減低1/4厘。謮者小心注意，香港銀行果斷行動反映出她們资金充足，求生意心切，盡快減息幫助客户解困，达到大家双羸效果。高利息是把兩面刀，銀行收取高息，但也促使客户減少借贷额，以减低利息负荷。高息是令不少客户經營困難，走上欠息，欠债，清盤的恶性循環，銀行被迫收回抵押品，通常是上市公司股票，房地產及有形资產，短期放售銀主押品，令资產價格受害。
經過特區政府全面撤辣及銀行減息後，最近一季本地住宅市場轉好，一手盤去盤提速，二手楼宇業主叫價轉硬，一二手楼價呈现減價速度放缓，楼價可望止跌回稳。如明年減息步伐加快，本地住宅楼市繼續活躍，一二手樓價可以企稳回彈！
甫選出美國下任總統，财政部部長藍佛安于八日舉行的十四屆人大常委會第十二屆會議新聞發佈會上介紹，從2O24年起，將連續五年每年新增地方政府專項债券中安排8千亿元，累計可置换隐性债务4万亿元。再加上是次常委會批准的6万亿元债券限额，直接增加地方化债资源1O万亿元，令到化债壓力大大減輕。这表明中央政府協助地方政府化债的决定和能力，是屬中長期措施，不是收到短期效果。當然不是香港股民想像的短效性，但是中長期政策旨在連贯性，不是短期炒作性。無容否認，中央财政部的行動表態是中央政府的積極表態，長遠利好经济前行，對中港股票/物業市場起着積極推進作用！
總括來說，香港住宅楼宇市道還看本地经济復元情形和速度，又视本地楼按利息降低步伐。特區已剔除所有管制物業市情的行政手段，未來主要视乎本土經濟情況和外资流入趨勢。不竟本土住宅市場最壞日子已屆滿，朝向隧道出口邁進，迎來美好明天！
張宏業
中國房地產評估師，香港测量師，英國皇家特許测量師，澳門房地產評估協會會员。
2024 特首施政報告开創「安居香港」社會
上月中旬，特首李家超發表2024年施政報告書，針對房屋政策提出「造地建屋、發展安居」的施政目標，進一步落實宜居香港的概念，是廣大市民共同期待的。
對于公私型房屋有着兼顧。未來五年的總公營房屋供應達到189OOO单位，較本屆政府上任時大增8成，實是超额完成!具體而言，政府正式啟動舊型屋邨重建，典型例子如彩虹邨十五年重新發展方案，將分三期，重建后建成92OO个单位，增量17OO个，多了24%，有力回應邨民多年素求。筆者建議從整體单位中撥出部分改建為出售公屋单位，滿足邨民新生代遷回同邨跟父母同住照顧需求。通過利用增量的17OO单位，做出同邨相鄰又独立的布局，吸引關連準業主購買，幫助特區政府回收部分建造成本，再用于未來公屋計劃上。私樓市場价格連番下降，令到私楼地价急降，大大影响庫房收入，政府宜廣開财源。
「劏房」問題是今屆政府决心解決的長久歷史痛点。特首表明立法制訂住宅楼宇分間單位出租制度，並且定名「简樸房」。「简樸房」具體標準包括必須有窗，有獨立厕所，面積不少于八平方米。這項规定既可改善劣質劏房的內部環境，也為業主和物業投資者制定具體规定，不用担心不合法的擾虑。现時二手私樓市場不復活躍，尤其是市區高齡舊樓成交困難，「簡樸房」不失是中短期的出路。
同時間，施政報告公布未来十年私營房屋需求是132OOO个，而政府已準備好未来五年可興建8万个私營房屋单位的土地。五年內已可供七成土地，表明政府有效有力地滿足私楼未來土地刚需!再加上發展商手中未開售及货尾單位，预表未來私樓市場可望平稳前進，大升值機率不高。對于年青準買家一族，私樓价格連續下調，今天樓价已不是「遙不可及」了!過去歷屆特區政府的高樓价的棘手問題可望得到根本性改善，是全香港市民及社會期待的。不過這也改變過去私人住宅的只升不降神話，物業投資者必须「改變思維」積極應對。
總括来說，今年度的施政報告對於公私營住宅提出具體部署，是開拓「安居香港」社會打下重要房角石舉措，是市民福氣，是社會樂见，是長远稳定社會之舉，值是大家点赞的報告書。
張宏业
香港测量師，英國皇家特許產業测量師，中國房地產評估師。