重典治亂、猛藥去疴 ！
作者：融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
特首迎難而上，帶領香港由亂及治，成功立咗基本法第23條，功在社會。立法後超哥口口聲聲要拼經濟。最近國家主席習近平也藉澳門特首就職典禮的機會下，勉勵超哥要全力拼經濟。重典治乱、猛药去疴 ，依家就要齊齊努力，打拼經濟。
超哥警察出身，能武未必能文。雖有雄心壯心，但何謂拼經濟？如何拼？拼經濟要唔要籌碼？要乜本錢？講真，真喺唔知佢知唔知？
知之為知之，不知為不知。本來是一種美德。但是，如果不知為知之，則就可能事倍功半，吃力不讨好。甚或者對社會經濟不利。
我一個做生意的朋友對我說:「Tommy, 拼經濟不是用口講㗎，經濟是要用錢打返來嘅」。我慨嘆一聲，對之曰：「兄台明鑑，然則緣何對牛彈琴」？
前特首CY提醒要小心供地過多，前财爺唐唐話要計得掂数，背後全部都喺有經濟含義㗎。除非你真喺完全唔識經濟，完全不了解市場運作，否則又點可能用个「愛」字代替經濟效益而單憑口術去拼經濟呢？
喂，打拼經濟喺要用真金白銀㗎，明唔明？真金白銀即喺錢。錢即財富。財富來自於資產。資產即手中的股票，家中的住宅，做生意的地舖，各行各業的商廈及工廈。如今你睇下，股市財富蒸發咗一半三十萬億。樓市包括住宅，工商廈，地鋪價值跌咗三份一。最值錢的土地資源，地價趨近零。連庫房本來綽綽有餘去打做北區拼經濟的錢，計及所發的債務，都差不多俾佢清零。在咁嘅情況下，錢呢？邊仲有錢去打造經濟？
樓市喺百業之母，商人做生生意的本錢靠佢抵押俾銀行融資，普通百姓辛辛苦苦買樓供樓期待退休老來有所養。發展商靠佢創造財富蔭及百業，包括及不限於承建商，律師，會計，飲食等等的等等。政府庫房靠佢作為部份收入支付運作。但是，樓市依家跌咗30%，已經跌至非常危險的危險線。再跌下去的話，將一發不可收拾，因為一旦恐慌式的拋售，斷崖式的下跌將崩潰整個市場。
此之所以，救市刻不容緩，救市迫在眉睫！
救經濟必先救樓市，救樓市在於重塑市場運作，在於重啟創造金錢財富的引擎，在於拯救聘請75%勞工，提供飯碗俾貧苦大眾的中小企，在於滋潤庫房，提供拼經濟的子彈俾政府！
我咁講，唔知講得夠唔夠清楚？
救樓市，一旦為之，就必須大刀濶斧，用大招。救市最忌的是唧牙膏式的招數。因為細眉細眼的招數，只會為市場添煩添亂，招數用老咗，就不會再有效力。
如何救樓市？如何創造真金白銀來拼經濟？
答案好簡單。
答案在於政府，尤其可能就是財爺以及一班財金大老爺出救市大招。如果政府不出招，咁就只能指望發展商自救。
出什麼大招？如何出？不才相信位坐高堂，高高在上，個個月三，四十萬月薪的財金大老爺一定唔會唔識。但到依家水浸眼眉仍無動於中，不才以為是非無能也，實不為也！
至於緣何不作為？小弟真喺唔會知。
發展商如何救人自救？首先第一件事要做的就是停工。因為只有零動工先可以煞停新供應，而且要keep住一年零動工，集中火力清減手中2萬幾件貨尾。跟住第二件要做的就是再加2年零投地，或者零星投少少地，聊勝於無。咁樓價先有望企穩。財爺唔肯效法阿爺出來講聲樓價止跌回穩，發展商只能靠自己力量，自己令佢止跌回穩。
因為發展商如果沒辦法令樓價止跌回穩，而是鬥快減價，咁買家久而久之就會習慣遲買平一舊，唔平唔買的心態就會繼續，個市就只會一浪比一浪低。因此，只有零動工，零投地後，發展商先有本錢為新盤加價。加價新盤後你唔買，只只能買貨尾。如此貨尾越清越少。待貨尾都買少見少時，二手先可以喘定。否則，新盤同二手競爭，二手同一手鬥平，咁跌市就一日也不會終止。
如此操作，需時三年。
既然止跌回穩然後回升是救市的先決條件，咁最簡單和最有力的做法，就是叫財爺陳茂波效法阿爺，趁CCL連跌2個星期，最新有少少回升，剛好又遇上美國減息0. 25時，出來講一聲「樓價止跌回穩」。呢個時候，喺講樓價止跌回穩的最好時機。因為你一直都話樓價仲喺高，跌幅仲喺細，咁就解鈴還需繫鈴人，必須由你出來，宣佈樓市止跌回穩。
上次撤辣已經錯過撤辣的黃金時機，加上又衰多口不斷提及樓價仲喺高。如果今次再衰多鑊，錯過令樓市止跌回穩的機會，咁就真喺罪無可恕！
救樓市，救經濟，逼在眉睫！
作者：融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
今日信報財經新聞有段news. 話新世界淨負債佔資產比率(net debt/asset ratio)超過100%，又話新世界出信要求債權銀行豁免其違反貸款財務指標。心感大事不妙，咁大的地產發展商，上千億資產的發展商，今日竟要為債務頭痛煩惱。咁大市值的發展商尚且如比，苦苦支撐緊的星斗市民和中小企東主情況會否更加惡劣？
財政司司長以及一眾財金官員當然肯定知道淨負債佔資產比率超過100%喺乜意思。但是後果有幾嚴重，我估佢哋實沒做過評估，就算肯去做下評估，結果也不會講俾我哋小市民知。
原因也許可能有2個。 不過講明先，小弟只喺靠估。1. 講俾你知你都唔明。2. 怕可能引起市場恐慌。尤其是第二點，早排市建局不肯公佈啟德道流標的標價，就是因為害怕因為標價遠低於估價的下限，怕引起公眾恐慌。既然畫公仔畫出腸會引起恐懼，咁當若無其事，喺唔喺就可以大吉利事呢？
負債佔資產比率超過100%，簡單D講，即喺資不抵債，或者套用物業市場名詞來講，即喺負資產。面對如此客戶，銀行為求自保，一般做法當然喺call loan. 但問題是如果借款是區區3數百萬，銀行call loan收樓用銀主盤身份賣樓後，條shortfall欠款尾數，好多時撇賬就算。但其實欠債還錢，天經地義，銀行告到你破產都可以。
此之所以，假如銀行一視同仁，執正來做，又假如新世界最終淪為第二個恒大，咁條數之大，分分鐘好似大到不能倒的恒大咁，引發起的內房危機，情況有幾嚴重？唔知財爺和班財金官爺知唔知呢？
講真新世界也知問題嚴重，於是才出信要求銀行豁免其違反貸款財務指標。我唔知道新世界的貸款財務指標是多少，但肯定沒可能是100%。做財仔咁多年的常識話俾我知，LTV沒可能做百分百。咁就當新世界本來個貸款財務指標是60吧%。咁依家超過100%，其意思即喺佢手上的資產asset貶值貶咗超過40%。大佬啊，阿財爺，全香港人都知住宅樓宇跌咗30%啦，新世界手上資產貶咗40%有乜出奇？因為道理好簡單，商用物業，地鋪，又或者是買咗嘅土地，仍在興建嘅地盤，共貶值幅度又何止30%咁少？
講真新世界要求豁免貸款財務指標，其實即等同要求銀行唔好call loan, 因為一旦銀行call loan, 所引發的問題，銀行自己也心知肚明。震憾之大，影響之大，我夠膽講，沒人夠膽預測。大家回憶下，當年美國次按風暴，雷曼兄弟倒了，AIG卻䇄立不倒，原因可能不是AIG財政比雷曼健全，而可能是AIG太大，如果連佢都倒，咁引發的恐慌和後遺症，連美國政府都不敢想像。此之所以不得不救他，此之所以叫做大到不能倒也。
新世界命運如何？會否劫後餘生？能否逃出生天，小弟並非神仙，無從得知。但是，對於現時面對同一處境，同一命運的43,000宗負資產的業主，加埋發展商的呼吸plan和財務公司沒呈報信貸資料庫的頭按和二按，其實可能超過10萬宗負資產。我哋嘅命運共同體，就肯定命途多舛，註定坎坷！
樓價跌咗30%是一條非常危險的危險線，因為呢條線代表承做茂波plan, 林鄭plan, 發展商呼吸plan, 等等的等等，舉凡9成，8成，7成的按揭全部都淪為負資產。但奇怪的很，令人訝異及震驚的是，上至財爺，下至財經官員卻若無其事。任憑市民點樣如坐針墊，佢哋卻定過抬炸彈，沒一個當一回事。沒任何應對，沒任何招數，仿佛30%的跌幅只是正常的調整和回調似的。難怪財爺在大庭廣眾，高調地表示樓價跌幅有序，不虞大跌。言下之意，是否仲未跌夠？仲要再跌？
特首在立咗23條後，由治及興，矢志要拼經濟。但現時消費低迷，吉舖處處，結業多過開業，經濟增長跌至1.8, 失業率升至3.1, 最大鑊喺財赤千億，庫房乾塘。這些結果的原因，好簡單，就喺因為樓價下跌再下跌所造成的。
隊冧樓市，等於隊冧消費。隊冧消費，等於自毀經濟。各行各業的經濟不振，庫房又點可能豬籠入水？
這因果關係，任何一個稱職的財金官爺都沒可能唔知。
是時候要出招救樓市了，因為救經濟必先救樓市。救樓市，逼在眉睫。希望財爺以及一眾
主宰香港經濟命脈的官爺，明白這一道理！
財金官老爺薪高糧準，理應為民請命，真不該高高在上，逼在眉睫竟仍無動於中。更不該如唐詩人杜牧所謂的「商女不知亡國恨，隔江猶唱後庭花」！
限制貸款上限、硬性設立DSR – 意欲何為？
作者：融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
最近財經事務及庫務局發表了一篇文章，對於過度借貸的问題，局方將設立無抵押個人貸款上限以及同時有可能定立供款佔收入比率，俗稱DSR(Debt Servicing Ratio)，文章出街後，財務界議論纷紛，驚惶失措。雖不必解讀为世界未日，但业界亦極想知道，佢究竟意欲何為？
讲真我又唔喺許局長，又點可能知道佢意欲何為。
不過，目前香港經濟不景，吉舖處處，结业之聲此起彼落。加上股市不振，楼價大跌，中小企業融資困難，破產宗數越來越多。会不会是局長先知先覺，突然如夢初醒，心恐市民理财不善，債台高築，以債養债，越借越多，最終陷入困局，走上破產之途。於是乎急急腳意欲以借貸上限以及供款佔入息比率，力挽狂瀾，免蒼生百姓因借貸過多，又沒力償還而走上不歸路。
是否真的如此，不得而知。但問題是，就算局長真的如此這般心繫百姓，憂國憂民，小弟仍然想問一聲，此等措施真的有用嗎？真喺能夠達到以结果为目標嗎？
舉個例。針對5000月薪以下的低收入人士，我設借貸上限為5000， (聽講星加坡都喺咁上下)，我又設DSR为60%。即是話债仔每个月最多只能用3000元來还本金和利息。果真如此的話，有兩樣嘢要注意。1.低收入人仕最多只能借5000。财務公司如果借多過5000俾佢，即屬違規。違規當然有罰則，這包括罰款，吊銷牌照，甚至乎可能要囚禁。2. 財務公司不可以要求债仔每月还款多於3000，否則亦同屬於違法。
老老實實，上述例子真喺靠估沒辛苦。不過如果真喺定得咁低，咁目標對象好大可能就是菲傭。唔講唔知，原來香港有30萬外籍傭工咁多。決策者如此關心菲菲，怕佢哋堕入過度借貸陷阱。果真如此體恤菲情，官恩浩蕩？定还是小弟忽發奇想，猜測会唔会是某有份決策者，家中菲傭近日因借貸過多，無力償還，走避回鄉，而財仔追魂call, call到決策者家中。於是無名火起三千丈，誓要規管这30萬外傭的借贷市場，此之所以無抵押借貸上限和DSR之來歷也！
事先聲明，只是胡亂猜測，如有雷同，不幸言中，實屬巧合！
言歸正傳，措施有用嗎？
不才認為多舊魚！
第一， 信資通（MCRA）的資料庫根本就未完善。全港今日为止2千多家財務公司，你知我知，不過唔知決策者知唔知，未加入信資通的，又或者又唔夠資格，又沒財力物力加入信信資通者起碼有8，9成。試問若未加入信資通的财仔，亦未將債仔資料，包括但不限於将借款額輸入信資通的資料庫，咁點去計算借款上限呢？如果計唔到上限，咁設立上限又有何用？局長又唔知知唔知，點解咁多财仔未加入信資通？答案好简单，就是成本太高，根本計唔到数。你叫果D生意額只有3数百萬的細財，如何俾得起幾十萬，甚至過百萬的總費用？一言以蔽之，一日信知通的數據未涵括所有的財務公司，一日貸款上限都形同虚設。
第二， 在信資通涵蓋率未達百份百的時候，要避開借貸上限也很容易。只要不是信資通的成員，沒责任要將借貸额輸入信資通。就算借貸上限是5000, 我也可以分開以3数间不同名的財仔，每間借佢5000，咁4間就可以借俾佢20000。同未有設立上限前一样。所不同的是之前一间公司一份合同，依家要用四间公司四份合同。文件多咗，人手多咗，成本多咗。此而矣！既然没違規，咁就唔駛怕公司注册處查牌。而財經局想達到的目的，也就付諸流水。
第三， 我假设財經局立例，有理無理，所有財仔都必須加入信知通，所有貸款都必須上傳資料庫。咁又是否萬全之策，而沒有漏網之魚呢？答案當然喺No啦。所謂你有张良計，我有過橋梯，你規管的是有牌的財仔。信資通成本咁高，我以合作社形式無牌經營，咁又得唔得呢？
又或者我以典當形式，用一D價值好低，但又好難介定價錢例如字畫, NFT之類的東西來典當。只要雙方同意借貸額度，咁就可以因為典當不屬財仔而避開被規管的限制。海濶天空，上限又是任由我定。
講開又講，唔講又再講，其實我之所以話佢多舊魚，咁喺因為，財仔都喺一門生意，風險都喺自己承擔。唔駛你設借貸上限和DSR, 任何一間財仔都有自己自定上限和DSR啦。就以菲傭為例，就算沒有你設的上限，唔通你估我會借十萬九千7俾佢咩？
退一百步講，就算我借10萬9千7俾佢，到時佢还唔到破產或走佬，損失不又是自己承擔？最重要的是，財仔的資金，全部都是股東自己的錢，來自銀行體系的水喉，晨太早已經俾金管局栅死了。財仔因沒借貸上限而導致的损失，亦基本上丝毫不影響銀行體系的健全性。我自己的損失，關卿底事？
最後，我仲想講嘅喺，借貸上限你如果定得太高，根本就沒意思，因為对於菲傭，唔使你定，我都唔会借10萬俾佢呀。但是，如果你定得太低，假如真的是5000。咁到時財仔做少咗生意，做唔夠数生存唔到而大量結業的話，咁唔知对社會日会否造成震蕩呢？
局方唔知需唔需要評估下呢？·
因為2000幾间財仔，数萬人的生計！
此之所以，借貸上限，縱使一定要定，也一定要好小心，因為太高沒意義，太低既帮唔到真正资金需要者，又会衍生社會問題。
咁最終借貸上限定在幾多，DSR又定在幾多，讲真我真喺唔識。不過，我知道，亦相信，除咗聰明睿智，才幹卓越的局長，应該沒有其他人識得定得出！
北都發展，計得掂數？
作者：融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
今屆政府銳意掌控土地房屋供應權，土地發展局局長漢豪姐磨刀霍霍，既要發展北区都會(Nothern Metropolis)，又要明日大嶼填海。但问題是錢從何來？你是獨自發展？定是要私人發展参與發展？如果你要私人發展商參與的話，咁私人發展商在商言商，就沒可能不計数。
所謂殺頭生意有人做，蝕本生意沒人做。早幾日，特区政府邀到85个机構簽署北都發展意向書。特首超哥動之以情，用个「愛」字吸引發展商大力投入。然而，除非個「愛」字大過盤数，否則，地產發展最終投入以否，最終都喺要計一計数。
條数點計？
其實好简單。
對於地產發展商而言，條数就是土地成本+建築成本+利息成本+合理利潤。從投地到銷售楼花，为時3-4年。如果預計售價大過總成本加合理回報，咁就为之計得掂数。但是，如果到時實際售價低過總成本，咁就为之蝕本，計錯数，或計唔掂数。就喺咁简单。
你知我知大家都知，樓價從高峰跌咗30%，財政司司長到目前为止，对楼市的公开評論，記憶所及，仍停留在楼價仲喺高，跌幅有序，不是插水斷崖式下跌，脱供比率仲喺细。大佬啊，發展商現時賣一件蚀一件，你咁講，到底是攞景？还是贈慶？
我不禁倒抽一口涼氣，因為唔單止是發展商的一手，就連近十年八截前買入的二手業主，邊個唔喺一行眼淚，蝕本收場？
今個財政年度推出8幅地，其中6幅流標，九龍城啟德道因入標價遠低過估價的下限，市建局因怕引起市場恐慌而不敢公開入標價，政府銳意發展的北區，發展商寧願以每尺千二紋的價錢將土地賣俾政府也不肯自己發展。道理好簡單，答案就是計唔掂數。
最新消息，今日屯門重推的新盤凱和山，尺價只是7千幾起。元朗二手溱泊尺價不足8000。我想問一個問題，元朗屯門尚且是7-8千的尺價，你估更邊遠的北區都會，將來可以賣到幾錢一尺？
就當預期8000吧，咁假設地價2000, 建築費6000, 利息成本1000。 未計合理利潤，總成本已經大過預期售價，即是發展商要蝕住做，你叫佢點做？
是否頒個「愛」字俾發展商？再贈個「良心企業」的牌扁？
其實樓價跌到今日的田地，姑先勿論對社會經濟所引起的震盪，如果樓價再跌，最令人擔憂的結果將會是地價已經趨近零。因為計及建築成本和利息成本，如果你容許發展商有合理回報的話，咁就要零地價將地賣俾發展商。而如果你要發展商付3幾千地價俾庫房的話，咁發展商就只能是白做或用愛心蝕做。
此之所以，前特首梁振英憂慮長遠土地過剩，長篇大論房屋供應非越多越好。更加有經濟常識的是，明確指出造地不可以不計成本。大佬呀，麵包堆積如山，3數年都賣唔去，麵粉已經一文不值，你仲要儲十年麵粉，而且仲要喺用價值不菲的成本去做多十年廿年麵粉。請問你有乜理據？有乜理由？有乜需要？
你知我知眾所周知，庫房只剩返6千左右億，如果計及之前發的債，其實已經差不多清零。除非財爺除了發債外，仲有其他開源節流的良方，否則，樓價唔升，土地沒價，庫房乾塘，工商百業因物業貶值而融唔到資，現金流斷裂，或被call loan, 試問如何振興經濟？如何配合國家大灣區發展？
最令人擔憂的是，到目前為止，政府上至財爺，下至財經官員，沒一個覺得樓價跌30%是一個問題，難道真的要等到問題惡化先肯出來救市？
出來救市？ 難道要等到好似97那次跌到咁慘列先知嚴重？到時再救市會唔會揾唔到孫明楊之類的高手？最想問的是，會唔會too late？
繼續發債當收入絕對不是解決財赤的良方，在庫房不勝負荷的情況下，你要發展商蝕住發展北都，倒不如你叫漢豪姐感動85個簽意向書的機構，每人豪捐20億俾你，合共170000000000，唔知咁會唔會直接又實際少少呢？
早前香港陷入政治爭拗，「一鋪清袋」論甚囂塵上；隨李家超特首一句的「由治及興」，香港政局漸告穩定，但在經濟和財政上，如果再不改弦易轍，恐怕距離一鋪清袋越來越近，過百年香港開埠以來創造的財富毀之一旦！
領取全球頂級薪酬的香港財政官員碌碌無為，造成如斯局面，又如何對得起中央，對得住市民？
局長被更換 司長有隱憂
作者：融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
香港終於有問責制了！今日一覺醒來，觸眼所見的big news是文化體育及旅遊局局長楊潤雄，運輸及物流局局長林世雄被更換。這應該是超哥以KPI(key performance indicator)量度下2條友之後，覺得其不達標又或者物色到有更合適的人可以取而代之的結果。
觀乎2位難兄難弟的政績表現，雖然沒甚成就，逃不出超哥的法眼，但論2位大帝對香港經濟的影響，點都一定不及財政司長陳荗波。今日2位局長話被更換就被更換，不才懷疑，陳司長的地位恐怕也難保長遠。
Google下楊潤雄的劣績，不外乎啟德郵輪碼頭的交通雜亂無章，邁阿密美斯入球埸而不落球埸踢波。再者，可能仲有請唔到Taylor Swift而辯稱自己沒佢電話。再大鑊少少的，可能就是要超哥三催四請佢交出文藝創意產業發展藍圖而久久不能也。此而矣！咁就問責落台。
而林世雄更可謂無辜辜燉冬菇。佢衰乜呢？
第一， 易通行安排倉卒，司機不滿。第二，颱風期間，旅客滯留機場。第三，煙花之後，內地客迫爆離境口岸。
咁就人頭落地。
但再看看財爺，那就馨竹難書了。
香港響譽國際，貴為國際金融中心，然而股市市值由高峰期的60萬億跌到現在剩返30萬億左右，跌幅一半，蒸發30萬億。30萬億是什麼概念你知道嗎？30萬億可以買起全香港所有的物業呀。然而，咁就消失了。震撼之大，肯定大過焚城片中的幅射程度。最令人痛心的是被小紅書恥笑香港淪為金融中心遺址。
樓市又如何呢？中原指數由高峰期197跌至今日137, 跌幅30%。這代表全港私樓業主財富大幅收縮了將近三分之一。最新金管局數據，私樓負資產達4萬多宗，若加上發展商的二按和財務公司的數位，負資產宗數當在10萬宗左右。面對財富蒸發，市民就算有錢，亦無心消費。行政會議召集人葉劉，在南區影的吉舖，相對全港街舖來說，其實只是冰山一角。今日你試下行下任何一條昔日繁華，一鋪難求的大街小巷，今日卻是吉舖處處。市民不消費，又何來有生意可造。不結業已是萬幸。結業的，是否只能慨嘆時不與我？
最大鑊的是財政赤字連連，幾年下來，財政盈餘已經由1萬1千6百億跌至如今的5千幾億，若計及近3數年所發的債，其實所有財政盈餘已經差不多清零。再加上未來5年聲稱仲要再發6200億債，咁條數即喺負數。
面對如此困局，振興經濟一定是當務之急。須知道救經濟必先救樓市，但財爺卻逆其道而行。先不談其遲遲不撤辣，白白錯過救樓市的黃金時間，單就其在撤辣前仲口口聲聲話樓價仲喺貴，以及撤辣後，樓市成效不彰，先升而後又再跌破底價，佢又走出來話跌幅仲喺細，就可以斷定佢根本就是雪上加霜，再在樓市的傷口上加多一刀。大佬阿，如果你話樓市仲喺高，跌幅仲喺細，你對外的資訊，豈不是即是話樓價仲要再跌。試問在此情況下，又有人敢買樓來等跌嗎？沒人買樓即造成發展商貨尾囤積，發展商貨尾囤積，即造成政府賣不出地，政府賣不出地，即造成庫房缺水，也即是年年財赤的終極結果。
咁要點解決？答案當然是開源節流。咁簡單的道理，財爺當然知道。但問題是佢交出方案了嗎？佢交出什麼方案呢？
講真，開源的方法，除了一味發債，其實又可以變賣資產。政府大把資產，例如機埸，水務局，郵局等等。當年領展上市用的就是股市集資一途。今日何不效法？
有民間智者提出讓來自全世界的非本地孕婦在港出身的子女可領有香港身份証。這不失也是一條豬籠入水的良方。如此一來，安胎村，胎教村，陪月，育嬰中心，同埋之後的一條龍教育。香港想窮都難。
仲有教育城，醫療經濟，香港都可以坐言起行大搞特搞。
仲有公屋也是可賣的資產，何不研究考慮？
如上種種，都是開源的良方。
至於節流就更簡單，有人指出高官工資太高，公務員也可減薪。不過不才認為如此一來，本已疲弱的消費會再受打擊。是不得已而為之的方法，可免則免。
然而，以上種種的方法，司長不知是不肖為還是手中還有更好良方。可惜到今日為止，除了發債，卻還是發債。
債台高築，除了有違量入為出的理財原則，同時也恐怕影響香港主權基金評級。
今屆政府是有為的政府，是由治及興的政府，是雷厲風行的政府，是以結果為目標的政府。面對財赤，面對第三季經濟增長只有1.8%， 相信超哥應該好快就要財爺交出振興香港經濟方案，假如司長也好似楊局長咁遲遲交不出，又或者超哥物色到比陳司長更合適的人選，不知道到時特首會不會以沒有最好只有更好的理由將佢更換？
不可不察也!
救經濟，必先救樓市！— 論如何破解今日香港經濟困局
作者：融資行業從業員協會執委Tommy & Daniel
香港樓市出現的問題不單是樓價下跌，地價下跌咁簡單。
庫房赤字，盈餘跌至只有9個月的開支。再跌將面對主權評品受挑戰。影響幾大，唔使我講。
發展商手頭新盤賣唔出，出路只有一條，就是減價。觀乎今年新盤，賣得似樣的，全部都是賣一件蝕一件的蝕本貨。影響所及，不單是發展商不敢貿然投地，最大鑊的是一手不斷減價，二手盤要出貨的話，只能和一手競爭，相互踐踏。造成惡性循環，一手二手競爭一日不息，跌浪一日不會停止。
問題的嚴重性豈止謹止於此，銀行體系面對樓價跌了30%的危險線先至令人擔憂。面對40000幾個負資產，財爺話違約率仲好低。大佬啊，你識唔識經濟㗎？第一，負資產加上發展商呼吸plan的個案，再加財務公司的個案，肯定不止40000。粗略估計不少於80000. 這些是較銀行高息的次按，暴雷機率一定比銀行高。更加令人恐慌的是，這些是隱形債。可以在不知不覺間殺你個措手不及。
第二，廣大業主在面對樓價下跌，財富蒸發的情況下，最影響的是什麼你知道嗎？最影響的是消費情緒和意欲。造成今日商舖十室一兩空的原因，正是市民不消費或用腳走去大灣區消費所造成的。
上面所謂樓價跌30%指的只是住宅，原來地舖，工商跌的還不止30%。今日銀行對地舖工商不是不做按揭，就算做，成數也遠低於70%。所造成的困擾是融資困難，生意周轉不靈。一有風吹草動，銀行會唔call loan？
中小企是香港經濟的支柱，大家面對的困境，一行眼淚，有苦自知。最大問題是中小企業聘請75%的勞工。今日失業率之所以咁低，一部份靠的是中小企苦苦支撐。徦如，我假如有一日中小企面對消費如此低迷支撐不住，所造成失業的雪崩效應。小弟不敢想像。
失業率已經由3%微升上3.1%，請不要輕視這0.1的上升，因為星星之火，可以燎原。
寫了咁多，其實我最想講的是，今日的果，可能，我猜測是決策者一直以為香港樓價好L貴的因。
於是乎一直打壓樓市，包括工商地舖。不過我想問，今日樓價是平了，而且平了許多，但生意是好了定還是差了？只要好好思考下這一問題，解決了這一問題，一切其他問題都應該可以迎刃而解。
樓市是百業之母，樓市出現咁大跌幅，是屬於不正常的下跌，是屬於影響深遠的下跌，是不可以視若沒睹，並口口聲聲話幅度仲喺細，而不去解決的問題。
當然樓價下跌是有人得益的。得益者是那些以前買不起樓的，但依家可以成功上樓。但受害的有幾多呢？大家思考下!
首先是業主，結果是財富蒸發不消費。
跟住是發展商，樓賣唔出，不投地。
然後是庫房財赤。政府要不斷發債以彌補財政缺口。大佬阿，發債即喺借錢，借錢唔喺唔使還㗎。
最大問題的是銀行。如果動搖了體糸穩定性，我最怕最擔心的是金融中心的地位。
一個國際金融中心，樓價貴是必然的。世界上有邊個國際金融中心樓價平？試比較下，疫情前中環甲夏租金咁貴，但空置低，租客揾到食。今日租金咁平，但沒人租。點解？因為揾唔到食囉。揾唔到食，你免租送俾佢，佢都say no。
明乎此，再睇睇星加坡，希望高官尤其財爺明白香港定位是國際金融中心。我們成功不是鬥平，而是鬥貴但卻超值。
救經濟，必先救樓市。救樓市，好簡單，只須效法祖國，由財爺出來講一聲「樓價止跌回穩」!