汪敦敬博士. MH 祥益地產總裁

Too late and too little　利民救市只求一「先」！｜汪敦敬

「東升西降」已經是不能否認的大形勢，很多不同意的說法，其實只是抗拒接受現實的投射，尤其是西方很多國家的圍堵政策，正赤裸裸地以「企圖阻止這大勢」衍生的變相認同！

無論你是什麼政治立場也好，現在香港是一個徹底太平的社會，從這角度來說，中央政策是正確的，香港的官員亦做了不少正確的事，筆者有撰文分享所以不再重複了，那這篇文是「擦鞋」文章？不是！香港的官員是有自信多聽市民意見和接受批評的！我相信發表民意這點來說，今天的香港已經比西方世界來得自由和有效！
行政長官新一期的《施政報告》已展開公眾諮詢，筆者想說的是，不少市民不擔心政策不好，只是擔心不同官員水準不一，好的政策做得太遲，令人想起西方一句諺語：Too little and too late！這句西方諺語形容軍事或政治決策，做得「太遲」（too late）且「行動力道不足」（Too little）。第二次世界大戰名將麥克阿瑟，在總結戰爭失敗原因時曾強調：“The history of failure in war can almost always be summed up in two words: ‘Too late.’”（ 戰爭中的失敗幾乎總是可以用兩個字概括：“太晚了”）。他進一步闡釋了「太晚」的4種表現：（1）理解敵人的致命意圖太晚（Too late in comprehending the deadly purpose of a potential enemy）；（2）意識到致命危險太晚（Too late in realizing the mortal danger）；（3）戰備不足且啟動太晚（Too late in preparedness）；（4）整合抵抗力量太晚（Too late in uniting all possible forces for resistance）。麥克阿瑟的「Too late」主要聚焦於時機延誤的後果！

一場暴動失去了平定的黃金時期就會惡化，甚至出現破窗效應！救樓市如果救得太慢就來不及救政治，甚至會成為螺旋式下跌的慘淡結果！不要忘記太多人經營悲情，當中有自己人！亦有敵人的代理人！亦有不滿現實的人！當然有關需要長官意志力去決定的事情，筆者不同意用專家去評論！我認為長官總有很多苦衷，我們沒有條件去了解，但在香港可以發表我們的擔憂，近年不少市民都擔心政府救得太遲！香港現在樓市的住宅項目已經開始谷底回升，住宅的回升勢頭其實是很艱難地在一片悲情之下遲了出現，而工商方面，筆者認為政府有空間可以多做功夫。

又再說回先機，說策略，西方理念其實不及東方兵法，西方理念的好處就是淺白和具體，筆者認為學習過程應該是中西雙修的！《孫子兵法》亦有提及先機，例「兵貴神速」！「兵聞拙速，未睹巧之久也。夫兵久而國利者，未之有也。」正確的事越快做越好，消耗的政策就越快收越好！其中樓市辣招撤得太遲！正如筆者之前所說政府當然有其苦衷，希望政府考慮多一點市民的感受！之後再將難做之處說清楚，然後再進展說得令人鼓舞一點！這些做得更好，市民一定更支持！

雖然麥克亞瑟將軍提出及強調「too late」，但叱咤第二次世界大戰的他，最後也是敗在「too late」中！美軍最後在1950年的韓戰吃盡苦頭，之後數十年都不斷陳述這個觀點：「突然之間整個山頭都是人，不怕死的人排山倒海衝上來！」打仗當然有埋身廝殺，中國後來的和平始終都是偉大的先輩用血譜出來的！但筆者一直認為當年美國面對的不是人海戰術，而是我們陸軍的運動戰！事實上，大家的兵力並沒有出現人海戰術的懸殊，筆者不花時間去分析運動戰和人海戰的分別！但我提出一點就是：「前仆後繼的人群為何可以突然之間在你眼前出現？」美國的科技和空軍優勢顯然完全發揮不到。正是Too little and too late！顯然美國是面對了行軍的高手，追蹤不到正確的行蹤，關鍵時刻發現得遲及處理得遲正是Too little and too late！

祥益地產總裁及融資行業從業員協會榮譽會長 汪敦敬

面對騰籠換鳥現實　港人買樓收租為上策

很多人都會懷緬昔日香港的光輝，在那艱苦奮鬥的時候又怎會百分百幸福呢？以前的世界有貪污、「劏死牛」、夜晚出街不安全、醫學亦不及現在昌明、晚年生活質素怎會有現在那麼好？只是時間洗禮，令人忘了當日的徬徨，留下值得懷念的一面而己！

電影《一代宗師》的深度，並不只是武打場面，也說了60年代大時代下的香港，這貧困的年代，不少人偷渡來港，窮得只有一條命，生活和身體就是打拼明天的本錢！「一條街幾十間武館」反映了貧困年代充滿大江南北的好漢！他們都出盡渾身解數，包括教授平生絕技去求存！曾幾何時香港九七年回歸成為了很多人「限時發達的目標」！到了香港的人爭取短期發達！

另外有一批人亦希望偷渡來港參與這個發達競賽！於是香港就成為了不斷衍生人才的新陳代謝系統！社會和人體一樣，新陳代謝旺盛代表年青！新陳代謝緩慢代表老化！這世道果然是「生於憂患，死於安樂」！幸福感源於飢餓之後的溫飽，但人安定了反而幸福感就會消失！近20年的安逸主義、躺平主義、慢活主義抬頭，這些主義有其價值及道理，但港人的確同時消失了奮鬥心！

2019年之後香港受盡疫情的蹂躪，暴動亦曾經出現，香港金融中心的地位受到質疑，雖然筆者認為政府的房地產政策仍有很多應該改善之處，但是大時代之下，香港重新定位在金融中心上打拼，港府的確也有不少做得很好的地方！到了今日香港金融中心的地位，不單只股票和集資，也包括債券、虛擬貨幣產品的發展！金融中心再配合近年教育中心的成功！是對香港和大灣區合作的大西北創科中心十分有利，截稿當日，新聞報道香港競爭力彈升重返世界第三，港人身在福中完全不覺得有這麼大的轉變，可以說是罕有的「從悲觀和一片噓聲中成功！」或者對很多人來說，仍未接受成功的出現！

以上的轉變同時會衍生的就是香港在人口政策之下，本港人口由負數回復為正增長！新進入香港的「新香港人」，雖然現在仍以內地人為主，但其他國際上不同東西方的人士，他們的增加比率亦相當明顯，香港的而且確是一個大都會。

究竟樓價會不會同樣在一片悲觀和噓聲中回升？那就要看境外人口來港發展的增加是否能持續，其實筆者在20年前撰文分享大都會概念時，強調大都會本身的性質就是會帶來大遷徙！而起碼在地產和不少工種來說，新來港的人口並不是來搶我們的東西，他們只是珍惜很多港人放棄的機會而已！

筆者強調大家要留意騰籠換鳥是否現實，如果認為是，港人在現實中最好的策略，我個人認為並且自己亦正實踐和享受的策略是做「收租佬」，這樣既可以為市場增加租盤，同時亦放緩了租金的升勢，更可避免和內地更勤奮一族作正面競爭！這是筆者這個年長人士的方案，但如果你是年輕人的話，筆者認為整個大灣區都是一個機會，只要香港年輕人肯拼搏，其實機會是空前良好的，我們不要被感覺或者負面情緒影響到眼前充滿的機會啊！

祥益地產總裁汪敦敬博士M.H.

融資行業從業員協會 榮譽會長

超低息期持續逆轉大局　樓市柳暗花明又一村

近期港人才驚覺資金不斷湧入本港，其實資金不斷湧入已經持續20年，本港M3已達19萬億元以上，比1997年的2.8萬億元多了約6倍，在香港最低潮的時候包括疫情及暴動期間資金沒有間斷仍持續湧入！而19萬億元裡面有逾10萬億元是定期存款，10萬億元是甚麼概念？全港住宅借貸加起來都只是2萬億元左右，但在過去3年偏偏已經增加了大概5萬億元流入定期，原本這5萬億元很大機會在市場活動，只是被之前定期的高息吸引而變相被「凍結」。

可想而知，過去3年所謂樓價下跌並不是泡沫爆破或者經濟低潮，只是定期吸盡資金流，令銀行資金過剩而市場流動資金過缺的現象，這5萬億元近年才做定期的遊資的走向如何其實才影響大局。

近期香港資金已經泛濫過了臨界點，銀行結餘不斷增加，就算遇上寧德時代IPO大集資之下，本港仍出現銀行同業資金過剩的低息潮，息口更屢創新低去到近3年低位，市民開始感到迷惑，如果有關低息期持續市場將會絕處逢生出現變天，偏偏近期減息潮的確有持續的趨勢。中期來說，我們應該注意資金的走向及超低息期的持續性！筆者見到銀行最近為新的常態推出了兩項措施，第一項是增加按揭現金回贈，第二項是調高按揭罰息收費，這都是銀行應對低息期及資金流動有關！筆者認為本公司按揭部主管潘嘉欣分析得幾好，大家可以看一看她的陳述：

日前多家銀行調整本地樓宇按揭優惠，上調現金回贈搶客，同時又有銀行宣佈調高按揭罰息及手續費，有關消息公佈後，旋即收到不少客戶查詢新造按揭及轉按的資訊，查詢量較上月同期增加約2成。

潘氏認為，是次銀行調高按揭罰息及手續費，主要原因是避免有條件Full Paid(即一筆過付款)的客戶做部分或一次性還款。因為過往有客戶會先做按揭貸款，將資金放入定期/股票市場賺取息差，但由於目前處於低息環境，而銀行定期存款利息亦同樣下調，賺取息差較難實行，因此便會迫使資金流動，例如客人無法賺取定期利息，便會提前將按揭償還，以減低利息支出。若客人提早償還貸款，銀行便要考慮資金流向，或會放寬按揭將資金重投到市場上，所以銀行調高按揭罰息及手續費以避免有關情況。

祥益地產總裁汪敦敬博士M.H.

融資行業從業員協會 榮譽會長

資訊傳遞以少勝多　三三制人人有單開

香港是幸福之地，起碼沒有戰禍的蹂躪，但無煙硝的戰場，例如金融甚至認知戰，香港都是激烈的主戰場，亂世中很多人都會問：「古代的兵法是否能用在現實中？」，在《孫子兵法—軍形篇》說：「善攻者動於九天之上！」現在的空軍正是在九天之上，亦有雲：「善守者藏於九地之下！」近年的

「以巴衝突」在弱方的加沙亦曾運用了地道去遊擊作戰，各國亦有很多不同的軍事設施深藏在地底。一些兵法不單只在歷史和現今會影響到戰爭的局面，甚至亦有氣勢可以給人借用，最近有一套備受矚目的電影《風林火山》，電影內容筆者未看，但如此有力的標題正正是《孫子兵法—軍爭篇》的「故其疾如風，其徐如林，侵掠如火，不動如山！」《風林火山》亦是日本的戰國名將武田信玄的旗號，雖然當時日本是用中國文化包括漢字，但識字的人並不多，據說武田信玄請來僧人解讀《孫子兵法》，最後用了這四個字來做旗號，成為日本戰場的一個傳奇。在現實經營從商孫子兵法有沒有實際用途？仍然有！其實現在流傳的古代兵法很多都沒有談論兵器，學問都是在力量配置的法度，例如筆者經營的祥益地產，剛剛5月份代理人均成交4.6宗，很多人感到奇怪既然市場持牌代理近4萬人，只是分享約幾千宗的成交，按理照計我們怎會做到那麼多呢？

商場如戰場，但其實地產代理本來就是接近日日有單開的行業，只是近20年迷信了人海戰術，所以令到「食白果」的人數大增，地產代理的經營利潤大減，是共傷的「七傷拳」。另一方面，銷售市場從來都是兩成人搶得八成的生意，這「二八定律」廣泛認知，至於祥益為何能夠做到人人都有單開，當然祥益有最強的舖陣，因為我們的信譽和街坊客，加上紮根於屯門及天水圍區，所以有充足的客源和盤源，更加正確來說我們得到充足的信任。

大行太強大，消費者總要找一個非大行的品牌，而又接近多一些街坊的，祥益固然是一個很好的選擇，更加重要的是，祥益擁有不比大行輸蝕的區內龍頭舖，但對比大行少人很多，如果用兵法來形容，我們是「三三制」（近代有不少成功戰役包括長津湖也是使用三三制），即是說其實每間分行編制只有三至五個人，用好的龍頭舖和40年的街坊關係將注意力集中在三至五個人，每間分行就是一小組，追求的是每個小組之間通訊連環緊扣，這就是三三制！同區行家一間分行二十人或者幾間分行加起來三十至四十人，而且我們普遍用同一舖陣，但人手只是行家十分之一，「三三制」的好處是人愈少掌握的資訊更緊密，資訊傳遞上我們有優勢，資訊管理上我們亦有優勢，而且將資訊運用在提高服務或者做配對方面我們同樣有優勢。

人多是優勢？有時會是一個錯誤的概念！相反以少勝多，如果是打資訊緊密傳遞的，反而是一個優勢，當然，最大的優勢就是人人開到單，這不單只是一個資源配置，更是一個王道的利益分享，希望大家支持這種橄欖型分配結構的經營模式。

祥益地產總裁汪敦敬博士M.H.

李小龍與投資哲學　君子愛財取之有道

李小龍在武術上成就超卓，近年開始多人留意他的哲學成就！他的確是修讀華盛頓大學的哲學！李小龍很多哲學故事都流傳甚廣，而且十分有啟發性！有「智者飲茶的故事」、和「empty your mind」都是被多人引用的，今日我想介紹的電影《龍爭虎鬥》內的一段戲，內容更可以給投資者參考！我用來教我同事如何銷售之後，我發覺同様可以分享給參與投資朋友分享：

「龍爭虎鬥」那場戲，說主角李小龍在遇上一少年（由年輕的董瑋飾演），於是教授他踢腿：
李：踢我！踢我！
少年踢了一腳後…
李：那算甚麼？表演嗎？我們需要用激情！再來！
少年不忿被教訓，於是奮力再踢一腳！
李：我說的是激情內斂，不是憤怒！再來試試！
少年收斂心神，奮身踢出發現有勁的腿招，今次主角李小龍十分滿意，很高興地讚賞。
李：就是這樣！你覺得怎樣？
少年卻說：讓我想想……
李：不要去想！去感覺！這就如同一個指著月亮的手指，不集中精神你就只會看見手指，看不見月亮的榮耀，你明白了嗎？
你的眼睛任何時候都要叮著你的對手，甚至當你鞠躬時，就是這樣！

故事說完，練武的心態和投資有什麼關係，當然完全一樣！

有些人投資太心雄！亦有些人投資太膽小！這些都是未戰先敗的性格！所謂「火燭鬼！」、「怕輸不敢贏？」都是EQ問題！

有人「貪贏不知輸！」，也有人意氣用事！一定要贏！今日仍未入市，見到樓價跌就幸災樂禍！

我認為財不入急門！
我喜歡人人一起賺錢！
上善若水！

見人賺就算自己無份都開心！始終社會越多人賺錢就越代表幸福！

做生意都要講耐性！其實也要講修養！

以上李小龍的哲學故事，最精彩部份是：「這就如同一個指著月亮的手指，不集中精神你就只會看見手指，看不見月亮的榮耀」。很多人其實只是搏命賺錢！忘記了賺錢的真正目的！就好似只望手指而忽略了手指其實是指向月亮一樣！

賺錢目的，雖然每個人都不同，但大多數都是希望爭取幸福，和爭取幸福給予別人！
對自少要養家的人來說是非常重要！但不要忽略家庭和健康！
錢、價錢、和價值都是不同的東西，千萬不要迷失和混淆！
巧取豪奪者我們當然可以批判！但千萬別與擁有金錢的人對立，因不少富者也是白手興家取之有道的！盲目抗拒可能會令大家困在狹窄扭曲的空間中！

後記：李小龍雖逝世多年！

當日的董姓少年今日已經是電影特技界的一代宗師！人在，其實當年拍攝的青山寺也仍在！三大古剎風采依然！我上次因公職探訪青山寺的時候，有一群西方人組團想去尋找李小龍電影背景！一切場景完好保存！出名杯渡船師上岸之地和「回頭是岸」的名勝仍在，政府可以加快速度重整青山寺，一定可以得到更大旅遊號召！

祥益地產總裁汪敦敬博士M.H.

樓市新態/置業投資 長線為本

「房住不炒」是硬道理，其道理很簡單，就是住屋是民生重要的一環。房地產市場更加是重要的分配財富平台，如果炒風過熱，社會利益分配就不平衡，深度矛盾自然出現。

當然，筆者同意樓價下跌是對上車買家有利，是合乎重整市場的基本條件。成功的跌市是富人將機會讓給草根，即所謂財富轉移，而失敗的跌市是樓價跌到人心惶惶，明明對草根有利都不敢入市，當樓價回升的時候，深層次矛盾並未消除。

樓市要避免住宅供應中斷，不要讓整體市場中期供應不足，導致樓價高企的日子重臨。避免中斷供應除了持續土地供應之外，同樣重要的就是發展商建屋不能停下來，樓價始終要能支付建築成本，才能維持市場運作。

救樓市，救樓價，就是救轉流成交，也是救人心。縮短調整期，大量降低市場受調整的深度影響。當發展商不敢投資的時候，其實是變相終止了幾年後的供應，製造了下一波的樓價高潮。

買樓收租 有利可圖

現在的樓價處於低谷，筆者認為準買家應該忘掉價錢，以「抵用」即性價比配合自己的實況去入市，「房住不炒」重點不是放在「價錢是否跌到最低」，過分追求價格，其實中間是有「貪」的成分，也具有「賭」的性質。

買樓投資應以長線為本才是正確心態。

對於投資者，筆者的忠告是地產市場仍然有其重要的價值。雖則筆者也是投資者，但個人是不同意短炒的，這是我數十年來身體力行的方向。在市場有租務需求的時候買樓收租，筆者認為是一個好的選擇，香港人口日益老化，內地及世界各地都有新的精英及年輕人來港，他們是要租樓的。買樓收租可以增加租盤的供應及放緩租金上升，所以現實環境，我們年長一輩可以繼續投資去為租務市場提供供應，令到香港更健康發展。

祥益地產總裁汪敦敬博士M.H.

東升西降資金流港　存款息口急降購買力回歸市場

筆者是較早提出並堅持大局勢是「東升西降」的人，卻多年面對不少冷嘲熱諷！但事情發展到今日東升西降已是不爭的事實，大形勢下香港扮演着什麼角色和功能，這就是投資者需要弄清楚的致富鎖匙！

上星期在此分享了中美角力下香港出現了「低通脹、高息（存款收息曾比通貨膨脹與經濟增長更高）和高匯率（港元因聯繫匯率跟隨美元匯率上升）」的新常態，樓價就在這戰略背景下「無泡沫」卻「資金氾濫」下出現下跌！

現在最新的趨勢也因中美角力衍生「通脹提升」、「較低息」（雖然P按利率受美國息口影響，但H 按利率卻因資金不斷湧入香港而下跌！）美國亦顯然想爭取匯價下跌，如果爭取成功港元和美元聯繫掛鈎自然會跟隨。當然，美國匯率隨心所欲還要問過債劵主權國與貿易對手，如果他們一起貶值的話，美元將繼續「被升值」，美元變相被剪羊毛！

首先，我們應該問自己：你認為未來香港會流入更多資金嗎？香港資金中定期存款達十萬億元以上，你認為存款低息下資金仍會留在銀行不走出市場活動嗎？你認為進入香港的境外人士，將來會愈來愈多嗎？每個星期都會聽到個內地大老闆在香港找到豪宅居庭！最近有統計反映四個私樓買家中有一個內地客！看來聰明人也早一步來港了！港人今次太慢，令人唏噓！

執筆的時候息口大減，一個月期銀行同業拆息由4月29日的4.06851厘減至5月20日的0.96036厘，減幅達3.1厘。近年重要的元素我們要考慮：銀行做定期，不少銀行會用做定期的錢去買美債等產品，以聯繫匯率下的無匯率風險優勢，用美債更高的息去找數定期息口！

現在美債人人劈貨，美債價大跌，於是債息上升，美國十年期債息由4月29日的4.174厘升至5月20日的4.45厘。為何銀行不再用美債去找定期存款息口？而定期存款息口大跌！因為美債有機會違約！所以未來定期息口可能出現較長期甚至結構性大跌！香港有十萬億元定期存款！上次2021年過萬億元存款回流市場樓價已經破歷史上最高！現在就算定期存款中很少的部分如一萬億元回流樓市，後果已不堪設想了！

祥益地產總裁汪敦敬博士M.H.

樓價已平到人人買到　提供「買樓地圖」人人可得溫馨的家

香港的樓價已經跌到可以說幾乎任何人都買到樓了，任何人買到樓的意思即是說不同收入的人士，包括申請公屋的人士都可以透過3年左右的儲蓄儲到首期，然後供得起樓，亦過到銀行的審批，雖然大家開始明白這一點，但沒有具體的例子，本文就想列舉大量充足的例子並提供圖表，令到不同收入的人士，包括住公屋甚至劏房的人士、人均入息中位數及其他收入的人士都可以憑圖表找到自己條件能買到的屋苑，筆者是主力及深入二手市場的地產代理，但我經營的地區只有屯門及天水圍，所以深入以該區作為例子，當然，有關上車例子在其他地區都可以找到，極其量沒有那麼多選擇而已，資料如下：

我們先看屯門區二手住宅的呎價水平(圖1)，第二市場(未補地價)租置和居屋的呎價分別是3858元和5565元，自由價居屋是6947元，私樓是8980元。私樓比自由價居屋貴約3成左右。呎價由不足4000元至8000多元的板塊都有選擇！

其次我們再按樓價和入息去看買家有什麼選擇(圖2)。6.63萬元入息可買800萬元內的聚康山莊三房單位；5.80至6.21萬元入息(白表2人入息限額6萬元)可買701至750萬元的瓏門兩房單位或栢慧豪廷三房單位；5.39至5.80萬元入息可買651至700萬元半新居屋屏欣苑自由價三房單位；4.97至5.39萬元入息可買601至650萬元的御海灣兩房單位或怡峰園三房單位；4.56至4.97萬元入息可買551至600萬元的卓爾居兩房單位或海翠花園三房單位；4.14至4.56萬元入息(兩口子年輕人入息中位數共4.4萬元)可買501至550萬元的南浪海灣兩房單位或屯門市廣場三房單位；3.73至4.14萬元入息可買451至500萬元的御半山兩房單位或新屯門中心三房單位；3.30至3.73萬元入息可買401至450萬元的啟景園兩房單位或嘉湖山莊三房單位；2.89至3.30萬元入息(白表1人入息限額3萬元)可買351至400萬元的邁亞美海灣兩房單位或錦暉花園三房單位；2.48至2.89萬元入息可買301至350萬元的大興花園兩房單位；2.07至2.48萬元入息(稍高於公屋2人入息限額2.02萬元)可買251至300萬元的凱德花園兩房單位。

至於收入更低的人士，例如約1.24萬元入息持綠表資格可以買到約150萬的未補地價公屋(例如良景邨或山景邨)，而劏房人士收入逾2萬元也可上車，二手市場有選擇可配對到。

以上的例子全是以9成按揭、30年期和3.5厘利率來計算，我們劃分了逾10個不同適用的入息板塊，門檻由申請公屋的入息去到6.63萬元，可以說二手市場能夠完全取代到資助房屋的買樓計劃。

補充，若2人富戶收入逾10萬元是可買到樓價約1100萬元瓏門大單位。

希望有關的數字可以給予有力的例子供年輕人去置業，筆者認為政府應該要好好地掌握這個時機資助更多人上車，因為市道有升有跌，景氣的市道始終都會回來，任何人都上到車的機會應該好好地珍惜的。

祥益地產總裁汪敦敬博士M.H.

珍惜上車時機

每一種樓價指數都是有其專業性及參考性的，市民參考的重點是要知道如何統計。筆者個人認為差估署的指數所統計的資料最齊備，但是它的統計優勢亦帶來了其結果通常會較滯後於市場實況大概2個月。有關指數雖然有滯後，但仍然非常重要，因為資料較完整我們可以將已知的市場數據再作微調修正。中原指數相對上沒有那麼滯後，所以可以早些知道整體樓市的結果，但仍滯後市場大概3個星期。而筆者公司的祥益指數的好處就是比較快反映市場，因為每一期指數都是截數至前一日的成交數據，所以很多時都是較快反映市場趨勢，但弱點就是只兼顧一區，不過如果該區是市場的主流，那麼其參考性亦頗高了！

農曆新年後的小陽春，祥益指數已在2月6日至12日的一期反映出來，而財政預算案公布後的小陽春，祥益指數亦是清楚反映到，這的而且確比其他指數快，但香港是面對一個長期的唱淡風，當成交回復的時會有人質疑是否真，當確定了成交真的增加時亦會有人質疑會否後續有力呢？當發覺後續成交仍然有力時，又會質疑是否升量不升價？雖然以上情況都有可能出現，但市場有很多評論都是過分悲觀的，結果可能耽誤了消費者掌握時機入市。

本文筆者想多引述同業的數據：中原地產統計20大屋苑3月上半月的成交，合共122宗，較上月同期升28%。美聯數據指，全港35個大型屋苑於3月10日至3月16日的一周，合共錄81宗成交，按周升約39.7%，並創21星期(接近5個月)新高。香港置業顯示，同期(3月10日至3月16日)的全港20大主要屋苑二手買賣錄62宗成交，較前周的36宗增加約72.2%，創20周新高。至於樓花方面，中原陳永傑表示財政預算案至今已先後有6次新盤銷售錄得「一Q清枱」，3月上半月已錄得逾1,600宗一手成交，是5個月的新高。

以上的數據顯然看到成交增加，一是不單只樓價400萬元或以下，400萬元以上的開始有「百葉簾」效應，而成交暫時是有持續之勢，因為之前的價格是在較少成交量的情形之下的市價。當成交多了幾成之後，而成交量持續的話，價格是應該回升才對。筆者之前曾分享過，通常市場回旺第一浸成交的是「又平又靚」的單位；去到第二、第三浸的成交，雖然價格相近，但其實已經是質素差一點的單位了，在實質上來說，價格在這段時間是上升中。筆者對今年年初發表的樓市評估仍然沒有改變的，就是樓價會止跌回升5%至10%，我有信心是會輕鬆達到的。

祥益地產總裁汪敦敬博士M.H.

金融戰下的香港樓市

撰文時港股繼續上升，在1月13日至3月18日，港股市值共多了逾9萬億元資產，毋庸置疑香港穩定了金融中心的地位，而「股市掂，香港掂！」「股巿升，地產跟住也升！」是普羅大衆的共識！也彰顯了中國興盛和東升西降的事實！這段時間港股升了逾30%，而美股卻下跌了約10%，這種局面其實筆者一早已經預測到，並在投資課堂分享了「東升西降的時機」，因美國長期赤字，股市延長泡沫階段，早晚都會爆破！筆者一直認為美國勢弱過程中資金會必流向東方！不過我評估得太早了，早了大約4年，這4年市場表現並沒有跟隨市場基礎因素與數據，樓價竟在貨幣供應量M3不斷增加之下下跌，究竟這4年發生了甚麼事？悲情甚至表面泡沫背後的真相是甚麼？當然並沒有人詮釋真相給我們知道，筆者只能根據部分事實加上聯想，推測如下：

筆者認為中國面對美國領導西方各國全方位「封殺」和制裁下，這幾年是採用深溝高壘、高築牆、廣積糧，累積資金等實力和去除市場泡沫！中央更趁這個「被圍攻期間」將市場及企業作出大調整！也守緊門戶管控資金，避免資金透過金融市場外流！這段時間港人是辛苦的，因為既要面對西方的攻擊，亦要面對中國的內部調整，不知道發生甚麼事的人不少都掉轉槍頭抱怨政府！

在這段時間，中國奇蹟地逃過了各國無限量化貨幣必然衍生的高通脹，中國式的經濟竟然將通脹控制到零左右的水平，香港過去一年的通脹亦只是在1.1%至2.5%的水平徘徊，加上聯繫匯率令到銀行可購買美債產品去支付定期存款的利息，於是市場就出現了罕見的銀行收息高於通脹的奇景！沒有通脹，推動樓價自然減少了不少動力，而高息的定期亦將市民強勁的購買力冰封在銀行戶口裏面，如果以一個戰爭的角度來說，這是強勁的守勢，這個守勢一直到了今年農曆新年才蛇來運轉！美國久攻不下，開始改變策略，圍攻中國的西方聯盟開始疏離，特朗普亦製造到很多不穩定，於是國際資金就重新回流到中國及香港！

而樓市實況又如何？取消樓市辣招其實是將冰封購買力的枷鎖放開，但政府並沒有推出甜招去解凍冰封多時的購買力，於是購買力緩慢回復，直至最近不論是買樓收租！租轉買！新移民或短炒才初步成形，成為幾股穩定的客源，筆者強調過去的住宅樓價下跌並不是泡沫爆破，只是樓市在大時代遇上了金融戰爭！所以現在市場是由冰點逐漸復甦，筆者不同意認為樓市會不斷下跌的看法，這樣顯然低估了中國及香港所蘊藏比市場總額還強大的購買力！

祥益地產總裁汪敦敬博士M.H.

公屋伏及樓奴咒

香港仍然是天堂，千萬不要再聽那些「香港現在已經沒有機會！」的廢話，機會源於「變」！任何一個初出茅廬的年輕人一樣可以遇到近年港股恒生指數由15,000點升到24,000點的紅利時刻！

不要相信「香港已死」、「國際金融中心遺址」、「地產已不能翻身」的說話，所謂一沉百踩，市道愈差就愈多人落井下石和悲哀的人自然多，大自然的法則是春夏秋冬、月圓月缺不斷交替才是定律！

同樣，樓價下跌，正是交租的人買樓的機會，當然每個人和投資項目的機會與風險結構都不同，但合適掌握到今次樓價下跌而入市的人其實是不少的，有很多不滿政府的人及有些已打算一生也不買樓的人，除了唱衰樓市之外，他們更加衍生了一些口號去抹黑買樓投資的人，例如「樓奴」這個字眼！有不少買了樓的年輕人在網上被欺凌，或者現實社群也有受到欺凌，樓價跌了，唱衰樓市的人甚至趁機踐踏，態度如鞭屍式的踐踏，是人生的悲劣行為！

「樓奴」成為了一頂帽子，將部分有心置業的人鎖在死胡同中！大多數人都可以將交租的錢去供樓，其實最後他們是可以得到供滿樓的物業，這起碼是一個好的選擇。有些人說上車買樓會被一些富人剝削，筆者承認房地產業總有霸權，但這種情況是不會影響到市民是否置業，因為由嬰兒呱呱落地開始，人的生活空間已經不是免費了，當長大後建立家庭，即使你不買樓，也要租樓。如果你不用費心，其實只是因為政府的資助房屋計劃，或是父母給的資產，是比別人幸福！

除樓奴外，亦有一種風氣認為不需去買樓，「住公屋就是贏到盡、最著數的方案」，不少人年滿18歲就申請公屋，享受政府的大量補貼，在需要買樓的時候才用「綠表」買居屋，他們號稱是「人生勝利組」！這本來是政府很好的體貼，但問題出在那裏？正是當公屋住戶富有了之後，仍然容許繼續居住在公屋的寛限條件太寬鬆了，變成了「終身福利」！

最近有政府官員與商會領袖會面諮詢時，提到年輕人應該置業讓他們擁有資產，有測量師老友可能沒有聽清楚有關的內容，他情緒高漲地反映「現時年輕人不買樓上公屋最著數」，雖然令人啼笑皆非，但的確反映了真實的一面，年輕人依賴公屋的程度已經成為了一種包括父母也支持的完整系統了。

但筆者認為這個偉大的著數其實是一種「伏」，即是聰明人自己害了自己的陷阱！他們算漏了一點，就是政府不可能長期提供這種天真的恩賜，以會計帳目來說：公屋是「負資產」，在財赤嚴重的今天，在支出上和公義上都應該撥亂反正！

祥益地產總裁汪敦敬博士M.H.

「逆市營商和投資之道」　逆市倖存者夫子自道！

最近筆者在友會及扶輪社的邀請之下，以「逆市營商和投資之道」為題作演講的分享，大膽以「成功逃過一劫的商人」的身分與角度去分享逆境營商和投資的心得！筆者認為樓市和營商處境現在已經是復甦的初期，用逆市求存的心態仍然可以掌握到機會！我會分十點作出分享，由今篇開始在此專欄分五期左右詳細講解，今日先說頭兩點：

第一點：目標有沒有變質？
即是說當你遇到考驗的時候，在重新部署之前，首先要弄清楚奮鬥的平台和目標是否仍然適合你？有沒有轉變？要理性地分析，同時以理據及數據作支持！不要靠感覺！更加不要人云亦云！如果說大形勢令你的平台可能不適合你發展（投資項目或者經營的公司），不適合就要轉換平台！如果確認了仍繼續的話就不要自怨自艾！要勇往直前！不要因為大多數人不看好而改變主意！（除非有非常客觀的理據支持）否則畏首畏尾，很容易半途而廢！失去了本來已經掌握但也難得的機會！第一點雖然是概念，但卻是最多人失敗的原因！在你重整旗鼓之前，先給機會自己改變，令到決定繼續向前行的你，已無後顧之憂地奮鬥！

第二點：市場法則
當人心惶惶、市場迷惘的時候，到這關口周圍的人都是落井下石，或者有不少人是透過經營恐慌而得益！到了這個時候就要靠你的理智分析數據！思考市場法則是可以幫到你！大自然法則就是，月有陰晴圓缺！也如四季有春夏秋冬！夏天過去就要面對秋天和冬天！冬天過去春天就會回來！有甚麼值得害怕！？這個法則給到筆者信心安然渡過42年的風風雨雨！另一個很重要的法則就是：「市場永遠有人輸錢，但永遠有人贏錢！」樓價大跌，賣樓的業主可能是輸家！買樓的買家可能就是贏家！近年樓價雖下跌，市場卻充滿贏的部分，就是不賣樓將物業收租！有很多細樓收租回報率都是在3.8厘以上，高於普通按揭利息，更重要就是高於通脹！現實是任何人其實都有選擇！可以選贏的部分的路！

市道不好，自然要救市！在救市之下就難免會「減辣」（解除旺市時候的管控樓市措施），新買家可以在「減辣」後用更高槓桿去買樓，將省回的首期再做定期收高息（現時大銀行主流定存息約3厘），樓價跌的時候投資一樣可以自我風騷！樓價下跌並不可怕，可怕是有人心理上或者銀根上準備得不好，令到自己鎖了在一個不利的時空而已！

第三點：人棄我便取，取對我合適的條件去度身訂造只屬於自己的優勢！
前文說到「市場永遠有人輸錢，但永遠有人贏錢！」但人云亦云令到大多數人都放棄了很多機會，而其中有部分這些機會其實是十分適合你獨特的「機會結構」！所以樓市淡靜的時候，一些租客會趁機買樓成為業主！
筆者經營的祥益地產在成長過程中，不少龍頭舖分行都是在靜市中搶佔！當我們享受到旺市景氣的時候，前進之餘不要去盡，留有實力，花無百日紅。當市場調整的時候，即是大多數人放棄機會的時候，就是選擇其中最合適強化你優勢組件的時候，正是市場上越戰越強的戰法！

第四點：接近正能量，遠離負能量！
筆者經營的祥益地產的管理學，將人分為三類型，分別為一型人（積極者）、二型人（搖擺者）及三型人（消極者）。我們要經營好生活中的氛圍，匯聚積極者成為我們周圍環境！並成為團隊的起動力！二型人見到好的氣氛會改變，他們會追隨着大隊！最後三型人會自動收斂！整個團隊就是這樣向前進步！
經營自己的氛圍，打造正面團隊（或朋友圈），成功指日可待！

第五點：其實我們不需鬥贏個天！鬥贏對手就可以了！
當你遇上市場挑戰的時候，很多時都會覺得力不從心，因為時代巨輪實在太強大了，往往都會覺得心灰意冷，商場上其實都是一個淘汰戰，我們很多時其實並不需要鬥贏個天，其實我們盡了力贏過其他對手就可以了！
一個故事的啟發就是我相對較年輕的時候，大概是1998年後，聽到一個前輩教授其下屬的故事，98亞洲金融風暴出現了之後，前輩就同下屬有一日在沙灘上戶外燒烤，在討論面對當時逆境的時候，前輩就說了一個比喻：「現在我倆在沙灘上，如果現在有隻老虎出現了，你會怎樣？」下屬就回應:「我們合力對付這隻老虎！」前輩就失笑說這様是不自量力，便說:「對我來說，最好的方法就是走！」下屬就不明白，「走？我們跑得快過老虎嗎？」前輩就失笑著說:「我們當然快不過老虎，但是我比你跑得快嘛！」於是就哈哈大笑，再說：「老虎第一個捉到就是你，在吃你的時間我就走甩了！」這可能是一個黑色笑話，但是非常之現實，所以每次人心惶惶的時候，我都會知道只要我有能力贏其他行家，我必然是幸存者。

第六點：靜市中買旺市買不到的珍寶！
在市場上，很多東西都是有錢買不到，尤其是旺市的時候你有錢，其他人都有錢！既然旺市的時候你有錢的對手多的是，我們想買亦未必夠別人多錢，就算買得到都可能會慘勝，其實很多時旺市都不是「買嘢」的時機！既然旺市不是「買嘢」的時機，靜市的時候我們就不應該太悲哀了，因為靜市的時候，太多人放棄不單只沒有人與你爭，而且不會搶到貴，更不需慘勝，而你只是用悲觀時候性價比的價錢去買目標對象，其實並沒有吃虧的，我們第2個法則也就是「市場上有人贏就有人輸」，在人棄我取的時候，相對上容易掌握到別人輸但我們贏的最好時機，但這個是理性的技術，不可以盲目去做，這只是一個理性的觀點而已。

祥益地產總裁汪敦敬

市場需靠政府喚起信心

香港的士服務差已經世界聞名，於是在政府規管下，營辦商推出了五隊車款各具特色的的士車隊，並於日前舉行了的士車隊啟動禮，運輸及物流局局長陳美寶在典禮上表示：「期望五隊車隊共3500部的士成為的士業界的『領頭羊』，提高服務質素。」

在消費者來說，既然的士業界無能力自我提升水準，當透過執法途徑亦未能解決到的時候，政府支持重整業界模式，引入全新的士車隊制度，是給業界和社會一個重整旗鼓的機會。當然，以上改革能否成功，在乎的士業界最後是否「打鐵仍需自身硬」，掌握這個機會爭氣改善服務。筆者作為市民，是欣賞政府官員這種破格的作風。

的士業界重整旗鼓，其實也令地產市場得到一些啟示：重整的士業界，證明政府是有能力做市場策劃者、召集人、公證人甚至莊家，或以主導方式去鼓勵改革。其實香港政府一直都是最大的土地供應者，甚至一定程度上擔當莊家的角色，只是政府做得正當及婉轉，無形之手一直存在，但直至2002年，政府因為市道低迷被迫撤出市場，接下來就面對了十多年的供應不足，很長時間政府集中力量去造地。地皮不夠，平衡市場各方的莊家角色就日漸被遺忘，而政府能做一個莊家或者市場牽頭人的角色，最重要的貢獻不是金錢，而是市場秩序；莊家製造到最珍貴的事情亦不是錢，是市場信心。

政府如何令市場回復信心和秩序？舉例，政府放寬居屋第二市場計劃下資助出售單位的安排，將二手市場的居屋/綠置居和租置計劃單位的按揭保證期延長至最長50年。由此我們就明白了，未延長擔保期之前，銀行雖口說肯為有關買家安排較長的按揭期，但其實一些樓齡較大的市場是半冰封狀態，當政府宣布擔保期延長至50年，即釋放了大量居屋的二手供應，製造了很多上樓及上游的機會，有關板塊成交大增，在市場上是得到很多掌聲。雖然延長擔保期可能會有壞帳的情況，但相信數量非常之少，政府只是承擔很少的壞帳準備，就可以驅動大量的成交，政府發揮其信心效應，才是管治的神來之筆。當下市場上有幾項嚴峻的事情，是需要特首領導的政府發揮效應，令市場回復信心與秩序。

第一是市區重建。50年至70年樓齡或以上舊樓老化的程度，已快過市區重建的速度，而市建局的發展商模式及效率，顯然不足以全面而有效地改善及重建舊區。筆者建議政府應該重整市建局，擔當一個召集人或者策劃人角色，以房產信託基金去根據重建地方的業權份數收購，那就可以加快速度，省卻大量金錢，同時亦因為政府的介入，秩序和信心效果會得到改善，亦可召集到更多發展商一起參與，這是現在急需要做的。

第二是很多外來人才申請簽證入境香港，但本港住宅租盤減少、租金向上，始終會有一日香港會不夠樓盤應付，政府應未雨綢繆。既然入境有數據、建屋有數據，筆者認為在租金回報率高過樓價升幅的時候，政府可以向一些心急出售的發展商洽購，一來可為外來人口做好住屋準備，其次能提早消化積存的建屋量，這亦等於提早令到土地招標得到重啟。

第三，筆者認為現在樓市之所以低迷，只是欠缺了政府的態度。如果現在政府救市出「甜招」的態度，等同出「辣招」時的決心——「假設面對樓市再下跌，政府一定會繼續出招直到樓市健康為止」，我認為市場會受落。同時，在政府行政的利益上，同樣需要這種決心，因為現在拍賣土地，我們見到有些地皮每呎地價以1500元成交，難道以政府那把尺來說，地價不是太便宜嗎？政府應該果斷表態，因為政府要顧及全港市民的福祉，而不是集中照顧個別不願意儲錢又未上車的人的感受。

祥益地產總裁汪敦敬

樓市風向在變

近日港股出現了不同的局面，執筆當日，恒生指數收市點由1月13日18,874.14點去到最新(2月19日)22,944.24點，總共升了4,070點或21.6%的增幅，為香港財富增加約6萬億元，而DeepSeek的出現不單只打破了市場壟斷(包括了AI、蕊片和股市)，更亦打破了東西方的僵局。據說iPhone會加入阿里巴巴(9988)的AI系統，在產業上已經分不開東西方，看來中美仍在對抗之餘，卻進入了增加互相合作的階段，資金亦能互相對流。既然有來有往，大家就不用擔心資金流走的問題，當然中國對美國的陰險不可以掉以輕心，但局面由美國對我國「無選擇性的封閉」，轉為「有選擇性的抵制」，那就已經令到我方多了很多空間去適應。

6萬億元的財富增長等同香港約3倍的住宅按揭總和，財富回歸對經濟是很大的助力，就算股市之後再下跌，但對不少需要周轉的企業和人士其實已經掌握了這次高峰的兌現和止賺機會，對香港財政改善怎會不得益？樓市又怎可能不得益？

股市仍有再升的空間，但只要不再大跌，市場和社會上樂觀氣氛會逐步增加！不要忘記，香港仍然是充滿購買力的地方，累積了18萬億元的總存款量，其中定期存款佔10萬億元，這些都是購買力！當定存息口已過了高峰且回落，不見得這些錢不會進入股市(已回流中)和樓市，之前市場調整只是悲情在環境變遷中肆意發放負面氣氛！樓價下跌並不是市場因素的反應！筆者的概念是：沒有泡沫爆破的下跌，回升的時候力量就大得多！2024年股市由年初收市點低位對比年底共升了34%，今年股市上升亦更有可能，這正是反映到筆者的概念，認為樓價將來會比「泡沫爆破的市場回復」快得多！

習近平主席出席民營企業座談會，和不少城市在房地產處理上都得到很大改善，去除了樓市一些負面的背景因素，種種對大環境利好，配合了皇都紅盤首次發售售罄並提價加推，如果接下來的朗天峰亦有同等的氣勢，香港樓市逐步回穩其實指日可待！

最近有朋友問筆者，對財爺預告北部都會區發債有什麼意見，我的意見是支持的，因北部都會區是重要的基建項目，香港要提高競爭力，是應該做的。只是政府應在理財上多下苦功和心思，並且和市民溝通與分享，讓市民可良性互動和合理監察，市民不想政府出現赤字是合理，但有水準的溝通和互動是可令市民由質疑轉為支持政府的！

祥益地產總裁汪敦敬

樓市甜招延續小陽春

最新一份的財政預算案中，將400萬元或以下的物業買賣成交之印花稅優化為100元是正確之舉！既然香港政府之前有逾10年奉行了逆周期措施，在樓市暢旺期間不斷出辣招抑制，當市道欠佳時，政府其實一早也應按逆周期措施的原則推出「甜招」！這決定算是撥亂反正的好開始！今次「甜招」受惠的對象當然是以年輕人為主！

現在普遍樓價其實已經低過建築成本，除非心急劈價出貨，否則買樓自用者絕對有條件去過渡樓市低潮，再享受到價格回升的換樓機會！值博率是相當吸引的！就算樓價下跌，對本來要交租轉買樓自用的人來說是沒有大損失的，因為很多時租金往往都高過供樓的息口，「租轉買」單是避免繼續面對加租的困擾，其實可能已經是「物有所值」！但必須知道「買有風險，不買也有風險！」我們並不主張存有僥倖的心！另外，近年很多樓花地盤都偏重發展細單位，一手細單位其實出現供應過多的情況，鼓勵更多人入市，以提高市民的置業比率是合乎市場情況？

今次財政預算案有極充分的數據反映到香港經濟基礎回復，而且發展項目繁多，究竟香港有否這麼多人才去應付呢？那麼多項目，我們有否足夠管理和理財能力呢？筆者相信在國家科技和金融增長的大勢之下，只要部分項目能得到成績，香港亦有一個很大的受惠及躍進，我對前景感到相當樂觀！

雖然釐印費減了，但不等於樓市沒有其他地方可再優化，強積金方面我們應該參考其他城市的做法，讓強積金可以繳付買樓的首期。上星期筆者與朋友飯局時，有高人提出要善用政府以千億計算的呆資產—居屋未補地價的部分，可折讓補地價方式去鼓勵市場更活躍進行，近期湯文亮先生撰文亦有提出相關建議，另外筆者之前曾提倡重啟置業資助貸款計劃，讓合資格的真正首次置業者得到免息的首期貸款或不用償還的供樓津貼！若配合「以包地價的買賣方式去購買未補地價的居屋」（不需補地價折扣），筆者認為可大大增加上車比率！

財政預算案還有一個很有價值及值得一讚的就是「共築．創業家」先導計劃，在房委會旗下的商場向青年免租金提供商舖，讓他們試行創業，有關計劃筆者見到現階段已成功舉辦，而且亦有良好的民間口碑，香港應該將這種風氣放在職場或者有空置的商場甚至寫字樓，以3個月至1年左右的租用期是免租或者超平租，讓年輕人去發揮！令到本來空置的單位繼續有人使用保持人氣及商場運作！

祥益地產總裁汪敦敬

上車良機

財政預算案宣布將徵收100元印花稅的物業價值上限提高至400萬元，開始有人以「炒家樂園」去形容當下的上車市場，這當然因為價格平，物業印花稅率平過股票，樓市撤辣之後亦有利短炒，但筆者想說的是現在同時絕對是上車良機，年初我評估樓價是有條件找到谷底回升，而現在市場發展比預算中還要好。

筆者指現時是上車良機，不是基於價格上升的角度，而是各項置業條件的客觀因素都非常配合，令置業投資長遠更有利！

現在二手樓價不單只平！而且絕大部分都是低過建築成本！而買家承造按揭，實際H按按揭息率只是3.5厘，對比發展商甚至富豪向銀行借貸的6厘或以上是相對較低的，收租回報率亦高於銀行的借貸息口，即是說供樓是平過交租。「買有風險！不買也有風險！」在長線投資或者自住來說，現在就算樓價出現跌幅和風險也較容易應付，即是說對大多數人來說，趕不及上車的損失風險其實更大。

我們應該多關心年輕人上車，而旺市時是礙於供不應求，很難鼓勵年輕人上車，但到靜市時，如果政府不去處理的話，那應該甚麼時候處理呢？過去10年左右政府不斷出樓市辣招，其實樓市辣招只是撤招不久，而支持樓市的甜招亦剛剛才出了第一、兩招，事實上還有很多方法可以刺激樓市，政府應該好好部署，持續出甜招令市民恢復對政府的信心。

政府亦有很多官員及政策都做得好的，其中白居二計劃就是政府做得很好的一個項目！房委會剛宣布了新一期的白居二計劃接受申請，今期白居二的配額由4,500個增加至6,000個，新增的1,500個配額專為40歲以下青年而設的。而申請資格的入息及資產限額維持不變，沿用「居屋2024」的資格，筆者認為增加配額相當好，尤其是增加的配額用來給予年輕人上車，即是對原本的申請者沒有損失，看到政策反映政府是有心處理年輕人上車。

白居二的家庭申請者入息限額是6萬元，其實6萬元入息是可以負擔買到樓價720萬元的單位，配合樓價下跌近三成，有關的置業計劃大幅增加了年輕人的上車機會，筆者認為年輕人要好好地掌握這個良機。大家看股市的發展就會發覺市場是春夏秋冬輪替的，好的市道一樣會恢復，而市場的考驗亦會存在。買樓是自住的，擁有自住居所本身就是長遠投資及對自己最大的保障，要好好地掌握今次上車良機。

祥益地產總裁汪敦敬

港不倚賴房地產卻倚賴舉債?不應逃避　官員應領導市民面對困難!

香港做官不容易，最近都很多人罵高官，官員也是人當然會做錯！但市民何嘗不是人，大家都有對的時候，同樣有錯的時候，港人試過上街要求特首辭職，但20年後很多人感到後悔，而且覺得虧欠了董建華先生，時間及經歷會證明很多政策當時是最好的。

民望最高的特首，但最後都有一些人對其表現感到失望！原來市民也經常犯錯，所以筆者現在撰文在批判上都盡量留一點空間給自己思考，我作為一個小市民甚至父親說出個人的期望是十分合理，本文就是反映這個角度！很多人奇怪在一片補倉潮之下，為何筆者不需要補倉？

我回答總是說：「因為我無本事！」筆者未夠本事一定程度是真的！但除此之外，因為我已經62歲了，借貸年期會比較短，金額亦比較少，還因為我不想下一代去還債！所以筆者對今次財政預算案預測2028-29年度財政將會收支平衡，原因是屆時會舉債更多，這訊息可能我了解得不夠清楚，但是有點抗拒的，財政預算案方面我比較想知道實際的情況！

例如在沒有舉債的情形之下，港府甚麼時候才能收支平衡？或者沒有舉債之下，政府改善財務的時間表！還是在政府心目中，未來是愈來愈倚賴舉債度日？政府是想不倚賴地產之下，依靠舉債？

當然作為市民提出擔憂，筆者是盡言責，但我對香港仍然充滿信心的，認為政府做了很多計劃，甚至有部分一定會成功的，所以我更加關心風險，亦關心這些將會成功的項目的掌握性，市民是需要政府告訴給我們，因為如果掌握得不好就會錯過，甚至一些計劃會在大家錯過之下，由有為成功變無疑荒廢，我們是需要更清楚目標去凝聚香港的人心。

香港大部分的年長人士其實都是創業一代，這群數量較多的創業一代，很多都對借貸過多是充滿戒心的，在我們的經驗來說，輕率借貸往往都是「敗家仔」的故事。

祥益地產總裁汪敦敬

2025年我對樓市的十大忠告｜汪敦敬

【2025年我對樓市的十大忠告】自2008年開始筆者每年初也會撰寫「我對樓市的十大忠告」，今年已連續18年分享如下：

1）香港在大都會化下人口勢創新高！減少依賴西方的金融中心包括上市功能，也成功回復集資功力！教育與創科之路起步，融合大灣區的新常態也不斷改變營商環境！

2）租金上升正突破臨界
租務是支持樓市的最大基礎因素，隨著外來人口不斷引入令香港人口上升，空置率不斷降低，租金繼續上升成大勢所趨了！

3）10萬億定期存款去向左右大局
香港總存款量逾18萬億元，當中定期佔約10萬億元，其中約4.5萬億元卻只在短短34個月中受當時定期息口高企被高速聚集到銀行，這筆資金在近期減息後部份逐漸回到市場中，執筆的時候連續2個月共900億元的定期流出市場，這10萬億元定期資金的去向足以影響來年的市場大局！

4）深度悲情能否繼續癱瘓市場機制
社會深度悲情雖然不會改變到市場結構，但可以令市場冬眠或極緩慢甦醒！悲情總有減退的一日，市場因素日益改善正能量思維增加，始終有一日會平衡抵禦到負面情懷的！所以悲情消散的時間表就是樓市回復的時間表！

5）中美摩擦仍左右大局
中美摩擦除了隨時會發生衝突之外，同時運用按揭息口的加減、匯率高低甚至通脹的高低，亦會帶給香港福與禍！

6）救市政策
香港政府出招是「唧牙膏式」，還是中央的組合拳方式也會有不同的效果！如何理順發展商建屋的收支平𧗾問題！將影響未來財務和長遠供應是否充足！

7）財富分配才是主題
置業人數（尤其是年輕人）有上升，才是成功的施政！如果要增加擁有資產者的數目，不是應該掌握樓價低的時候推出置業資助計劃鼓勵入市嗎？

8）發債多寡影響香港下一代
當樓價低過建築成本的時候，政府的賣地收入就會大受影響！於是政府難免需要發債！問題是發債多寡，債券是要償還的，舉債太多會影響下一代的福祉！

9）買有風險，不買也有風險！
買樓投資當然有風險，但不投資的風險也十分巨大，這是機會成本（Opportunity Cost)的原則。若果樓價回升，錯失入市機會損失的正是樓價升幅！如果是租樓人士，還要加上錯失機會和置業前這段時間付出租金的損失！甚至其損失往往比買樓面對的損失更多！

10) 2025年樓市將由谷底回升
基於以上各種因素的考慮，筆者評估來年住宅樓價可回升5至10%

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政府聽民意　評論員亦應有讚有彈｜汪敦敬
香港金融管理局上星期(12月4日)推出一次特別安排，放寬樓花住宅按揭(容許銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至六成)。雖然是事後的補鑊，但的而且確是一個正確的做法，筆者認為值得一讚！
早兩天房屋局局長何永賢就簡樸房作出補充，提出會調整有關的方案提交立法會審批，這亦是回應市場的意見，避免因簡樸房而引起了劏房業主過早改動。簡樸房的標準雖然有人覺得定得有點離地，但出發點仍然是想劏房的階段早日完結，從政者只要肯作出修正，其實是可以理解的。

而文化體育及旅遊局新任局長羅淑佩亦表示，一簽多行實施後，本月7日錄得14.5萬內地旅客人次訪港，較上月每日平均旅客訪港數字增加28.5%，讓港人一同同心協力，展現一個更好的笑容，筆者欣賞這種說法，即是領導群眾向正確方向去樂觀爭取，這才是一個好的為官之道，我雖然對政府處理市場上經常作出批評，但讚揚的也不少，我欣賞現屆政府十分重視聆聽意見，當然我們的困難就是政府聆聽不同的意見後，有時候是需要一點時間去分辨哪一個才是適合的，難免會花多點時間！

但筆者覺得仍有一些事情是可以爭取事前做的，例如我之前提過數十年前賣樓花的方式是由銀行擔保按揭成數的，即買家在入伙的時候是可以保證借到買入樓花時的原價八成，起碼1982年筆者入行時所見的樓花市場是這樣，我曾與銀行討論過這個做法，銀行覺得是難以評估風險，肯面對難以評估的風險正正是保障客戶的重點，當銀行評估不到風險自然就不容易用價單去借出充分的按揭，那發展商就要考慮用較低價或者為這個按揭作出部分擔保，有這個實際數字去做編制掛勾，樓價就不容易急升，大家可能忘記了過去十年樓花很多時的升幅都遠超過二手樓，試過有一年同一區同類型樓花的呎價是上升超過三至六成，但樓花是沒有計算在樓價指數之中，所以樓花帶動的上升牽動力其實是無從監管的，若法例需要提出按揭擔保，就不會將不確定的風險轉嫁小市民承擔了，與其事後銀行一起「捱義氣」去給予借貸「補鑊」以維持穩定的金融環境，不如在事前買樓的時候已經得到合理牽制吧！

筆者認為有識之士要盡言責，好的管治不應該像以前般是靠反對派去反對及牽制政府，應該好像現在政府樂意聽取民意，而民意亦是有讚有彈。如果政府做到這點，筆者認為市民應該珍惜羽翼，評論者應有格，我們有彈有讚之餘，當然要避免不要有意或無意之間呼應了一些外部勢力對政府的攻擊，而且評論者只是分享心聲，很多時未必正確的，應體會政府所面對的問題，所以評論者也要有風度，政府聽了之後未必會跟隨，大家都要學習互相信任

政府聽民意　評論員亦應有讚有彈｜汪敦敬
香港金融管理局上星期(12月4日)推出一次特別安排，放寬樓花住宅按揭(容許銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至六成)。雖然是事後的補鑊，但的而且確是一個正確的做法，筆者認為值得一讚！
早兩天房屋局局長何永賢就簡樸房作出補充，提出會調整有關的方案提交立法會審批，這亦是回應市場的意見，避免因簡樸房而引起了劏房業主過早改動。簡樸房的標準雖然有人覺得定得有點離地，但出發點仍然是想劏房的階段早日完結，從政者只要肯作出修正，其實是可以理解的。

而文化體育及旅遊局新任局長羅淑佩亦表示，一簽多行實施後，本月7日錄得14.5萬內地旅客人次訪港，較上月每日平均旅客訪港數字增加28.5%，讓港人一同同心協力，展現一個更好的笑容，筆者欣賞這種說法，即是領導群眾向正確方向去樂觀爭取，這才是一個好的為官之道，我雖然對政府處理市場上經常作出批評，但讚揚的也不少，我欣賞現屆政府十分重視聆聽意見，當然我們的困難就是政府聆聽不同的意見後，有時候是需要一點時間去分辨哪一個才是適合的，難免會花多點時間！

但筆者覺得仍有一些事情是可以爭取事前做的，例如我之前提過數十年前賣樓花的方式是由銀行擔保按揭成數的，即買家在入伙的時候是可以保證借到買入樓花時的原價八成，起碼1982年筆者入行時所見的樓花市場是這樣，我曾與銀行討論過這個做法，銀行覺得是難以評估風險，肯面對難以評估的風險正正是保障客戶的重點，當銀行評估不到風險自然就不容易用價單去借出充分的按揭，那發展商就要考慮用較低價或者為這個按揭作出部分擔保，有這個實際數字去做編制掛勾，樓價就不容易急升，大家可能忘記了過去十年樓花很多時的升幅都遠超過二手樓，試過有一年同一區同類型樓花的呎價是上升超過三至六成，但樓花是沒有計算在樓價指數之中，所以樓花帶動的上升牽動力其實是無從監管的，若法例需要提出按揭擔保，就不會將不確定的風險轉嫁小市民承擔了，與其事後銀行一起「捱義氣」去給予借貸「補鑊」以維持穩定的金融環境，不如在事前買樓的時候已經得到合理牽制吧！

筆者認為有識之士要盡言責，好的管治不應該像以前般是靠反對派去反對及牽制政府，應該好像現在政府樂意聽取民意，而民意亦是有讚有彈。如果政府做到這點，筆者認為市民應該珍惜羽翼，評論者應有格，我們有彈有讚之餘，當然要避免不要有意或無意之間呼應了一些外部勢力對政府的攻擊，而且評論者只是分享心聲，很多時未必正確的，應體會政府所面對的問題，所以評論者也要有風度，政府聽了之後未必會跟隨，大家都要學習互相信任

第三編 正分隔開公私營房屋市場 政府需堅持20年「想法的確理想 但現實難做到」｜汪敦敬

立法會早前曾辯論進一步完善房屋階梯的議案，筆者對議員們的幾個觀點，也想回應分享個人的看法：第一，筆者見到市場總是有人認為私營和公營房屋是應該分開處理的，有關想法的確是十分理想，但現實中並不容易做到，因為這樣做必須要考慮已經買了居屋的細單位業主，他們總有一日需要賣出單位希望向上游改善環境，而換樓對象當然需要面積大一些，或者希望居住環境更舒適，如果現在將公私營兩個市場分隔開，對他們將來換樓是否有幫助和合乎他們到時的意願？當然不是，因為公私營房屋分隔政府起碼要堅持20年左右的時間，才能為分隔房屋市場之後的換樓需求做到足夠的準備，即有足夠的公營換樓對象的市場放盤數量，包括在地區及戶型也能讓他們有足夠選擇，那才可以實行到真正的公私營房屋分隔。就算真正實行到，一個買入細單位的居屋業主其實是否想換私樓？有沒有人問過他們的意願？筆者見到的大多數都是想換回居屋的是相對上較少的，即是說就算公私營房屋我們不單只短期內沒有條件去做，而且亦未必是居屋小業主所需的，很大機會是弊大於利的。

還有不少人都會介懷居屋出現「癲價」成交，首先，筆者是同意不接受一些不符合申請資格及入住用途的人士買入，但只要符合資格及居住的指定要求之外，我們是不應該介意其單位升值，因為單位升值賺錢的人只是一些本來合乎資助資格的小市民，為何要眼紅他們賺錢呢？出現居屋樓價癲價上升的始作俑者其實是政府，因為政府是好心地將一些位置非常好的地皮起居屋，但收取只是居屋範圍加很少的價錢，這些居屋在市場自然等於提高了賺錢機會。政府給予一個好的位置而不出現升值的話，那除非有關房屋的質素很差，要不然升值幾乎是必然的，政府應該要檢討值不值得找一個好的位置去興建居屋，這是居屋政策的問題，筆者暫時不去討論。相反，一個有炒樓意圖的人，只要合乎申請資格又搬進單位居住，他一樣能享受到這個紅利的，其實我們是不用千辛萬苦想辦法去令到這些賺錢的情況不出現。

筆者見到很多人說居屋只容許以「居二市場」方式售予現有公屋居民、合資格申請居屋人士或白居二，同時又不允許自由市場買賣，那就可以徹底分隔市場，甚至有人說不會令居屋「賣一間少一間」，其實這些想法是令人啼笑皆非的，樓宇市場是需要轉流率的，只要有轉流率，在不同狀態之下的樓宇都可以是供應，更加重要的是政府一定要令選擇的單位更加多、買賣方式及付款的方法有不同的選擇，才可以令到居屋轉流率提高。減少單位轉流、分隔市場、在不足夠完善之下分開公私營房屋及減少成交的方法，只會令到樓市萎縮，受害的只是賣出樓的業主或者不合乎申請資格的夾心人士，市場不是一加一等於二，轉流得好是可以令到大量人增加機會，摧毀市場只是滿足了一些眼紅別人賺錢的人而已，對整個市場都是傷害。

第二編

樓市新態/世界紛亂凸顯香港價值汪敦敬
數據公司Altrata日前公布《2024年億萬富豪人口普查》顯示，紐約蟬聯「全球億萬富豪最多城市」，香港維持排名第二位，有107人身家達到10億美元（約78億港元），超越亞洲其他城市，更較排名第八名的新加坡（58人）多出一倍。

　　香港穩佔全球金融樞紐地位

　　筆者看到這一新聞後不禁苦笑。近年來香港經歷多番苦難，甚至有人提倡躺平、攬炒。儘管如此，香港仍然是全球最富有的城市之一。如果以股票的市盈率（PE）計算，美股是充滿泡沫的，相反港股是「負泡沫」的。如以一個正常的PE來衡量，香港很可能已經是全世界最多富人的地方。

　　上述報告指出，美國與中國擁有多個上榜城市。其中，紐約是全球億萬富豪最多的城市，達144人，按年增加9人，增長最強勁。在香港居住的億萬富豪人數有107人，雖然按年減少5人，但仍拋離排名第三的三藩市（87人）；第四位為倫敦，有78人；第五位為莫斯科，有77人。世界正在朝着東升西降的方向發展。

　　報告還指出，「中國香港仍憑藉其獨特優勢，扮演着連接中國內地與國際市場的重要金融橋樑角色，使其在全球金融體系中佔據着無可替代的樞紐地位。」

　　筆者認為，世界愈亂只會更需要香港這個國際樞紐中心。也正因為東升西降，全世界在亂的情況之下，香港獨有的中立和平穩環境，反而成為全球都需要的大都會與金融中心。

　　財富增長東升西降

　　筆者觀察所得，排名中最富有地方的本地生產總值（GDP）其實增長不高，最大增長的地方是中國及東盟，甚至沙特阿拉伯、俄羅斯近期的表現都不俗。增長國家將會培養出富有城市出來，在未來後來居上，無論新舊的國家都同樣需要香港作一個平衡東西方的地方。

　　世界抵制愈多，西方愈多「打茅波」，香港便愈有價值。11月22日，私人財富管理協會與畢馬威聯合發布的《2024年香港私人財富管理報告》顯示，2023年香港私人財富管理業錄得3410億港元淨資金流入，較2022年的1210億元大增1.8倍；瑞銀集團則謂香港以人均財富58.2萬美元位列全球第三，居亞洲首位，亦較2022年增長逾5%；又再依據財務諮詢網站Cardrates.com調查所得，香港成年人的財富中位數也年增2.2%至20.69萬美元，位居全球第四。

　　香港財富不斷增長，不止富人、人均水平也是增長的。當然也有人失意，但我們不需將失意板塊作主導。今日的美國政府當然會想打壓香港，打壓香港的原因正正是因為香港前途無限。未來港人也會面對風浪，但我們背靠祖國，只要勇敢面對、毋須懼怕。