政府需重新審視興建人工島的必要性
早前，新舊兩位特首就「交椅洲人工島」填海工程隔空開火。前特首梁振英就工程提出質疑，認為香港土地供應短缺只是目前，未來供應量並非越多越好，要盡量做到供需平衡。其後，特首李家超主動反擊，說政府 必須掌握土地供應主導權才能符合港人利益，而筆者則認為政府此刻需重新檢視興建人工島的必要性。
「交椅洲人工島」填海計劃前身為「明日大嶼願景」，是前任特首林鄭月娥在2018年施政報告提出，項目完成後可提供1000公頃土地，預計可興建19萬至21萬個房屋單位及將人工島發展為第三個核心商業區。 三年後即2021年，林鄭再提出發展「北部都會區」，預計可提供約3000公頃新發展土地，面積是人工島計劃的三倍，提供超過50萬個新住宅單位，是未來房屋供應重鎮，更可提供50萬個新增就業機會，但因新界北區土地持份者多，政府在收地初期面對困難重重，但自「中央發聲」後，一眾發展商鄉紳已乖乖就範，收地阻力已大大降低。幾可肯定，我們未來將有3000公頃的「現成」土地可供發展，那為何還要去破壞自然生態來多造1000公頃的「填海」土地呢？
然而，筆者最擔心的其實是政府未來的財政負擔。政府在2018年曾估計工程做價為5000億，及至2022年估算已上升至5800億，三星期前發展局局長凌漢豪出席記者會已不敢再提最新造價，相信必定比以往任何一次估算更高。而在賣地收益估算方面，由2019年樓價高位時估計約9740億，跌至2022年的7500億，而今天政府亦沒有提供最新的估算，但相信隨著樓價近年下跌三成，地價更跌了六成的情況下，以沙田小瀝源沙田圍路住宅用地為例，每呎樓面地價3,357元，較兩年前同區顯和里地皮每呎地價8,802元，大幅跌價62%，如以此估算賣地收入必定比成本5800億更低。
兩星期前，政府公佈首半年財赤達2200億、財政儲備更跌至5086億， 在經濟不景，賣地收入大跌的情況下，未來五年每年還要發債950億至1350億用以支持北部都會區發展，好明顯政府財政已入不敷支，現在還要整個 「人工島」，請問錢從何來? 筆者更不理解財爺發債借錢當收入的概念，我只知道「借錢梗要還」，洗大咗到時誰來埋單?
當年林鄭提出「明日大嶼」計劃，筆者是大力支持的，背後是基於政府有10,920億充足的財政儲備，以及當時土地及房屋供應非常緊拙。但相對今天，政府不單庫房空虛，而且又沒有辦法去增加未來財政收入，加上現已有「北部都會區」計劃作土地供應替代方案，未來將可大大增加房屋供應解決港人多年來的居住問題。
此一時彼一時，如政府硬要把人工島推上馬，市場定必憂慮未來土地及房屋會否供過於求，可以想像發展商投地意慾將下降，庫房收入減，樓價繼續跌，負資產數量上升，進一步蒸發港人多年來累積的財富，負財富效應更會影響市民消費意欲，導致經濟進一步轉差，市民生活將百上加斤，而政府除了要承擔北都每年過千億的債務外，還要負擔人工島幾千億工程開支。如香港不幸經濟轉型未如理想令未來土地需求大減的話，到時地又賣唔出仲要爭人周身債，那政府不知應怎樣向我們的子孫交代。
上文講述，筆者在美國減息半厘後，呼籲讀者入市前仍可「睇定啲」，但就被部份網民話我睇淡樓市，其實筆者是以當時的市况去建議買家不需在當刻急於入市，原因在於未來兩個月內還有多項影響香港以至全球的大事發生，如10月的施政報告、11月的美聯儲議息會議、以及影響未來經濟和利率走勢的美國大選，況且發展商還有兩萬多伙新盤爭相推售，開價隨時會一個低於一個，因此筆者相信到年底前樓價反彈機會不大，甚至有機會再跌多1、2％，所以大家仍有時間可以睇定啲慢慢揀。然而，上月底內地三大金融機構推出政策「組合拳」，大手推出減息降準，支持股市樓市政策，此舉令整個市場有著180度的改變。
中央是次救市力度之大，完全出乎市場預料，而政策目標有三：完成全年經濟發展目標任務即保五、促進房地產市場止跌回穩、以及提振資本市場大力引導中長期資金入市。從整份報告中，筆者看到兩大重點，1)中央對樓市態度有著根本性的改變，從以往的「房住不炒」到今天要樓市「止跌回穩」，2)中央對振興經濟有著無比決心，GDP必須保五，兩萬億再兩萬億唔夠再加碼，無底線支持，多管齊下的措施確實挽回不少市民對股市樓市和未來經濟的信心。
近期股市大升，部份股民獲利沽貨，亦有早年持有蟹貨的股民得以鬆綁，相信部分資金有機會會流入樓市。筆者一直都有在市場放售部份持有的物業，一來如價好便賣出換貨，二來又可測試市場的冷熱度。其中有一個一直放售的單位，幾個月來都無人問津，就在過去週末突然有兩台客想買我層樓，而且還價亦貼近市價，我問代理買家的背景，他們不約而同都是「轉租為買」的區內租客。
其實「供平過租」已悄悄地來臨，一些大型屋苑的細單位租金回報已超過4厘，有些甚至高達4.5至4.8厘，遠遠超過3.875%的按揭利息。如果大家近期有搵開租盤的話，你會發覺就算過了暑假，租金還是繼續上升，因此只要美國減息進程持續，「供平過租」的情況將會更為明顯，「轉租為買」的個案將越來越多。
下星期特首將公佈新一份施政報告，眼見中央對樓市已轉調，大力推出減息、撤限購、二套房降首期等鼓勵用家及投資者入市的措施以穩樓市，一向馬首是瞻的特區政府，相信到時亦會提出多項穩樓市措施，可能包括以強積金作首期買樓、延遲交椅洲人工島發展、甚至暫停賣地等有利樓市穩定措施。
而早前英國智庫Z/Yen集團公佈全球金融中心排名，香港兩年來再度超越新加坡重新位居全球第三，僅次於紐約及倫敦，而香港今年在新股集資排名亦回升至全球第四，僅次於美國及印度，結果反映市場肯定香港作為國際金融中心的地位不變。
近幾年，利淡樓市消息充斥市場， 嚴重影響港人投資入市信心，但今天利好的消息好像已佔了上風，有讀者問我樓市幾時會「止跌回穩」，我說當發展商開價比同區新盤高而又能去到貨的話，就是樓價「止跌回穩」甚至回升之時，相信此刻跟我們已越來越接近。
施政報告公佈多項樓市措施後，帶動一二手成交上升，但有分析認為此份報告沒有提出政策托市，對提振樓市作用有限。然而，大家別看輕今次所推出的新措施，筆者同大家計計數就知新措施威力有多大。
如大家細心了解一下是次放寬措施其實與首置人士基本上沒有太大關係， 金管局這次安排完全是針對物業投資者而設的，目的是鼓勵及推動投資者入市。以往住宅的成交比例，一般來說，用家、投資者、非本地居民為 7：2：1，如果市場沒有投資者而單靠用家是撐不起整個樓市的，須知若要樓市企穩，首先必須做的是要谷起成交量，新措施相信就是要引導更多投資者入市增加成交，從而帶動整體氣氛令更多用家入市。
物業投資者入市前會有三方面考慮，成本支出、借貸能力、投資回報。首先，今年二月政府在財政預算案撤銷所有辣税，包括新住宅印花稅(NRSD)及額外印花稅(SSD)，將投資成本大大降低。而今次施政報告推出的其中兩項措施「不論物業是否自用，按揭成數上限一律為七成」及「取消按揭申請人在申請按揭時如有其他按揭物業作出借貸和擔保，需調低按揭成數一成的要求」，進一步將成本支出降低。做得投資者唔多唔少都會有按揭貸款在身，以往如想買層600萬嘅樓投資收租，按揭成數最多只能承造五成即借到300萬(非自用物業減一成，有按揭在身再減多一成)，但新措施推出後，他可以即時借到七成即420萬，投資成本足足降低120萬。
在借貸能力方面，另外兩項新措施「非自住物業的《供款與入息比率》上限一律五成，與自用物業上限看齊」及「取消按揭申請人在申請按揭時如有其他按揭物業作出借貸和擔保，《供款與入息比率》調低一成的要求」。如你已有自住樓又想買多層樓收租的話，以往你的《供款與入息比率》只得三成(非自住物業及有按揭在身各減一成)，新措施推出後上限調升至五成。舉例如家庭每月入息是10萬的話，以P-1.75%、30年供款計算，新措施推出前，現有及新買的物業按揭總貸款額上限是638萬，但在新措施下，今天兩層樓合共就可以借到1063萬，足足可以借多425萬，大大增強了你的借貸能力。
以往就算你家庭每月入息有10萬元，你都未必有足夠的借貸能力買多層樓，但今天同一份入息，你只要有180萬首期，之後就可以向銀行借多420萬，買多一層600萬嘅樓收租。
至於決定投資者會否入市的關鍵就是投資回報，現今有三個重要因素影響著投資物業的升值能力及租金回報。1)未來美國利率走勢，如非政治因素影響，美國將會在未來兩年持續減息，隨著定存利率下降，相信現在存放在定存的資金部份將會流入樓市。2)內地和香港經濟增長，自中央出大招後，整體投資市場氣氛改善，相信亦會帶動實體經濟逐步向好。3)外來人口流入本港，自政府推出多項專才計劃及增加非本地生大學學額後，租務需求大增令租金不斷上升，相信在未來一年這個情況仍會持續。如以上三項數據都持續向好的話，估計投資者將會陸續入市，令住宅市場趨向「止跌回穩」甚至逐步回升的可能。